Нотариальное согласие на продажу комнаты

Содержание

Продажа комнаты в коммуналке

Нотариальное согласие на продажу комнаты

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Продажа комнаты в коммунальной квартире – коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке – уведомили соседей – 30 дней для получения отказа или согласия – можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

  • Определение условий и цены продажи комнаты
  • Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
  • Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
  • В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
  • Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
  • Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
  • Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках.

Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна.

Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

Продажа комнаты в коммуналке – право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату – это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ ” Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире” не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается – переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично – нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями – к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке – есть ни что иное, как часть – доля общего недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права.

В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно – сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке – 30 дней. 

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс.

Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили.

Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

  • Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
  • Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
  • Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями – инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

  • В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
  • Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны – цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей – за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей – это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки – и за 2,3 млн и за 2,5 млн.

рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете.

Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог.

Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ – из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю.

Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления.

Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты – стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира – чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует.

В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха – сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут.

Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой – чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется.

И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия.

Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов – нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире – образец 2020 года

Нотариальное согласие на продажу комнаты

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается по общим правилам, предусмотренным § 7 ГК РФ. Рассмотрим, каковы особенности сделки с таким видом недвижимости, нужно ли предоставлять преимущественное право покупки соседям, как оформить договор и продать комнату в коммуналке, сколько денег это будет стоить, каков размер госпошлины, и другие тонкости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.

Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:

  1. Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
  2. Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
  3. Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
  4. Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.

Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Преимущественное право покупки при продаже комнаты

Если продается доля в праве собственности, сначала нужно выяснить, являются ли соседи владельцами своих комнат с юридической точки зрения. Этот вопрос можно уточнить у них, но лучше самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестре. Размер госпошлины составит 350 руб.

Когда собственники будут установлены, нужно:

  1. Составить письменное извещение для каждого и отправить всем владельцам. В извещении указывается намерение продать комнату, ее цена и срок ответа.
  2. Направить извещение всем собственникам. Это можно сделать лично, взяв с каждого расписку о получении, или отправить заказное письмо с уведомлением о вручении почтой.
  3. Дождаться отказов от преимущественного права покупки или истечения срока предоставления преимущественного права выкупа. Если никто им не воспользуется в течение одного месяца с момента получения извещений, можно переходить к сделке с третьим лицом.

Обратите внимание! Согласиться на выкуп могут и несколько собственников. в таком случае продавец сам решает, кому именно ее продавать. Также остальные владельцы вправе оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, это ускорит выход на сделку для продавца.

и образец извещения

Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:

  1. Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
  2. Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
  3. Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
  4. Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
  5. Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
  6. Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
  7. Дата составления и подпись.

Виды договоров при продаже комнаты в коммунальной квартире

Если продавец получил отказы от остальных собственников или не дождался ответа, он может заключить один из договоров с покупателем:

  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он не является основанием для перехода права собственности, но обязывает заключить основной ДКП в установленные сроки. Актуально, если продавцу нужно время на освобождение помещения, требуется задаток или оформление разрешения от органа опеки.
  2. Основной договор купли-продажи. Подписывается после окончательного утверждения условий сделки участниками.

Совет юриста: если нужен задаток, проще сразу оформить основной ДКП, указав сумму уплаченных денег покупателем до регистрации перехода права собственности. Остальная часть в таком случае отдается после регистрации.

Обратите внимание! Нет смысла заключать преддоговор с третьим лицом до получения отказов от преимущественного права покупки других собственников или истечения одного месяца с момента уведомления. Может получиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец по закону будет обязан заключить основной ДКП с ним.

и образец предварительного договора

В преддоговоре нужно указать:

  1. Дату и место составления.
  2. Сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации.
  3. Информацию о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.
  4. Документ-основание, по которому продавцу принадлежит право собственности.
  5. До какой даты должен быть заключен основной договор.
  6. Стоимость жилья и порядок расчетов.
  7. Размер задатка.
  8. Гарантии, права и обязательства сторон.
  9. Подписи участников сделки.

Образец предварительного договора

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как оформить договор купли-продажи в коммуналке?

Если продавец учел преимущественное право покупки и прошли все сроки либо получены отказы, можно приступать к сделке:

  1. Найти покупателя «со стороны».
  2. Показать покупателю комнату.
  3. Договориться об условиях сделки: дате заключения договора, стоимости комнаты.
  4. Оформить ДКП комнаты в коммунальной квартире. Если продается доля в праве собственности, документ подписывается у нотариуса.
  5. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это делается напрямую или через МФЦ. Госпошлина оплачивается при подаче заявления.
  6. Получить новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации после переоформления права собственности.

Обратите внимание! Если ДКП заключается в присутствии нотариуса, документы на регистрацию подает он. Самим идти в МФЦ или Росреестр не нужно.

и образец договора

Чтобы регистратор принял договор купли-продажи на комнату, в нем нужно указать все существенные условия сделки и информацию о ее участниках:

  1. Ф.И.О., паспортные данные сторон, адреса регистрации.
  2. Сведения о комнате: адрес, номер, площадь, кадастровый номер.
  3. Размер доли в праве собственности.
  4. На каком основании продавцу принадлежит недвижимость: другой ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор мены, ренты, и пр.
  5. Стоимость жилья, сроки передачи денег, порядок расчета.
  6. Права, обязанности, ответственность сторон.
  7. Дата составления ДКП, подписи.

Документы

Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы продавца;
  • договор в трех экземплярах;
  • технические документы на недвижимость;
  • письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
  • выписка из ЕГРН.

Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Расходы

Госпошлину регистратору платит покупатель – 2 000 руб. Если стороны обращаются к нотариусу, уплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Пошлина нотариусу рассчитывается от цены, указанной в ДКП. В дальнейшем он бесплатно отправляет документы в Росреестр.

Сроки

Регистрация перехода права собственности через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны подают документы через МФЦ, на это уйдет 9 рабочих дней. При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней.

Совет юриста: если подавать документы в МФЦ или Росреестр, не стоит рассчитывать, что сделку оформят вовремя. В Росреестре нередко случаются проблемы с программой, и ожидание может увеличиться на 2-3 дня.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Может ли собственник, направивший уведомление о продаже другому владельцу, отказаться от сделки в дальнейшем?

Да, его никто не вправе принуждать к оформлению ДКП. Но продать комнату другому человеку при наличии согласия второго собственника он не вправе, это незаконно.

Купила комнату в коммуналке, будучи в браке. Нужно ли мне согласие на продажу от мужа?

Да, нотариальное согласие требуется в обязательном порядке согласно ст. 35 СК РФ.

Можно ли продать комнату в коммуналке, если она не приватизирована?

Нет. В таком случае человек владеет ею на основании договора соцнайма, но право собственности принадлежит организации или администрации.

У меня комната в коммуналке, сосед хочет продать свою долю. У меня денег нет, но я не хочу, чтобы вместо него туда заехал посторонний человек. Можно ли это предотвратить?

Нет. Если уведомление было направлено должным образом, и вы не ответили на него в течение месяца, второй собственник вправе продать свою долю кому угодно.

Комната в квартире куплена на материнский капитал, доли не выделяла. Можно ли ее продать без выделения долей?

Нет, продать так нельзя. Нужно сначала выделить доли на всех членов семьи, затем получить разрешение органа опеки, и только после этого оформлять ДКП.

Заключение эксперта

  1. Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
  2. В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
  3. Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire

Как продать комнату в 2020 году – инструкция и согласие соседей

Нотариальное согласие на продажу комнаты

В данной статье речь пойдет о продаже комнаты в многокомнатной или коммунальной квартире

Статья будет актуальна тем продавцам, кто решил продать комнату в 2020 году.

Основная сложность продажи именно комнаты, по сравнению с квартирой в том, что при продаже комнаты, необходимо обязательно получать согласие соседей.

Найти покупателя на комнату, сегодня, довольно таки сложно. Тому есть массам причин. Это и доступные кредиты, квартиры-студии, ипотека и прочие доступные способы приобретения жилья.

Основная проблема продажи комнаты заключается в некомфортном проживании людей друг с другом. Поскольку мало кому приятно жить с кем-то бок о бок с малознакомыми людьми. Некоторые агентства и риэлторы, даже стараются не связываться с продажей комнат. Поскольку сделки эти не такие прибыльные и порой очень проблемные.

Но, не смотря на сложность таких сделок? Продажа комнат все же возможна при определенных обстоятельствах.

Ниже, мы расскажем вам основной порядок действий продажи комнат.

Какую комнату можно продать и при каких условиях?

Не каждую комнату можно продать. Такое право у вас имеется в том случае, если комната находится в приватизированной квартире. Для того, чтобы продать комнату необходимо быть собственником продаваемой комнаты. Если комнаты не была приватизирована, то продать ее нельзя, поскольку собственником в данном случае является муниципалитет, а не вы.

А что делать, если комната так и не была приватизирована?

Для продажи комнаты, вам сначала нужно ее приватизировать. Если вы еще это не сделали, обратитесь в местную администрацию, там вам расскажут, как действовать.

Как выяснить цену продажи?

Для определения реальной рыночной цены комнаты есть несколько методов. Самым простым методом считается метод аналогичных комнат. Вам необходимо изучить предложения аналогичных комнат в вашем микрорайоне. Стоит учитывать и юридические проблемы с данными комнатами, поэтому этот метод не всегда может быть правильным.

Другим способом является обращение к оценщикам, дл определения реальной рыночной цены. Можно обратиться за помощью к риэлторам или агентствам недвижимости. В любом случае перед обращением за помощью, вам необходимо составить картину вашего предложения.

Для этого можно не только промониторить объявления в газетах, сайтах, предложениях агентств. Завышать цену не стоит, поскольку не правильное позиционирование объекта недвижимости может отпугнуть будущих покупателей. Оптимальное предложение по цене – средняя цена.

При выставлении ценника на комнату следует учесть многие факторы, начиная от состоянии самой комнаты и ее состояния, так и год постройки и техническое состоянии самого дома.

Где и как найти покупателя?

Не смотря на то, что на комнаты на рынке не такой большой спрос как на покупку квартир, определенные покупатели тут все же присутствуют. Основная масса заинтересованных в покупке, это люди, не имеющие достаточных средств для приобретения полноценного жилья и однокомнатной квартиры.

Продажу комнаты рассматривают  в первую очередь студенты, малоимущие и приехавшие на заработки граждане страны. Ничего страшного в том, что вам придется работать с такой категорией покупателей, нет. Да, их бюджет действительно ограничен, торговаться они будут серьезно.

Но  если ваша основная задача продать комнату, а не заработать на ней – торгуйтесь. Объективный взгляд на цену комнаты и заинтересованность покупателей, главный козырь в такой сделке. Очень часто бывает такое, что первые предложения заинтересованных покупателей максимально выгодны продавцам.

И если проигнорировать предложения таких покупателей и не договориться, квартира может «зависнуть» на долгие годы и месяца.

Одним из простых методов привлечения покупателей является размещение объявлений о продаже недвижимости на сайтах в интернете.

Можно разместить объявление на сайте DOMAKVART.RU – это просто, выгодно, удобно.

Обращение в агентство недвижимости может дать дополнительный результат, но за их услуги придется выложить немаленькую сумму. Иногда самым простым способом служит продажа комнаты через размещение листовок. Посетив несколько досок объявлений  – наклейте ваше предложение о продаже комнаты.

Друзья, партнеры, соседи – тоже отличные помощники в продаже. Если с ними наладить человеческое общение, то уважительное отношение может вам решить вашу сложную проблему – продать комнату. Не игнорируйте и этот вариант.

Соседи не только возможные ваши будущие покупатели, но и источники проблем.

Если у вас появился заинтересованный покупатель, не стоит брать авансы или залоги. Это может сыграть злую шутку. Причина проста – ваши соседи. Продавая комнату, вы должны предложить купить ее сначала вашим соседям. Если такого не сделать, то сделка по продаже комнаты может быть признана недействительной по решению суда.

Необходимо первым делом предложить комнату соседям.

Закон наделяет ваших соседей преимущественным правом выкупа у вас,  вашей комнаты. Первым делом, предложите купить ее у вас, именно им, чтобы у вас не возникло неприятностей и судебных разбирательств.

Лучше всего сделать такое предложение письменно. В своем предложение озвучьте ваше ценовое предложение.

В случае, если ваша комната заинтересует несколько соседей, вы вправе выбирать самостоятельно, кому ее продать по заявленной вами цене.

Если же, ваши соседи проигнорировали ваше предложение о продаже им комнаты, не отчаивайтесь. Они должны были написать вам письменный отказ и заверить его у нотариуса. Оформив такой отказ, вы уже вправе продать комнату любому желающему ее купить и это вовсе могут быть не ваши соседи.

Получение согласия органов опеки.

Особое внимание стоит уделить продаже комнаты, в случае если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид. Продажу такой комнаты можно начинать только после того, как органы опеки дадут такое согласие. Для разрешения и предупреждения проблем с продажей такой комнаты, лучше всего обратиться в органы опеки и действовать строго  в соответствии с законом.

Если ваши соседи против продажи вами вашей комнаты.

Очень часты такие ситуации, когда ваши соседи сами не покупают вашу комнату, а так же выступают принципиально против ее продажи третьим лицам. Чтобы разрешить такую ситуацию нужно действовать последовательно и в строгом соответствии с законом.

Вам необходимо отправить в их адрес, письменное предложение заказанным письмом. Заказное письмо должно быть отправлено с описью вложения. Если ваши соседи так и не получат письмо или будут уклоняться от его получения не отчаивайтесь. Вы все сделали правильно.

Достаточно подождать месяц и если в этот период ответа от соседей так и не поступит. Вы вправе продать комнату уже третьим лицам. Главное сохранить подтверждение того, что вы отправляли им свое предложение.

Обратите внимание, что в вашем извещении должны содержаться такие обязательные параметры, как ее характеристики, так и продажная цена.

Не стоит завышать цену на комнату, в надежде заживиться на продаже ее соседям, поскольку по закону вы не вправе продать ее третьим лицам ниже той цены, что предлагали соседям. Если такие факты станут им известны, они могут оспорить такую сделку в суде.

Переходим к регистрации нового собственника и заключению договора купли-продажи.

Для заключения договора купли-продажи необходимо собрать не только правоустанавливающие документы, но и другие бумаги.

Вам понадобятся:

  • Квитанция об уплате госпошлины
  • Паспорта всех участников сделки
  • Договор купли-продажи комнаты и передаточный акт к нему
  • Выписку из ЕГРН подтверждающая тот факт, что продавец комнаты является ее собственником
  • Документ, подтверждающий о том, что в комнате отсутствуют прописанные и зарегистрированные  лица
  • Технический план комнаты.
  • Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по услугам за ЖКХ
  • Документы, подтверждающие ваше предложение первоначального выкупа комнаты (согласие, отказы, а так же разрешение органа опеки)
  • В случае нахождения в браке, согласие супруга на продажу

Все собранные документы, необходимо будет предоставить в органы Россреестра и ожидать перехода права собственности.

Не смотря на то, что описанное в нашей статье выглядит вполне понятным, последовательным и простым, будет не лишним исключить возможные риски. Эти риски касаются как продавца, так и самого покупателя.

Понизить риски и получить достоверную информацию на продаваемую комнату, определить возможные риски,  в виду запретов, наложенные ограничения и аресты, можно путем заказа выписки из ЕГРН.

Заказать выписку из ЕГРН можно по ссылке

Заказ такой выписки позволит установить настоящего собственника недвижимости и снизит ваши риски. Риэлторы рекомендуют заказывать такую выписку, как до момента оформления сделки, так и после ее окончания, спустя несколько дней.

 Если, в первом случае можно убедиться в отсутствии ограничений и узнать собственника, то заказав второй раз выписку можно убедиться в том, что истинным владельцем недвижимости стали уже вы и такие сведения обработаны и внесены в Росреестр.

статья на сайте

Рекомендуем обязательно прочитать:

Площадь новых квартир стала меньше

Как подарить квартиру или недвижимость – порядок дарения

Денег на первый взнос по ипотеке не оказалось у 40% желающих ее взять

Где застройщикам взять деньги, если их даже нет у покупателей квартир?

Нахальные соседи мусорят в подъезде? Вот что можно и нужно делать!

Хотите купить квартиру? Вот что нужно проверить перед покупкой

Источник: https://zen.yandex.ru/media/domakvart/kak-prodat-komnatu-v-2020-godu--instrukciia-i-soglasie-sosedei-5e3d3439553c206132bf8209

Какие документы нужны нотариусу для продажи комнаты

Нотариальное согласие на продажу комнаты

Если вы решили продать комнату в квартире, важно заранее собрать требуемые документы и законно оформить эту сделку.

Какие документы от вас потребуются нотариусу при оформлении продажи комнаты, вы узнаете из данной статьи.

Сбор документов для оформления такой сделки — дело затратное по времени, поэтому начните готовить документы заранее, до появления возможного покупателя.

Особенности при оформлении продажи доли собственности

При продаже отдельной комнаты в квартире важно соблюсти 2 важнейших требования к данной сделки.

  1. Необходим отказ других лиц, имеющих доли собственности в данной квартире от права первоочередного выкупа.

Требуется в письменном виде уведомить других собственников данного жилья о продаже своей доли. Форма составления такого уведомления — свободная.

Получить официальный отказ от других дольщиков жилья можно так:

  • отправить всем лицам, имеющим долевую собственность в данной квартире, заказное письмо с уведомлением, которое подтвердит получение извещения адресатом;
  • передать уведомление об отказе лично. В этом случае на экземпляре, который останется у вас в качестве доказательства, содольщики должны проставить дату и подпись о его получении.

Продать долю жилья третьему лицу возможно при наличии письменного отказа на ее приобретение от всех лиц, имеющих долю в данной квартире или если ответ от них отсутствует в течение месяца.

Помните, если вы продаете долю в коммунальной квартире, и ничего не знаете о владельцах остальных комнат, вам все равно потребуется поставить их в известность о планируемой продаже и получить официальный отказ. А если собственник доли — несовершеннолетний, отказ за него оформляется его родитель или опекун.

  1. Чтобы сделка по продажи комнаты соответствовала закону — договор купли-продажи доли собственности в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса. Простая форма в письменном виде не подойдет, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют, потому что при продаже доли в квартире, нельзя изменять стоимость или условия, которые указывались в уведомлении остальным собственникам жилья.

Нотариальное оформление такой сделки требуется во всех вариантах продажи доли собственности (если продается лишь одна доля или несколько). Лишь когда все собственники жилья одновременно продают квартиру одному покупателю и составляется один договор, уведомление о преимущественном выкупе не требуется.

Документы, требуемые для предоставления нотариусу при продаже комнаты

Если владелец доли жилья является несовершеннолетним, потребуется свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.

Важно знать, что если собственник доли жилья — недееспособный или несовершеннолетний человек, нужно заранее подать документы в органы опеки и получить от них письменное разрешение на проведение сделки.

  1. Документ, который подтверждает ваше владение данной долей в квартире:
  • завещание – при наследовании доли;
  • договор дарения – при получении доли в дар;
  • договор купли-продажи, если вы приобрели это жилье ранее.
  1. Официальное подтверждение отказа всех лиц, имеющих доли собственности в данной квартире от права первоочередного выкупа.

О том, каким образом его получить, читайте выше.

  1. Свидетельство о регистрации прав собственности.

При отсутствии оформленной регистрации, обратитесь в государственную службу регистрации по месту нахождения квартиры.

  1. Согласие мужа или жены на продажу доли собственности.

Если у вас зарегистрирован брак — в обязательном порядке потребуется предоставить письменное согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса (даже если имущество оформлено лишь на одного из супругов).

При наличии брачного договора, в котором оговорены вопросы недвижимости, необходимо предоставить его копию, заверенную нотариусом.

  1. Справка (выписка из домовой книги) о всех лицах, прописанных в данной квартире.

Данную справку можно получить в паспортном столе, ЖЭКе, в отделе вселения и регистрационного учета граждан, а также через многофункциональный центр (МФЦ) или подав запрос на официальный сайт Госуслуги. Такая справка предоставляется на дату продажи комнаты.

  1. Справка, которая подтверждает отсутствие задолженностей по уплате за пользование коммунальными услугами.

Предоставляется управляющей компанией или самими коммунальными службами в расчетных группах УК, ТСЖ, ЖЭК или в информационно — расчетном центре.

Данная статья представлена исключительно в ознакомительных целях и не является публичной офертой. © Mosnotari.ru.

Источник: https://mosnotari.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-notariusu-dlya-prodazhi-komnaty.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.