Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью стоимость
Содержание
- 1 Что такое нотариальный депозит в сделках недвижимости
- 2 Отдать долги и рассчитаться с продавцом можно через нотариуса
- 2.1 Депозит нотариуса: условия открытия, виды применения и правила
- 2.2 Открытие депозита нотариуса при сделках с недвижимостью
- 2.3 Исполнение долговых обязательств при банкротстве
- 2.4 Где должны быть исполнены обязательства
- 2.5 Основания для открытия депозита нотариуса
- 2.6 Как проходит открытие и функционирование эскроу-счета
- 2.7 Основания для окончания и прекращения нотариального производства
- 2.8 Сколько стоит открыть депозит нотариуса
- 3 Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: особенности и порядок совершения сделки
- 4 Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью
- 5 Банковская ячейка или депозит
Что такое нотариальный депозит в сделках недвижимости
Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 27 октября 2017. Время чтения 5 мин.
Расчет через банковскую ячейку знаком каждому, кто хоть раз продавал или покупал недвижимость. До сих пор он остается самым популярным способом защиты от возможных махинаций контрагента.
Однако с января 2015 года для надежного сохранения денег при сделках с недвижимостью появилась серьезная альтернатива – депозит нотариуса.
Эксперты уже предсказывают, что благодаря ему банковская ячейка вскоре станет «дедовским» методом взаимозачета.
Что такое нотариальный депозит
Нотариальный депозит – это денежный счет в банке, открытый на имя нотариуса, на который должник вносит деньги, предназначенные для кредитора. Это происходит:
- по соглашению сторон (если контрагенты доверяют нотариусу больше, чем друг другу);
- по инициативе должника, который не имеет возможности отдать долг кредитору.
Внимание! В момент перечисления денежных средств на нотариальный счет обязательство считается исполненным, и штрафных санкций в отношении должника не последует.
Использовать депозит нотариуса удобно заемщикам банка, прекратившим свою работу.
Если в период его санации или поиска нового владельца они не будут вносить обусловленные договором суммы, то это посчитают нарушением обязательства.
Спустя время у «лопнувшей» финансовой организации появится правопреемник, или он сам возобновит свою деятельность, и тогда не плативших взносы должников ожидают большие пени.
В этом случае нотариальный депозит – возможность продолжать своевременное погашение долга. Необходимые платежи будут приходить на счет нотариуса, а когда проблемный банк заработает вновь, то ему перечислят накопившееся взносы.
При покупке объекта недвижимости роль должника достается его приобретателю, а кредитором является продавец. Покупатель перечисляет сумму, зафиксированную в договоре купли-продажи, на депозит нотариусу. Она лежит там до тех пор, пока сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.После этого деньги будут списаны на банковский счет продавца или получены им в кассе банка, где размещен депозитный счет.
Такой механизм не только упрощает взаимозачет обязательств старого и нового собственников, но и защищает интересы каждой стороны. Покупатель лишается возможности сорвать многоцепочную сделку, передумав в последний момент.
В то же время продавцу будет сложно получить деньги, если он скрыл от покупателя существенную информацию, и тот решил отказаться от покупки, узнав об утаенных фактах после внесения суммы на счет (например, о наличии обременения у приобретаемой им квартиры).
Плюсы и минусы нотариального депозита
Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью имеет положительные и негативные стороны, в том числе и в сравнении с банковской ячейкой. Основное отличие между этими формами расчетов состоит в том, что депозит – это безналичный способ рассчитаться с покупателем, а аренда индивидуального сейфа используется для наличных сделок.
Одно из свойств нотариального счета, которого лишена ячейка, – обеспечение прозрачности взаиморасчетов покупателя и продавца. В данном случае невозможна ситуация, когда в договоре прописывается одна сумма, а в ячейку банка закладывается другая.
Это не позволяет продавцу уклониться от налогов, дезинформируя ФНС о реальной стоимости проданной недвижимости.
Также это повышает безопасность сделки для покупателя, который при расторжении договора купли-продажи сможет вернуть полную сумму (а не ту, что он внес в договор по просьбе собственника жилья).
Другие плюсы и минусы счета нотариуса продемонстрированы в таблице.
Таблица 1. Преимущества и недостатки нотариального депозита перед банковской ячейкой
Преимущества | Недостатки |
Услуга нотариуса стоит дешевле. Минимальный тариф составит:
| При расчетах могут использоваться только рубли |
Исключены мошеннические схемы при расчетах между покупателем и продавцом (если нотариус в них не участвует) | Сотрудники банка не всегда имеют опыт работы с подобными депозитами, поэтому возможны задержки при оформлении сделки |
Комплексная защита внесенной суммы от возможных рисков, в том числе от разорения банка, в котором открыт счет | Многие нотариусы не имеют специальных счетов для проведения подобных сделок. Наличие депозита не является их обязанностью |
Средства могут храниться на счете в течение трех лет. Ни покупатель, ни продавец не несут дополнительных расходов | При отзыве лицензии у банка или его банкротстве потребуется сложная процедура для возврата внесенных средств |
При оформлении договора между покупателем квартиры и ее продавцом в документе необходимо зафиксировать несколько пунктов.
Расчеты за квартиру производятся через счет нотариуса.
- Покупатель обязуется внести на нотариальный депозит определенную договором сумму.
- Положенная на счет сумма будет отдана продавцу только после перехода права собственности на жилплощадь покупателю.
- Внесенная на счет нотариуса сумма вернется покупателю:
- если в указанный в договоре срок он не станет собственником квартиры;
- по иным законным основаниям.
После внесения денежной суммы на нотариальный депозит закон разрешает покупателю недвижимости истребовать свои деньги обратно при следующих обстоятельствах:
- между сторонами составлено соответствующее соглашение;
- продавец письменно разрешит ему это сделать;
- покупатель через суд добьется решения о возврате ему внесенной на депозит суммы.
Внимание! Покупатель недвижимости вправе положить деньги на счет нотариуса только по месту ее нахождения (если иное не оговорено договором купли-продажи). По общему правилу оно считается местом, где располагается отчуждаемое строение, квартира или земельный участок.
Нотариусы предпочитают иметь дело с надежными банками. Однако прежде чем принимать решение об использовании специального счета, следует уточнить, какому банку доверяются деньги клиентов. После этого следует общедоступными способами проверить его финансовые показатели и стабильность.
Деньги, хранящиеся на депозите нотариуса, выведены за пределы конкурсной массы. Если банк обанкротился, то размещенные на счете средства не будут задействованы для расчета с кредиторами. Когда назначен конкурсный управляющий, он вернет деньги нотариусу, после чего тот передаст их продавцу или покупателю недвижимости.
Как работает механизм нотариального депозита при сделках с недвижимыми объектами, каковы последствия передачи права с дефектом, рассказывает видеоконсультация действующего нотариуса:
Стоимость процедуры
Стоимость любого нотариального действия складывается из размера:
- госпошлины за оказанную услугу;
- УПТХ (услуг правового и технического характера).
Госпошлина устанавливается федеральными властями. Ее размер един на территории всей России. Однако в большинстве случаев это не фиксированная, а плавающая величина, зависящая от стоимости объекта сделки.
Таблица 2. Размер государственной пошлины (нотариального тарифа) за использование нотариального депозита
Обстоятельства уплаты | Размер тарифа |
Передача на депозит денежных средств по нотариально удостоверенной сделке | 1500 рублей |
Передача на депозит денежных средств по сделке, не удостоверенной нотариусом | 0,5% от суммы, переданной нотариусу для внесения на счет |
Тарифы на УПТХ следует уточнять на сайтах региональных нотариальных палат, так как они устанавливают их размеры.
Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/depozit-notariusa-pokupke-vkarti/
Отдать долги и рассчитаться с продавцом можно через нотариуса
Исполнение обязательств должником может, согласно ст. 327 ГК РФ, проходить либо через суд, либо через нотариуса в следующих случаях:
- кредитор или его представитель отсутствуют там, где должник должен погасить долг;
- кредитор недееспособен и не имеет представителя;
- не ясно, кто в данный момент является кредитором (такое случается, например, при ликвидации банка или управляющей компании);
- кредитор намеренно уклоняется от принятия долга и допускает просрочки.
При этом деньги (ценные бумаги) не приносятся в виде наличных в нотариальную контору, а кладутся на депозитный счет нотариуса. Что это такое, по каким правилам происходит депонирование, и где его еще можно использовать?
Депозит нотариуса: условия открытия, виды применения и правила
Депозит нотариуса является не вполне обычным счетом — он открывается на основе договора между должником и кредитором (кредиторами) и является условным. Основное условие — выполнение обязательств обеих сторон.
Деньги (имущество) будут учитываться на счету до тех пор, пока обязательство не будет исполнено. Вопросами получения, хранения и распределения долгов (денег, ценных бумаг, имущества) занимается третья сторона (эскроу-агент), в данном случае нотариус.
Это так называемое депонирование или эскроу.
Выплаты происходят:
- по условиям договора, в указанные по нему сроки;
- по востребованию кредитора в течение семи дней после предъявленного требования;
- по требованию самого должника, если кредитор молчит и не требует возврата долга по прошествию всех сроков (ст. 314 ГК РФ).
Молчание кредитора — не основание для невыплаты долгов. Так, несмотря на ликвидацию банка или УК, заемщик не освобождается от выплаты кредита и штрафных санкций за просрочку, а жилец — от скопившихся долгов за коммунальные услуги. Поэтому в интересах должника погасить задолженность вовремя.
Открытие депозита нотариуса при сделках с недвижимостью
Использовать депонирование можно сегодня не только для исполнения долговых обязательств, но и при передаче наследства и проведения сделок по договорам купли-продажи.
В сделках с недвижимостью нотариальный депозит заменяет роль банковской ячейки или банковского аккредитива — одного из трех методов увеличения безопасности сделок.
Открытие эскроу-счета упрощает процедуру передачи денег от покупателя продавцу и обходится дешевле.
Договор при этом должен быть оформлен нотариально и содержать условие о расчете способом депонирования.Расчет в этом случае производится следующим образом:
- покупатель вносит средства в полном объеме на депозит;
- деньги переводятся нотариусом продавцу только после регистрации прав собственности;
- средства могут быть возвращены покупателю при взаимном расторжении договора купли-продажи или отсутствии в указанный срок регистрации прав собственности.
Посредничество нотариуса очень удобно. Но надо иметь в виду и риски: как есть преступные риэлторы, так встречаются и нотариусы, вступающие в сговор с преступниками. Поэтому обращаться нужно к надежному человеку, работающему не первый год в этой области.
И все же основное применение эскроу — это расчеты по долгам.
Исполнение долговых обязательств при банкротстве
Депозит нотариуса очень удобен при несостоятельности (банкротстве) должника. В этом случае образуется реестр требований кредиторов, расчеты по которым возлагаются на плечи конкурсного управителя. Он же перечисляет средства должника на депозит нотариуса.
Все кредиторы распределяются по очередям: пока не будут удовлетворены требования участников первой очереди, требования последующих очередей не выполняются.
Если денег обанкротившегося недостаточно для очередников определенной очереди, они делятся между ними пропорционально размеру их требований, заявленных в реестре.
Обязательства считаются погашенными перед кредиторами:
- требования которых удовлетворены;
- не подавшими в течение двух месяцев после банкротства должника требования в реестр;
- требования которых признаны необоснованными;
- теми, на которых не хватило денег и имущества несостоятельного должника.
Участник конкурсного производства обязан в течение трех лет забрать средства с депозита нотариуса, в противном случае они перечисляются в бюджет (ст. 142 ФЗ №127 “О банкротстве”).
Где должны быть исполнены обязательства
Место исполнения определяется ст. 316 ГК:
- недвижимое имущество (дома, квартиры, земельные участки) передаются в месте его нахождения;
- другое имущество (товар) в месте его изготовления или передачи для доставки;
- денежные долги в виде наличных должны быть переданы в месте проживания кредитора;
- долговые безналичные обязательства — там, где находится банк, указанный кредитором;
- другие обязательства могут быть исполнены в месте проживания должника, но в том случае если он является юридическим лицом.
Основания для открытия депозита нотариуса
Процедура делопроизводства по открытию эскроу-счета в нотариальной конторе описана в приказе Минюста РФ №78 от 16 апреля 2014 г.
Нотариальное производство по депозиту начинается с момента подачи:
- заявления должника либо конкурсного управляющего по возврату долгов при банкротстве с просьбой принять на депозит денежные средства, облигации, акции и другие ценные бумаги;
- описи наследуемого имущества (если оно находится на сохранении у того же нотариуса, который будет проводить депонирование);
- заявления нотариуса о зачисление наличных средств на эскроу-счет (в том случае если хранение наследства и зачисление наличности производится двумя разными нотариусами).
Как проходит открытие и функционирование эскроу-счета
- Вначале нотариус регистрирует заявление, опись имущества и другие документальные основания для депонирования в регистрационный журнал.
- В день внесения денег или бумаг на условный счет нотариус проводит регистрацию основополагающего документа в книге учета депозитарных операций. В книгу вносятся, по регламенту данной инструкции, подробные сведения о депозитарной операции:
- данные обратившегося лица;
- вид исполнения обязательств;
- идентификационные данные лица, на которое депозит открыт;
- правоподтверждающие документы;
- сведения о внесенных средствах (вид валюты, сумма, данные о ценных бумагах);
- данные о лице, которому выдан депозит;
- записи о перечислении средств на счет кредитора, возврате их обратившемуся лицу при наличии оснований;
- отметка об окончании делопроизводства.
- Данные всех кредиторов, на имя которых зачисляются средства, заносятся в кредиторскую Алфавитную книгу.
- В отношении каждого из кредиторов по его операции открывается отдельное дело, и к нему прилагаются документы с подтверждением оснований и прав для внесения средств и об их зачислении на депозит.
- На руки лицу, обратившемуся к нотариусу с просьбой об открытии депозита, выдается справка особой формы с гербовой печатью и подписью.
- Кредиторам же либо наследникам посылается извещение в форме заказного письма с уведомлением о вручении.
Основания для окончания и прекращения нотариального производства
Депозитная операция считается законченной:
- при исполнении обязательств обратившейся стороны перед кредитором или передаче наследства;
- выдаче залогодержателю закладной;
- возвращению размещенных на депозите денег и бумаг лицу, которое их внесло, если возникли обстоятельства, предусмотренные законом;
- при истечении срока востребования долга кредитором и перечислении его в бюджет.
Нотариальное производство, связанное с депонированием, прекращается при отказе нотариуса принять на счет средства деньги либо бумаги, на основании:
- недостаточности прав обратившегося субъекта (например, не зарегистрировано право собственности, либо лицо является недееспособным);
- отсутствия подачи обжалования отказа в судебные органы;
- решении суда в пользу отказа нотариуса.
Сколько стоит открыть депозит нотариуса
В заключении о нотариальных тарифах на открытие эскроу счета. Стоимость депозита определяется двумя способами:
- при погашении долговых обязательств — это 0.5% от суммы, внесенной на счет;
- в тех случаях, когда депозит открывается на основании договора, заверенного этим же нотариусом, сумма оплаты неизменна и составляет 1500 руб.
Эти тарифы действуют по всей России, в том числе и в Москве.
Депозит нотариуса — удобный и недорогой способ взаимодействия и исполнения своих обязательств между сторонами.
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/yurist/depozitnyj-scet-notariusa.html
Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью: особенности и порядок совершения сделки
Депозит нотариуса — это эффективный способ исполнения финансовых обязательств должника перед кредитором, а также безопасных расчетов по сделкам. Полное название этого инструмента — публичный депозитный счет нотариуса.
Он применяется:
1. Если у вас есть долговые обязательства, но технически не получается их выполнить: кредитор (заимодатель) или управляющая компания не хочет или не имеет возможности принятия денежных средств. В таком случае депозит нотариуса позволяет избежать выплаты пеней по коммунальным платежам, договору займа, ипотеке или кредиту.
2. При расчете по сделкам купли-продажи, особенно если вы хотите избежать ненужных рисков при перевозке и хранению крупной суммы наличных денег.
Как внести деньги
Что значит положить деньги на депозит нотариусу? Согласно закону Федеральной Нотариальной Палаты, внесение денег на депозит нотариуса возможно одним из двух способов:
- Перечисление средств на депозитный счет по реквизитам. Подтверждением успешной транзакции служить чек-ордер.
- Передача наличных денег непосредственно нотариусу, который должен выдать соответствующую квитанцию.
В основах о нотариате есть правила совершения нотариальных действий на территории Российской Федерации.
Согласно с изменениями, внесенными в №457-ФЗ, все граждане могут воспользоваться депозитарным счетом нотариуса для осуществления взаиморасчетов. Стороны купли-продажи имеют право выбрать именно такую форму для проведения расчетов в любой момент.
Правила при обращении к депозиту:
- договор заверяется у нотариуса;
- составляется отдельный документ с подробным описанием передачи средств;
- передача денег через депозит должна быть оговорена в договоре купли-продажи.
На сегодняшний день существует большое количество вариантов расчета между покупателем и продавцом:
- наличность;
- банковские ячейки и счета;
- денежные переводы;
- обмен денег через третьих лиц.
Если речь идет о большой сумме на покупку дома или квартиры, то в целях безопасности операций лучше использовать расчет через депозит нотариуса, который регулируется Гражданским Кодексом РФ.
Необходимость в депозитном счете
Депозит, открытый на нотариуса – это оптимальная возможность своевременно погашать долг!
Рекомендуется использовать депозит специалиста заемщикам тех финансовых организаций, которые по той или иной причине прекратили работу. Если учреждение закрывается, платежи по кредиту все равно должны поступать, причем своевременно. В противном случае будут назначены штрафные санкции.
У закрытого банка через определенное время обязательно появится правопреемник. Как только его работа будет запущена, на непоступившие платежи автоматически начислят пени.
Покупка недвижимости
Если покупается недвижимость, роль должника автоматически достается покупателю. Продавец же выступает в роли кредитора. Операция по расчету осуществляется так:
- Покупатель перечисляет деньги за недвижимость на депозит. Это сумма, предварительно прописанная в оформленном договоре.
- Финансы будут находиться на счету до того момента, когда осуществиться регистрация сделки в организации Росреестра.
- После проведения регистрации сумма переводятся на открытый в банке счет продавца.
- Бывший владелец просто снимает деньги.
Подобная система проведения расчета в состоянии обеспечить следующие преимущества:
- Значительно упрощается взаимозачет между участниками купли-продажи;
- Надежно защищаются интересы каждого участника;
- Покупатель полностью лишается возможности внезапно аннулировать сделку;
- Продавец не сможет получить денежные средства до момента полного проверки юридической чистоты сделки.
Особенности депозита
При покупке недвижимости способ оплаты зависит от того, на первичном или на вторичном рынке происходит сделка.
Если на первичном рынке, то покупатель перечисляет средства на расчетный счет компании-застройщика. При такой безопасной сделке не возникает никаких проблем. На вторичном рынке недвижимости возможны финансовые махинации и случаи мошенничества, так как расчеты ведутся между двумя физическими лицами.
При наличном расчете денежные средства можно передавать в агентстве при свидетелях, получая взамен расписку.
В такой сделке существует несколько безопасных способов передачи средств:
Источник: https://uk-mishino.ru/dokumenty/depozit-notariusa-chto-eto-takoe.html
Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью
Новости и публикации
09.08.16
С января 2015 года, в связи с изменениями закона «Об Основах законодательства РФ о нотариате», появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.
В этой статье предст опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.
Что такое расчеты через депозит нотариуса
Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.
От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.
Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»
Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»
Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.
В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.
- Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.
Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.
- После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.
Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.
Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.
Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.
После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.
- Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.
Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.
- После совершения вышеуказанной выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.
О плюсах
Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.
Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:
- через них нельзя провести выплату за альтернативу,
- нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
- провести удержание средств под выписку и т.п.
Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.
Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.
Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:
- прозрачность взаиморасчетов
- отсутствие проблем с получением расписки от продавца
- отсутствие споров о месте хранения ключа
- возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
- отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок
При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса
Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.
Вторая сторона медали
К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.
В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.
Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.
Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.
Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.
Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.
Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.
Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.
Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.
Заключение
Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.
Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.
Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу
Подпишитесь на нас в Telegram |
Источник: http://www.relait.ru/news_388.html
Банковская ячейка или депозит
Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?
За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель.
В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные.
Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.
Способ № 1: банковская ячейка
На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто.
Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке.
Эти условия должен контролировать банк.Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.
Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд.
Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты.
В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.
Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.
В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.
Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки.
Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации.
Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек.
В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно.
Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.
В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком.
В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит.
Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.
Способ № 2: аккредитив
Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов.
Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь.Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.
Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены.
Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются.
Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.
Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек.
Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб.
Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.
Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.
Способ № 3: депозит нотариуса
Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус.
После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса.После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.
Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб.
Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке.
На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.
У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк.
При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса.
Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.Источник: https://realty.rbc.ru/news/582464db9a7947339bac03b3