Нотариус отказ от преимущественного права покупки

Содержание

Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире (образец) 2020

Нотариус отказ от преимущественного права покупки

» Жилищные споры » Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире

652 просмотров

Доля в квартире стоит значительно дешевле, чем все жилье целиком, и она автоматически дает право на проживание в этой недвижимости. Этим нередко пользуются разные люди, желающие получить хоть какой-то свой угол. А если есть спрос, то появляется и предложение. Однако просто так продать свою долю невозможно, сначала нужно получить отказы остальных владельцев жилья.

Зачем нужен отказ от преимущественного права покупки доли в квартире

Особенности и само преимущественное право описаны в статье 250 ГК РФ.

Оно представляет собой право любого совладельца недвижимости на выкуп доли другого человека при условии, что последний собирается продавать свою часть.

Только в том случае, если никто из других владельцев не изъявил желания приобретать эту долю, ее можно продать третьим лицам. Именно для того, чтобы получить такую возможность и требуется отказ от этого права.

Пример: У квартиры есть три владельца. Один из них хочет продать свою долю третьему лицу. Чтобы сделать это, он сначала должен предложить купить ее остальным владельцам и только в том случае, если они откажутся, он получает возможность продать долю другому человеку.

Несовершеннолетние лица не имеют права самостоятельно отказываться от такого права, но за них это могут сделать официальные представители: родители, опекуны и так далее. Но так как подобная ситуация может рассматриваться как нарушение прав ребенка, чтобы реализовать все как положено, сначала нужно получить разрешение от органов опеки.

Отказ от права при реализации комнаты в коммунальной квартире

Отдельно нужно рассматривать отказ от покупки доли в квартире коммунального типа. Несмотря на то, что фактически все комнаты являются отдельными, остается еще достаточно много помещений общего пользования (как минимум туалет и кухня).

Таким образом, все владельцы комнат являются совладельцами квартиры в целом. И, как следствие, если кто-то из жильцов будет продавать свою комнату, сначала он должен предложить ее выкупить остальным совладельцам.

Последние, в свою очередь, должны или приобрести жилье, или написать отказ.

Последствия отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

Если написать отказ от преимущественно права покупки доли в квартире, то есть серьезный риск того, что часть недвижимости уйдет какому-то абсолютно стороннему человеку. В результате придется уживаться с тем лицом, о котором ничего не известно и зачастую подобная ситуация приводит к многочисленным конфликтам.

В то же время, если документ был получен обманным, мошенническим образом либо составлен с нарушениями, то его можно в течение 3-х месяцев с момента покупки доли оспорить в суде и вернуть себе право выкупить эту часть.

Как написать отказ от преимущественного права покупки доли

Строго определенной формы и бланка такого документа не существует. Потому составлять его можно любым образом, учитывая требования законодательства относительно содержания. Так, в этом документе обязательна должна быть информация о том, кто отказывается и лице, которое требует этот отказ. Также точно описывается доля в квартире. Выглядеть содержание будет примерно так:

  • Адрес расположения квартиры.
  • Общая и жилая площадь.
  • Количество комнат.
  • Размер доли.
  • Факт предложения о покупке и однозначный отказ от реализации этого права.
  • Срок рассмотрения предложения о покупке.
  • Данные о том, кто предлагает купить долю и кому он это предлагает.
  • Дата и подпись.

Данный документ обязательно должен заверяться нотариусом. По возможности, рекомендуется обратиться к нему же за составлением отказа, так как такой специалист сможет сделать это более грамотно и строго по закону.

Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли квартиры

Порядок отказа от покупки доли в квартире

Отказываться от своего права на выкуп доли нужно строго по правилам. В противном случае появляется возможность оспорить этот документ, на что продавец вряд ли согласится.

Порядок действий

  1. Получить предложение о покупке доли.
  2. Составить отказ.
  3. Заверить его нотариально.
  4. Передать документ продавцу.

Требуемые документы

Чтобы составить отказ нужно подготовить документ, подтверждающие наличие права. Самым распространенным вариантом является свидетельство на право собственности либо выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре. Также нужен паспорт отказывающегося человека для уточнения его личности. Дополнительные документы нужны редко, но лучше заранее определить данный момент, обратившись к нотариусу.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут услуги нотариуса. В зависимости от региона цена может варьироваться в пределах 1-2 тысячи рублей. Кроме того, если нужно запросить более свежую выписку из ЕГРН, то она обойдется еще в 300 рублей.

Сроки

Составить заявление можно в любой момент с даты получения предложения о покупке доли. Каких-то ограничивающих сроков нет, однако нужно помнить, что, если человек не среагировал на предложение о покупке в течение месяца, это рассматривается как отказ со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Особенности отказа от преимущественного права

  • Отказ не нужен, если доля не продается, а передается в дар или обменивается.
  • Приобрести долю может только один из совладельцев.
  • Свое право невозможно уступить другому лицу. От него можно только отказаться.
  • Составитель имеет право оспорить заявление, при условии, что документ был оформлен с нарушениями, либо были выявлены нарушения со стороны продавца.

И самое главное, условия покупки должны быть идентичны для всех потенциальных покупателей.

Именно это обычно и является основным нарушением, приводящим к оспариванию сделки купли-продажи с третьим лицом.

Пример: Человек хочет продать свою долю. Потенциальный покупатель дает очень большую сумму, на которую, очевидно, не согласятся совладельцы. В то же время, человек понимает, что получить отказы во всех остальных жильцов будет сложно.

В такой ситуации он может заявить остальным, что цена его доли будет еще выше предложенной и если они хотят, могут заплатить ее. Если нет – пусть пишут отказы. На самом же деле человек продаст свою часть по меньшей стоимости.

Если это станет известно, сделку можно оспорить так как условия купли-продажи были не идентичны для всех.
Отказ от преимущественного права на покупку доли в квартире нужно составлять только в исключительных случаях, когда эта часть жилья действительно не нужна и нет никаких предубеждений относительно нового владельца. Во всех остальных случаях дополнительная доля будет очень кстати. На бесплатной консультации наши опытные юристы прояснят наиболее популярные и актуальные вопросы, касающиеся данной процедуры, и они же могут выступить в качестве представителей клиента, заключив наиболее выгодную для него сделку.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-doli-v-kvartire/

В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы от соседей?

Нотариус отказ от преимущественного права покупки

Данное право должно соблюдаться только тогда, когда несколько хозяев владеют квартирой как общей долевой собственностью. В этом случае совладельцы будут обладать определенной привилегией, а именно – возможностью выкупить продаваемую долю прежде, чем она будет предложена посторонним лицам (ст.

250 ГК РФ). Обычно содольщики используют преимущественное право покупки для того, чтобы не делить общую жилплощадь с новыми, незнакомыми им, людьми.

Особенности реализации права:

  1. Чтобы известить содольщиков о своих планах и одновременно предложить им отчуждаемый объект, Продавцу необходимо составить письменные уведомления о продаже доли. Здесь обязательно описываются все существенные условия имущественной сделки (размер отчуждаемого объекта, его стоимость, способ оплаты и пр.). Бумага не требует нотариального заверения, хотя опционально она может быть оформлена и разослана содольщикам и через нотариуса.
  2. Чтобы узнать, кому именно необходимо отправить уведомления, Продавцу рекомендуется заблаговременно обратится в Росреестр и получить выписку из ЕГРН. В данном документе содержатся сведения обо всех содольщиках конкретного жилого помещения. Если физическое лицо проживает или прописано в квартире, это еще ничего не значит – преимущественным правом покупки обладают только сособственники. Для получения выписки понадобится оплатить госпошлину в размере 200 рублей, а также, во время обращения в учреждение, иметь при себе паспорт.
  1. Продавец обязан предложить совладельцам выкупить долю на тех же условиях, которые он собирается реализовать в пользу 3-их лиц. Если Продавец завысит цену объекта для сособственника, в то время как для постороннего Покупателя она окажется меньше и выгоднее, это будет считаться правонарушением. То же самое случится, если Продавец, например, откажет сособственнику в предоставлении рассрочки, а затем предоставит эту рассрочку постороннему Покупателю.
  2. Существенные условия сделки для сособственника должны быть не менее выгодными, чем для сторонних приобретателей. Если же впоследствии выяснится, что во время извещения сособственников Продавец обманул их или умолчал о каких-либо важных пунктах (возможности заплатить за долю отложенным платежом, по частям и пр.), это станет основанием для возбуждения судопроизводства

Как правильно согласиться на покупку доли в квартире?

Самая простая ситуация – это желание и готовность содольщика выкупить продаваемый объект недвижимости. В этом случае сторонам не потребуется заключать и собирать никаких дополнительных документов.

Потенциальному приобретателю не понадобится отправлять Продавцу письменное согласие. Содольщики могут связаться друг с другом любым, удобным для них, способом (по телефону, лично и пр.).

В свою очередь, Продавцу не понадобится дожидаться согласий или отказов от остальных сособственников. Если хотя бы 1 совладелец согласится на использование своего преимущественного права покупки, то оно будет считаться полностью учтенным и соблюденным.

Сразу же после обсуждения и согласования всех нюансов стороны смогут приступить к составлению типового договора купли-продажи долей. Если же на предложение о выкупе откликнется несколько заинтересованных совладельцев, Продавец окажется вправе выбрать любого из них по своему желанию и усмотрению.

Может ли содольщик проигнорировать уведомление?

Содольщик может проигнорировать присланное ему извещение о продаже доли, однако это не принесет ему никакой практической пользы. Закон предоставляет сособственникам возможность только согласиться или отказаться от приобретения доли в первоочередном порядке, но не сорвать сделку как таковую.

Иногда содольщики умышленно игнорируют уведомления о продаже, а впоследствии обращаются в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Однако сегодня у продавцов имеется сразу несколько способов для того, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Во-первых, извещения направляются заказными письмами с полной описью вложения и уведомлением о вручении. Так Продавец всегда будет знать, дошло ли письмо до совладельца, или оно так и не было им получено.

При неполучении уведомления адресатом Продавец может обратиться в адресное бюро или полицейские органы, чтобы разыскать сособственника и установить адрес его точного местонахождения.

Во-вторых, по прошествии 30 дней с момента отправки уведомления Продавец также окажется вправе:

  1. Посетить нотариуса.
  2. Предоставить ему всю необходимую документацию (копии писем, почтовые квитанции, копии обращений в госорганы и пр.).
  3. Получить на руки свидетельство о направлении сособственнику уведомления определенного содержания и о принятии всевозможных мер для реализации преимущественного права покупки.

Что делать с отказами от покупки доли?

Источник: https://SudVoronezh.ru/otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-doverennost-obuchenie-rieltorov/

Заявление об отказе от использования преимущественного права покупки доли (части доли) в уставном капитале ООО – образец 2020

Нотариус отказ от преимущественного права покупки

Необходимость в продаже недвижимого имущества часто возникает неожиданно. Порядок отчуждения квартиры или ее части определяется законом. Ключевая обязанность продавца – предоставление возможности выкупить его долю совладельцам.

Уведомление направляется в письменном виде. Доказательством надлежащего извещения совладельцев служит почтовое уведомление о вручении, возвращенное почтой.

Если остальные собственники не согласны покупать имущество на предложенных им условиях, то они могут отказаться от преимущественного права выкупа. Отказ оформляется в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению.

Такой порядок обеспечивает защиту гражданских прав каждого совладельца. Например, он исключает возможность манипулирования цифрами. Продавец может продать имущество по той же цене, которую указал в извещении о выкупе части квартиры.

Если владелец отчуждаемой доли не знает остальных собственников имущества, то необходимые сведения можно получить из единого реестра прав. Соответствующий запрос можно направить через Росреестр.

Выписка содержит сведения о владельцах и их адрес проживания. По нему и нужно направлять уведомление о выкупе части жилья.

По истечении отведенного срока продавец обращается к нотариусу и получает свидетельство о передаче заявлений и/или документов (Приказ Минюста от 27.12.2016 №313). При наличии документа продавец вправе беспрепятственно отчуждать свою часть квартиры.

Что такое преимущественное право выкупа

Под термином подразумевается защита гражданских прав совладельцев имущества, которая выражается в предоставлении им первоочередного права выкупа доли в квартире. Правило действует независимо от наличия/отсутствия иных претендентов или родственной связи.

Совладелец может и не быть родственником продавцу. Однако первоочередное право выкупа принадлежит именно ему.

 

Для принятия решения сособственнику дается один месяц. Отправной точкой считается дата получения письменного извещения о продаже имущества.

Продажа доли третьим лицам

В действующем законе «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (далее — закон об ООО) под отказом от покупки доли понимается отказ от преимущественного права участника (абз. 1 п. 4 ст. 21 закона об ООО) или общества (абз. 2 п. 4 ст. 21 закона об ООО).

Закон об ООО или устав устанавливают сроки с момента объявления о сделке продавцом, в которые данное право требуется реализовать. Участник, желающий продать долю, вынужден ждать решения других участников, а также самого общества (купить долю или отказаться от покупки) либо истечения таких сроков, что позволит реализовать долю третьему лицу.

При необходимости отказаться от покупки еще одной доли в ООО заявление об отказе направляется:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  • участником — в адрес общества;
  • обществом — продающему участнику.

Подпись участника или директора (единоличный исполнительный орган) на заявлении должна быть нотариально удостоверена. При этом заявление имеет произвольную форму.

Заявление об отказе можно скачать по ссылке: Образец отказа от покупки доли в ООО.

Нарушение права преимущественной покупки

Помните, если нарушите установленные законом правила, связанные с правом преимущественной покупки, то проведенная сделка может впоследствии признаться недействительной, и легко подвергнуться оспариванию в суде.

Чаще проблемы возникают в тех случаях, когда совладельцы жилья не уведомляются должным образом о:

  • реализации доли;
  • стоимости продаваемой части совместной недвижимости.

Представьте, что не получили уведомления, но желаете купить долю. Закон сообщает, что дается еще 3 месяца после того, как вы узнаете о нарушении законных прав собственника, на возвращение принадлежащего вам первоочередного права, даже в ситуации, если доля уже куплена и оформляется на имя стороннего покупателя.

Кроме того, подлежит по закону оспариванию сделка, которая:

  • заключена между родственниками;
  • подразумевала использование средств материнского капитала.

Если при заключении договора нарушались права малолетних, и это было установлено в ходе дальнейших выяснений, сделка также объявляется незаконной.

Нарушение любых правил, связанных с оформлением отказа от преимущественного права приобретения доли в общей собственности, обернется для вас признанием всех заключенных сделок недействительными

Споры, связанные с реализацией преимущественного права

Продающий участник извещает об условиях сделки заблаговременно, поэтому отказ является информированным решением.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Отказ несовершеннолетнего от покупки доли требует согласия органа опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия является основанием для отказа в регистрации изменений в ЕГРЮЛ (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 23.07.2015 по делу № А59 -989/2015).

Источник: https://zarplatto.ru/zayavlenie-ob-otkaze-ot-ispolzovaniya-preimuchestvennogo-prava-pokupki-doli-shasti-doli-v-ustavnom-kapitale-ooo-obrazets-2020/

Право преимущественной покупки и отказ от него

Нотариус отказ от преимущественного права покупки

Селезнева О., компания “Миэль”, отд. “На Соколе”.

1. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации “при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов”.

Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные участники общей долевой собственности (сособственники) преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют.

Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться несколько участников общей долевой собственности, выбирать, кому из них продать свою долю, будет продавец.

В случаях возникновения спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому собственнику, а не тому, который этим продавцом выбран.

Для соблюдения права преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию, имя и отчество сособственника, цену, за которую предлагается выкупить долю, а также и другие условия сделки (например, форма договора купли-продажи, срок его регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Москве, банк, в котором будет осуществлена закладка денег, возможность предоставления рассрочки платежа и т.п.).

На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время.

Чаще всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой (заказной с уведомлением) непосредственно продавцом, при этом необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении (нужно учитывать, что данную телеграмму должен отправить сам собственник, она не может быть отправлена сотрудником компании, а если же такое произошло, то у нас должно быть письменное согласие продавца на отправление вышеуказанной телеграммы, т.к. вся информация, содержащаяся в ней, является конфиденциальной). Также возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления, “С уведомлением ознакомлен”, дата, ФИО, подпись). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки. Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен.

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу.

Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.

Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях.

Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.

Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

Срок (1 месяц) исчисляется со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе – это срок существования права, который не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме будет совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли.

Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК.

Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося.

Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Если же отчуждение доли производится на основании договора, подписанного в простой письменной форме, то к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен.

На мой взгляд, требование об извещении можно признать выполненным в этом случае, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.

Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается.

В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к.

условием договора является передача денег через депозит банка, закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем.

В некоторых ситуациях преимущественное право покупки не действует. Так, оно не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения.

Так, нередко продавцы доли, чтобы избежать решения вопроса с другими собственниками, имеющими преимущественное право покупки, получая за свою долю деньги, оформляют ее передачу посредством договора дарения. Такая сделка в соответствии с законом (п. 2 ст. 170 ГК РФ) квалифицируется как притворная (совершенная с целью прикрыть другую сделку) и является ничтожной.

При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (т.е. может быть распространено преимущественное право покупки). Доказывать притворный характер сделки необходимо в судебном порядке.

И если заинтересованное лицо докажет в суде факт получения денег “дарителем” доли, то суд признает сделку дарения недействительной. Всегда при совершении сделки (какова бы она ни была) сталкиваются интересы двух сторон – продавца и покупателя. Естественно, что, прикрывая договор купли-продажи договором дарения, и продавец, и покупатель будут отстаивать свои интересы.

Так, покупатель будет требовать от продавца расписку на полученные денежные средства (так как она является его единственной страховкой), а продавец будет отказывать в выдаче данной расписки, дабы не рыть себе яму (ведь если он ее напишет и отдаст покупателю, то в суде доказать факт получения денег будет легко и просто).

Правила о преимущественном праве покупки применяются при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

2. Последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Сроки

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ “при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя”.

Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли.

При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда (хотя это фактически сложно) все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п. 2 ст.

250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку.

Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Также возможно наложение ареста на указанную сумму, находящуюся на счете истца в банке.

Если он этого не сделает, у судьи появится еще одна причина отказать в иске (т.к. считается, что истец не доказал наличие у него денежной суммы, достаточной для выкупа доли).

На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки.

Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК). Между тем для этого нет оснований.

Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Необходимо подавать иск о переводе прав покупателя. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ.

При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли и подлежит обязательной государственной регистрации.

При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. То есть первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика как лицо, нарушившее это право.

Материал предоставлен

компанией “Миэль”

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/20650-pravo-preimushhestvennoj-pokupki-otkaz-nego

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.