Неустойка объекта долевого строительства

Содержание

Суд с застройщиком

Неустойка объекта долевого строительства

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации

Неустойка объекта долевого строительства
Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда ✓ Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья.  Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых: как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых: внимательно читайте условия договора о сроках.

В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

  1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
  2. Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
  3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
  4. Компенсацию морального вреда;
  5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст.

333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право.

Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1. В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Дело №2. В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

2. Возмещение убытков

Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.

В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.

Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее:

  • площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
  • район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
  • является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но в этом деле нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно. Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика  штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.

Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.

Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.

Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!

✓ Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец) Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Источник: https://YuristPrav.ru/narushenie-srokov-dolevogo-stroitelstva-ddu-zastrojjshhikom

Блог

Неустойка объекта долевого строительства

Ни для кого не новость о случаях в нашей стране, когда застройщики брали у дольщиков деньги, но строительство дома прекращалось. Заложников данной ситуации несложно найти среди своих знакомых или друзей, так как долгострои существуют практически в каждом городе.

Первичный рынок жилья значительно отличается от вторичного, поэтому покупателю необходимо учитывать специфичность покупки квартиры. Однако такие плюсы, как новизна конструктивных элементов жилья и отсутствие риска сохранения права пользования жильём кого-либо из ранее проживающих, оказывают влияние на принятие решения о приобретении новостройки.

Основным законом, регулирующим отношения по строительству многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –214-ФЗ).

Новостройка (объект долевого строительства) – это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с 214-ФЗ покупать новостройку, кроме случая, когда дом уже сдан в эксплуатацию, можно только посредством одной из следующих форм (форму выбирает не дольщик, а застройщик):

  • на основании договора участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Все иные способы продажи новостройки, например, вексельные схемы или продажа по предварительным договорам купли-продажи, запрещены, а за нарушение запрета предусмотрена уголовная ответственность.

Для недобросовестного руководителя застройщика и его соучастников с 12 мая 2016 г. предусмотрена уголовная ответственность за нарушение указанного запрета. Согласно ст. 200.

3 Уголовного кодекса РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (3 млн.

 привлеченных средств) влечет лишение свободы до 1 года, а если совершено группой или в особо крупном размере (5 млн. руб. привлеченных средств) – то до 2 лет. Также предусмотрена и административная ответственность до 1 млн. руб. (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях).

Кроме того, в силу п. 3 ст.

 3 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных для застройщика, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Данный закон защищает только физических лиц и не распространяется на отношения между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанными с инвестиционной деятельностью по строительству.

Несмотря на принятые законодательством меры, у дольщиков проблемы не закончились, а сроки сдачи объектов продолжают нарушаться.

В соответствии с гражданским законодательством неустойка может являться одной из мер воздействия на недобросовестную сторону договора участия долевого строительства.

Неустойка представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения) (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Неустойка выполняет две функции: во-первых, она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ), во-вторых, – представляет собой меру гражданско-правовой ответственности (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

В связи с этим кредитор вправе требовать уплаты неустойки только за те нарушения обязательства, за которые должник несет ответственность.

При этом для взыскания неустойки кредитор не обязан доказывать факт причинения ему убытков и их размер.

Именно такой правовой инструмент как неустойка, менее лояльные к недобросовестным действиям медлительного застройщика дольщики используют в суде.

Показательным является решение Верховного суда РФ, определившее, что взыскание неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику законно.

Таким образом, застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст.

333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Такую позицию сформулировал ВС РФ, разрешая спор между нерасторопным застройщиком и участником долевого строительства. Дольщик полностью в установленные сроки оплатил договор участия в долевом строительстве (с использованием ипотечных средств), а сдача дома, в свою очередь, застройщиком была задержана на срок около двух лет.

За первые 6 месяцев участник долевого строительства отсудил неустойку согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г.

№ 214» Однако просрочка исполнения договора участия в долевом строительстве увеличивалась, поэтому дольщик был вынужден снова обратиться в суд.

При повторном обращении он просил кроме неустойки за каждый будущий день просрочки впредь до передачи жилого помещения 300 рублей за каждый сутки ожидания. Районный суд счёл исковые требования подлежащими удовлетворению.

С такими выводами застройщик не согласился и направил апелляционную жалобу по следующим доводам:

  • когда придёт время оплаты неустойки за будущую просрочку, он будет намерен просить суд неустойку снизить по мотивам исключительных обстоятельств и несоразмерности её размера последствиям неисполнения договора долевого участия согласно ст.333 ГК РФ;
  • если суд удовлетворит требования неустойки при рассмотрении настоящего дела, то в соответствии со ст.333 ГК РФ станет невозможным снижение неустойки;
  • если застройщик будет осуществлять выплаты по законной неустойке в полном размере, это негативно скажется на его финансовом положении, что ещё больше отразится на сроках сдачи объекта по причине отсутствия средств. В данном случае пострадают иные и клиенты, с которыми у застройщика имеются договоры участия в долевом строительстве.

Суд апелляционной инстанции счёл данные доводы застройщика справедливыми и в будущей неустойке дольщику отказал по причине нарушения прав ответчика. Участнику долевого строительства суд указал на возможность в любое время обратиться с исковыми требованиями за новой частью неустойки.

Учитывая вышеизложенное, дольщик обратился в Верховный суд РФ. И как оказалось, не зря. Суд отменил апелляционное определение по следующим обстоятельствам:

  • застройщик в качестве коммерческой организации за нарушение сроков исполнения договора долевого участия уплачивает дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательств, в том числе на будущее время. Данная неустойка может быть снижена судом лишь по обоснованному заявлению ответчика с учетом конкретных обстоятельств и в исключительных случаях, на основании чего размер присужденной неустойки на будущий период может быть снижен в соответствии со ст.333 ГК РФ;  
  • на основании ст.330 ГК РФ дольщик вправе требовать взыскания неустойки до дня фактического исполнения обязательства (фактической уплаты кредитору денежных средств передачи товара или завершения работ), о чём говорится в п.65 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 года. Удовлетворяя взыскание такой неустойки, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки на дату вынесения решения и тот факт, что взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, каждый день фактического исполнения включается в период расчета неустойки. Конкретный расчет сумм после вынесения решения осуществляется судебным приставом-исполнителем во время осуществления действий по исполнению производства;
  • суду следовало оценить заявление застройщика по тому основанию, что уплата неустойки в размере, установленном законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию. С учётом ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • утверждение, что застройщик не лишен права обратится повторно в суд с требованием взыскания неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче помещения, является неверным. Участники гражданских правоотношений обязаны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому суд должен защитить нарушенные права дольщиков в предупреждении будущих нарушений их права, а также стимулировать застройщика, виновного в задержке сдачи объекта к исполнению своих обязательств надлежащим образом.

На основании изложенного, дело было направлено на апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ необходимо учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.И тот факт, что «долг платежом красен» для застройщика выльется в новое решение суда.

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по ссылке. 

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользоваться формой ниже. 

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/vzyskanie-s-zastroyshchika-neustoyki-na-budushchee-vplot-do-peredachi-kvartiry-dolshchiku-zakonno-/

Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству – ЮК

Неустойка объекта долевого строительства

Подписывая договор ДДУ, каждый дольщик надеется, что его минуют те неприятности, с которыми сталкивается подавляющее большинство участников долевого строительства.

Однако поголовное нарушение своих обязательств застройщиками сегодня уже стало не исключением, а правилом, и большая редкость, когда все идет по плану. Но законодатель позаботился о защите дольщиков.

За каждое нарушение, допущенное строителями, они должны платить из своего кармана, и участники на вполне законных основаниях могут потребовать взыскание неустойки по долевому строительству с нерадивого застройщика.

Покупка жилья в строящемся доме, безусловно, выгодна. Цена квадратного метра в этом сегменте отличается более низкой стоимостью, чем в уже построенном доме.

Однако, вкладывая свои сбережения на этапе строительства, дольщикам предстоит пройти долгий процесс ожидания, который длится годами, и далеко не факт, что в итоге они получат именно то жилье, на которое рассчитывали, и вселятся в него точно в срок, указанный в договоре.

Но сегодня все права дольщиков охраняются законодательством, в соответствии с которым неустойка в долевом строительстве взыскивается с застройщика в следующих случаях:

  • если лицо, которое привлекает для строительства средства граждан, по закону не имеет на это право;
  • за затягивание сроков сдачи объекта;
  • если качество жилья не соответствует проектной документации и условиям договора;
  • при одностороннем расторжении договора дольщиком в связи с несоблюдением застройщиком своих обязательств;
  • при расторжении договора по судебному решению согласно ст.9 п.1.1 214 ФЗ.

Федеральный закон устанавливает определенные условия для лиц, которые собираются возводить многоквартирный жилой дом с привлечением финансовых средств граждан. Для этого необходимо:

  1. Быть собственником либо арендатором (по договорам аренды или субаренды) земельного участка, на котором предполагается строительство.
  2. Иметь соответствующее разрешение на данное строительство.
  3. Составить и опубликовать проектную декларацию.

Только выполнение всех этих условий дает право привлекать деньги граждан и юр. лиц для финансирования строительства. Прежде чем заключать ДДУ, необходимо проверить наличие выписки из ЕГРП, которая подтверждает, что у застройщика есть право собственности или аренды на участок.

Также дольщику следует учесть, что даже если ДДУ заключается с собственником или законным арендатором участка, но у последнего нет разрешения на строительство на нем жилого многоквартирного дома, то в дальнейшем такая сделка признается незаконной, а строение считается самовольной постройкой и может быть снесено.

Если выяснится, что застройщик незаконно затеял долевое строительство, неустойка будет взыскана с него в двойном размере. Помимо возврата средств дольщика, он обязан будет также выплатить двойные проценты по ставке Центробанка от суммы договора и возместить ему все убытки.

Если застройщик сдал объект позже срока, указанного в договоре, и при этом не согласовал с дольщиком в установленном законом порядке новый срок передачи дома, последний также имеет все основания для истребования неустойки. В этом случае она составляет 1/300 ставки Центробанка за один день просрочки от суммы договора. Причем, если дольщик – частное лицо, неустойка выплачивается в двойном размере.

Когда передача жилья просрочена на шестьдесят дней и более, участник может отказаться от дальнейшего исполнения договора, направив уведомление в адрес застройщика, который обязан уплатить дольщику проценты за весь период действия договора.

Неустойка также рассчитывается по ставке Центробанка и взимается с нарушителя в двукратном размере, однако пеня будет считаться не со дня просрочки, а с момента внесения денег дольщиком в счет уплаты по договору и до дня их фактической выплаты.

Все средства застройщик должен выплатить в срок не позднее 20 рабочих дней с момента расторжения договора (договор считается прекращенным со дня отправления уведомления).

Если в течение этого времени деньги не поступают, то со следующего дня после наступления срока оплаты, также начинают начисляться проценты за использование чужих денег. Вы можете сделать расчеты неустойки по ДДУ в калькуляторе.

В договоре и проектных документах обязательно указываются все качественные показатели квартиры, которую должен получить дольщик.

Если при передаче жилья им были обнаружены недоделки и дефекты, ухудшающие качество квартиры, или при строительстве застройщик допустил нарушение строительных норм и правил, дольщик может потребовать от строителей устранить за их счет все имеющиеся недостатки, уменьшить цену договора или оплатить ему ремонтные работы.

Данные требования необходимо оформить в виде претензии, и отправить ее в адрес застройщика. Однако строительная компания, как правило, их игнорирует, что также дает право дольщику аннулировать ДДУ в одностороннем порядке и требовать с застройщика взыскание неустойки по долевому строительству за все время действия договора.

Расчет неустойки производится на основе ставки рефинансирования, действующей на момент исчисления пени. Под ставкой имеются в виду годовые проценты, под которые Центробанк выдает кредиты финансовым коммерческим организациям. Величина ставки периодически меняется, поэтому и сумма неустойки, рассчитанной в разные периоды, также может отличаться. С сентября 2016 года ее размер составляет 10%.

Для расчета неустойки применяется следующая формула:

Н=ЦД×1/300 СР×КД

где:

Н – неустойка,

ЦД – цена ДДУ,

СР – ставка Центробанка;

КД – количество дней, за которые берется пеня.

Например, вы выплатили за квартиру 2,5 млн. рублей. По договору дом должен  быть сдан 15 октября 2016 года, но застройщик закончил строительство и передал вам квартиру только 15 декабря 2016. Таким образом, он просрочил 62 дня. Подставив эти данные в расчетную формулу, мы  получим следующие показатели:

2 500 000×10%/300×62=51 666 рублей

Если дольщиком является физ. лицо, то эти цифры умножаются на два:

51 666×2=103 332 рубля должен выплатить застройщик за то, что нарушил сроки передачи вам квартиры.

Если вы решили прекратить договор в одностороннем порядке, то застройщик должен вам заплатить проценты за то, что пользовался вашими деньгами. Расчет процентов ведется с момента передачи вами денег застройщику и вплоть до дня возврата всей суммы. При расчете также нужно учитывать размер ставки рефинансирования, действовавший в определенный период времени.

Первоначально нужно попытаться урегулировать вопрос мирно, направив застройщику развернутую претензию.

В ней необходимо процитировать положения договора, которые нарушили строители, представить расчет неустойки и четко сформулировать свои требования с ссылками на законодательство.

Также в письме нужно обозначить срок, в течении которого вы будете ждать поступление денежных средств. Письмо лучше всего отправить заказным почтовым отправлением с описью.

Досудебный порядок не предусмотрен законом, и юридическая практика показывает, что строительные компании редко выполняют требования дольщиков, изложенные в письме.

Но такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку претензия будет лишним доказательством того, что дольщик пытался решить вопрос мирно, однако застройщик не пошел на переговоры.

Суды всегда учитывают данный факт и трактуют его в пользу участников.

Чаще всего взыскание неустойки по 214 ФЗ производится через суд. Но и в этом случае дольщик не проиграет, а скорее даже выиграет в денежном выражении, т.к.

при рассмотрении дела в суде, помимо неустойки можно взыскать с застройщика штраф 50% от суммы, назначенной судом, а также компенсацию морального вреда.

Очень важно в исковом заявлении юридически грамотно изложить свою позицию и правильно сформулировать требования, исходя из которых, будет принято судебное решение.

Нужно также отметить, что в некоторых случаях по заявлению другой стороны, суд может уменьшить сумму неустойки. Такое возможно, если суд посчитает, что ее размер намного превышает ущерб, причиненный дольщику в результате нарушений, допущенных ответчиком. При расторжении ДДУ через суд, застройщик обязан вернуть всю сумму вместе с неустойкой и штрафом не позже десяти рабочих дней.

Несмотря на то, что требование неустойки с застройщика за допущенные им нарушения вполне законны, последние не спешат расставаться с деньгами, и зачастую при ее взыскании дольщики сталкиваются с большими проблемами. Чтобы избежать осложнений, гарантированно вернуть свои деньги и получить положенную компенсацию, необходима профессиональная юридическая помощь.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам решить любые проблемные ситуации с застройщиками. Квалифицированные юристы грамотно составят претензию, правильно рассчитают размер неустойки и помогут избежать ее уменьшения, подготовят заявление в суд, где будут отстаивать ваши права и защищать ваши интересы.

Связаться с нами можно, перейдя в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/vzyskanie-neustojki-po-dolevomu-stroitelstvu

Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства

Неустойка объекта долевого строительства

Одной из гарантий защиты прав и законных интересов дольщиков является неустойка, установленная Законом № 214-ФЗ за просрочку передачи объекта долевого строительства дольщику и подлежащая уплате застройщиком за каждый день просрочки.

Как определяется срок передачи объекта долевого строительства

Срок передачи объекта долевого строительства является обязательным условием договора участия в долевом строительстве.

Как правило, в договоре долевого участия фигурируют два основных срока – срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию (определяется датой выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Передача дольщику объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта и недопустима до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома или иного построенного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре различными способами:

  • конкретной датой (например, «в срок не позднее 31.12.2016»).
  • обозначением периода (например, «в III квартале 2016 года»);
  • поставлен в зависимость от определенной в договоре даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию (наиболее часто встречающийся на практике вариант).

Начало просрочки застройщика, соответственно, определяется днем, следующим после окончания согласованного в договоре срока передачи объекта долевого строительства дольщику.

Законом об участии в долевом строительстве закреплена обязанность застройщика в случае, если он не укладывается в предусмотренные договором сроки, письменно проинформировать об этом дольщика (не менее чем за два месяца до истечения сроков). На практике застройщики обычно навязывают дольщикам подписание дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта долевого строительства.

В случае, если просрочка передачи объекта застройщиком допущена, и Вы не получали уведомление о переносе сроков завершения строительства, целесообразно подготовить и направить в адрес застройщика аргументированную претензию о неисполнении обязательств по договору с требованием об уплате неустойки, а также возмещении причиненных убытков.

Неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика применением дополнительных мер ответственности – в частности, штрафа в размере 50 % от присужденной в пользу дольщика суммы.

Как рассчитывается неустойка за просрочку передачи объекта

За просрочку передачи дольщику объекта долевого строительства установлена законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если дольщик – физическое лицо, неустойка подлежит уплате в двойном размере.

Например, при просрочке около 180 дней и стоимости квартиры 8 000 000 рублей, размер неустойки составит примерно 960 000 рублей.

Однако, в большинстве случаев, неустойка снижается судами на основании нормы об уменьшении неустойки по заявлению застройщиков, которые ссылаются на якобы не зависящие от них причины, не позволившие вовремя ввести объект в эксплуатацию, а также на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Опровержение доводов застройщика и итоговая сумма присужденной неустойки, в конечном счете, зависит от аргументированности позиции юриста дольщика о серьезности последствий нарушения застройщиком своего обязательства, недобросовестности застройщика, а также скрупулезности в части составления правильных расчетов и надлежащего оформления доказательств.

При должном профессионализме представителя дольщика с застройщика может быть взыскана весьма внушительная сумма компенсации в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства.

Необходима правильная оценка ситуации

Помимо взыскания неустойки Закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ предусматривает и иные способы защиты прав и интересов дольщиков в случае просрочки застройщиком передачи объекта, в частности, расторжение договора долевого участия в одностороннем или судебном порядке с применением к застройщику соответствующих мер имущественной ответственности.

В некоторых случаях дольщику гораздо выгоднее расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги + проценты + штраф + убытки + компенсацию морального вреда, нежели ждать передачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

Такой вариант является рациональным, когда интерес в получении объекта долевого строительства потерян (к примеру, Вы хотите переехать в другой город), а застройщик представляет успешную компанию с реальными активами.

Бывают случаи, когда застройщик готов удовлетворить Ваши финансовые претензии в досудебном порядке, но в гораздо меньшем размере, чем Вы требуете, или же предлагает заключить мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.

Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/neustojka-za-prosrochku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.