Нужен ли риэлтор при покупке квартиры

Как выгоднее купить квартиру: у застройщика или риелтора

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры

В чем разница взаимодействия с застройщиком или риелтором при покупке квартиры в новостройке

NVS my world/shutterstock

При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.

Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.

Риелторы:

  • председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
  • управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

Девелоперы:

  • директор по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константин Тюленев
  • коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов

Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером.

Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.

В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт.

Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом.

Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.

В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры.

Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова.

По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.

При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.

От застройщика вы узнаете все из первых рук, но он не готов на сложные сделки ( Сергей Коньков/ТАСС)

Особенности взаимодействия с застройщиком

Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:

  • информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
  • ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
  • возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.

К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:

  • ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
  • дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.

У риелторов — больше вариантов подбора квартиры, но зачастую не очень клиентоориентированные менеджеры

Особенности покупки новостройки через риелтора

В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе.

Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний.

Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.

Основные плюсы при таком взаимодействии:

  • большой выбор. Риелторское агентство работает с десятками объектов. Если клиент не может определиться, какая квартира ему нужна, брокер поможет выбрать проект, планировку;
  • экономия времени. При работе с риелтором вам не потребуется просматривать многочисленные проекты девелоперов, обзванивать и выезжать на каждый подходящий. Брокер должен по запросу предоставить вам шорт-лист жилых комплексов согласно вашим параметрам;
  • интересы покупателя. Риелтор не заинтересован продать квартиру в конкретном жилом комплексе или определенной компании, поэтому при выборе квартиры в новостройке он выступает на стороне покупателя;
  • ипотека. Агентство недвижимости может отправить заявку практически во все банки и затем помочь клиенту выбрать максимально выгодную для него ипотечную программу. Это особенно важно для тех, кто еще не определился, какой именно жилой комплекс рассматривать для покупки квартиры;
  • сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.

В работе с риелторским агентством есть и минусы:

  • дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и т. д. за дополнительную плату. Это может быть и плюсом, так как у некоторых застройщиков нет таких услуг;
  • неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск столкнуться с брокером низкой квалификации. Таких специалистов можно встретить в любых сферах услуг. Менеджер по продажам со стороны застройщика полностью ведет сделку, для него не имеет значения, пришел клиент с агентом или по рекламному каналу. Даже если агент окажется недостаточно квалифицированным, менеджер по продажам застройщика поможет с подбором объекта и возьмет на себя оформление сделки, считает коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f1803629a7947bb56b4ee75

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Покупка квартиры с риелтором и без: плюсы и минусы процесса

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры

Риелтор снижает риски клиента, но гарантий не дает, подчеркивает руководитель IRN.RU

Купить квартиру можно и без риелтора, однако поиски подходящего варианта и оформление документов отнимут много времени и сил.

К тому же «самостоятельное плавание» увеличивает риски – не обратив по неопытности внимания на важные детали, можно в итоге остаться и без квартиры, и без денег, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью радио «Маяк».

Участие профессионального агента в сделке с жильем не обязательно – риелтор не делает ничего такого, с чем бы не справился любой дееспособный гражданин.

В принципе, процесс купли-продажи недвижимости с этой точки зрения похож на ремонт квартиры или машины: можно сделать все самому, сэкономив приличную сумму денег, а можно нанять профессионалов, которые выполнят работу быстрее и качественнее – но не бесплатно. Поэтому чтобы решить, стоит ли привлекать риелтора, надо просто правильно расставить приоритеты.

Какую же пользу может принести агент по недвижимости? Во-первых, операции с жильем отнимают много времени и сил. Далеко не каждый имеет возможность взять на работе отпуск на срок от двух-трех месяцев до года, чтобы посвятить себя решению квартирного вопроса. Тем более что финансовые потери от такого простоя могут превысить затраты на оплату труда агента.

Хороший риелтор фильтрует сотни вариантов квартир, предлагая клиенту для просмотра только те, которые ему действительно могут понравиться; ведет подчас очень сложные переговоры с продавцами; в случае необходимости выстраивает альтернативные цепочки, которые могут включать десяток и более звеньев; занимается сбором и оформлением документов и т.д. и т.п. Так как продажа-покупка квартиры, как правило, дело очень хлопотное и нервное, риелтор еще и бережет здоровье клиентов.

Во-вторых, квартирная сделка в отличие от покупки батона хлеба в магазине – это довольно-таки сложный процесс, в тонкостях которого, в том числе юридических, непрофессионалу разобраться совсем не просто.

В-третьих, сделка с участием риелтора, проверяющего юридическую чистоту квартиры, менее рискованна, чем самостоятельная. Риелторы знают подводные камни рынка недвижимости, наиболее распространенные схемы мошенничества, поэтому при покупке квартиры с помощью агента меньше шансов нарваться на проблемную жилплощадь.

Однако, здесь надо учитывать, что договор с агентством недвижимости, даже самым крупным и респектабельным, отнюдь не гарантирует 100-процентной надежности сделки. Просто потому, что далеко не все потенциальные риски могут проверить.

Например, мошенники убирают из домовой книги запись о том, что в квартире когда-то был прописан гражданин, ныне отбывающий наказание в местах лишения свободы.

А через несколько лет этот человек, которого, оказывается, незаконно обошли при приватизации жилья, выходит на свободу и предъявляет претензии на проданную квартиру.

Получить что-нибудь с риелтора в случае возникновения подобных коллизий крайне сложно. Агентства недвижимости, как и любой другой бизнес, стремятся минимизировать свою ответственность и прописывают соответствующие положения в договоре.

Более того, даже если агентству или частному маклеру удастся что-то «вменить» в судебном порядке, они, скорее всего, физически не смогут компенсировать клиенту потери, так как не имеют необходимых резервов.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, желательно не только тщательно проверять квартиру на предмет возможных юридических «сюрпризов», но и страховать титул.

Титульное страхование – это защита от риска утраты прав на недвижимость по инициативе третьих лиц. Иными словами, если гипотетический зек отсудит квартиру у новых хозяев, страховая компания должна будет возместить им ее полную стоимость.

В отличие от, например, США, где объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок. Но все равно страхование титула – наиболее толстая и мягкая соломка из возможных при покупке квартиры.

Отказываясь от услуг агента, человек экономит на риелторской комиссии, которая составляет несколько процентов от стоимости квартиры – от 3% до 5-6%.

Минимальный процент агент возьмет лишь за самую простую сделку – когда нужно просто продать или купить жилье, а если есть необходимость увязывать альтернативные цепочки, то риелторская комиссия будет стремиться к максимуму.

Впрочем, процент за альтернативную сделку все же будет меньше, чем суммарные затраты на услуги агентов в случае двух отдельных сделок – продажи и покупки.

Расходы на риелтора можно сократить в два-три раза, если вместо полного пакета услуг заказать только проверку юридической чистоты квартиры и помощь в оформлении документов.

Кроме того, надо учитывать, что услуги крупных агентств недвижимости обходятся дороже, чем частных маклеров, но официальные конторы обычно больше дорожат своей репутацией.

Впрочем, даже в известной компании могут работать не очень добросовестные сотрудники, поэтому выбирать риелтора надо очень тщательно, лучше всего по рекомендации друзей-родных, и обязательно четко указывать все условия сотрудничества в договоре.

В противном случае может случиться так, что ленивый агент не будет возиться с подбором нужной именно вам квартиры, а просто предъявит три первых попавшихся варианта.

В общем, помощь хорошей риелторской или юридической конторы при покупке-продаже квартиры может быть весьма полезна, но, к сожалению, панацеей от всех проблем не является.

Москва, Северный округ, район Беговой, м.Белорусская

Источник: https://www.irn.ru/news/66626.html

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры

09.02.2017

Приобретение квартиры без посредников – мечта большинства покупателей, которые не хотят доплачивать за услуги риэлтора. В действительности ничего нереального в этом нет, однако подготовка к сделке и поиск подходящего варианта в этом случае будут более утомительными для потребителя, а риск остаться без денег и без жилплощади возрастает.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Прежде чем пуститься в открытое плавание без опытного кормчего, следует взвесить все плюсы и минусы самостоятельного приобретения недвижимости, учитывая особенности сделок и предложений на современном рынке.

Обязательно ли обращение к риэлтору

Нет, потому что он не делает ничего того, с чем не смог бы справиться любой здравомыслящий и дееспособный покупатель квартиры. Однако он выступает гарантом безопасности и прозрачности сделки.

Можно сравнить процесс поиска жилья и подписания договора купли-продажи с капитальным ремонтом – многие берутся за него сами, выполняя все необходимые работы своими руками, но есть и те, кто прибегает к услугам профессионалов.

В последнем случае времени на переделку уходит меньше, а результат будет более качественным. Минус для потребителя один – за это придется доплатить.

Чтобы решить, обращаться к риэлтору или нет, нужно подумать о том, что для вас на первом месте – решение квартирного вопроса без риска попасть на удочку мошенников или экономия бюджета.

Что делает агент по недвижимости

  • ищет оптимальный вариант среди сотен предложений на рынке – как первичном, так и вторичном;
  • проверяет юридическую чистоту жилья;
  • договаривается с продавцом;
  • собирает и оформляет необходимые документы и т.д.

Ищете грамотного и ответственного риэлтора? На выставке недвижимости вы можете получить консультации десятков риэлторов по своему вопросу и выбрать лучшее сотрудничество.

Поиск квартиры

Можно искать в интернете, а можно прийти на 36-ю выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров», где будут представлены лучшие проекты в Москве и Подмосковье. Если ваша задача – поиск жилплощади, уже находящейся в собственности, можно воспользоваться базами вторичного жилья в сети. Однако нет никакой гарантии, что полученная вами информация с сайтов будет достоверна.

Анализ ситуации на рынке недвижимости

На этом этапе важно учесть все предложения, представленные на рынке, доступность и ликвидность объектов, эффективность инвестиций. Сделать это при покупке вторички бывает особенно трудно.

Да и на первичном рынке тоже есть свои нюансы, которые известны только грамотному агенту. Важно заранее убедиться в том, что выбранный застройщик надежен, а договор с ним не сулит рисков, возможных при сделке с мошенниками.

Так что консультация со специалистом на этом этапе обязательна, если вы не хотите разочароваться в купленной недвижимости или потерять деньги.

Осмотр жилплощади

Внимательно проверьте квартиру, оценив ее состояние. О том, как выбрать оптимальный вариант и на что следует обращать внимание при покупке жилья, мы рассказывали в недавней статье.

Напомним, что немаловажным фактором становится не только исправность основных инженерных коммуникаций: водоснабжения, отопления, канализации, но и расположение дома, наличие парковки и зоны отдыха, обустроенность придомового участка, близость основных объектов инфраструктуры – школ, больниц, детских садов, магазинов, банков.

При покупке квартиры на вторичном рынке важно убедиться в том, что сделке ничто не мешает, а продавец не ведет с вами двойную игру, пользуясь распространенными схемами мошенничества.

Желательно узнать заранее, почему было принято решение о продаже недвижимости, нет ли несовершеннолетних детей, на которых была оформлена жилплощадь.

Можно провести осмотр и поговорить с собственником самому, а после показать выбранный вариант риэлтору, чтобы узнать, есть ли риски.

Проверка юридической чистоты

Её лучше поручить юристу, поскольку неподготовленному человеку трудно разобраться в правовых тонкостях процесса. Необходимые действия различаются в зависимости от того, что вы хотите приобрести – первичку или вторичку.

При покупке квартиры в новостройке особое внимание уделяется истории застройщика и наличию у него основных документов.

В случае со вторичкой риэлтором изучается история самой жилплощади – кто был зарегистрирован на ней, есть ли задолженность по коммунальным платежам, не была ли произведена несанкционированная перепланировка и прочие детали.

Приобретая недвижимость в строящемся ЖК, нужно убедиться в том, что объект существует не только на бумаге, ознакомиться с планом БТИ на предмет выявления несоответствий, выяснить, кто является собственником продаваемого жилья; при покупке вторичной квартиры – не претендуют ли на нее третьи лица, которые могут заявить о своих правах позднее и т.д.

Подготовка документов для сделки

Еще один этап на котором необходима помощь специалиста. В предыдущей статье мы подробно описывали документы, которые вы должны потребовать у продавца – в случае приобретения как на первичном, так и на вторичном рынке.

Там же дан список бумаг, подготавливаемых покупателем. Консультация риэлтора на этой стадии поможет получить из рассматриваемых документов максимум ценной информации о собственнике квартиры / участка земли или застройщике.

Составление договора купли-продажи

Без него сделка невозможна. Перед составлением договора необходимо согласовать вопрос об отражении в нем следующих деталей:

  • Цена – при покупке вторички в соглашении фиксируется, покажет ли продавец полную стоимость жилплощади, как покупатель застрахован от расторжения сделки и других последствий мошенничества со стороны бывшего собственника.
  • Сроки передачи недвижимости и проведения расчетов – при покупке вторички необходимо зафиксировать в договоре и сроки освобождения жилплощади бывшим квартирантом.
  • Метраж, четкое определение площади.

В договоре описываются условия, по которым он будет заключен. Обращение к риэлтору поможет составить его грамотно. В соглашении указывается реальная стоимость квадратных метров, все данные о недвижимости должны быть тщательно проверены юристом. В обязательном порядке сверяются реквизиты строительной компании, продавцом подтверждается гарантия отсутствия сторонних претендентов на жилье.

Если продажа квартиры осуществляется по доверенности, необходимо обратиться к нотариусу, чтобы тот подтвердил подлинность предоставленного документа.

Заключение сделки

На этом этапе покупатель подписывает договор, производится взаиморасчет. Следующий шаг – подача документов в Росреестр и регистрация прав на недвижимость.

Последнее является единственным и основным доказательством того, что квартира принадлежит вам.

До момента регистрации подписанное соглашение может быть признано недействительным, а одна из сторон может расторгнуть договор или добиться его отмены.

Завершающий этап – подписание акта приёма-передачи. После этого вас можно поздравить с удачной сделкой – при условии, что квартира прошла тщательную проверку, а к застройщику или продавцу нет никаких претензий.

Процедура покупки недвижимости без риэлтора требует многих сил, времени и знаний, которых нет у рядового потребителя. Обращение к квалифицированному агенту – ваша защита от мошенничества недобросовестных строительных компаний и нечистых на руку продавцов на вторичном рынке.

Стоит напомнить о том, что даже при всей осведомленности лиц, принимающих участие в сделке, проверка истории жилья, наличия арестов, запретов и прочих рисков невозможна без привлечения специалистов, владеющих необходимой информацией и способных провести экспертизу юридической чистоты.

Приглашаем посетить семинары выставки недвижимости о самостоятельной покупке/продаже квартиры.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

  • Опыт риэлтора и количество удачных сделок говорят о его профессионализме. Наличие лицензии и других документов, подтверждающих высокую квалификацию специалиста – безусловный плюс.
  • На этапе поиска подходящей кандидатуры нелишним будет ознакомление с рекомендациями, отзывами и профессиональной биографией.

Признаки того, что вам попался недобросовестный риэлтор или мошенник:

  • У вас просят деньги на дополнительные расходы, а проверить, на что были потрачены средства, не получается.
  • Вам предлагают скидку со своей комиссии, что идет вразрез с официальным оформлением отношений.
  • Вознаграждение за услуги более чем скромное – ниже рыночных расценок. Это значит, что вам попался либо частный маклер, либо начинающий агент, не имеющий опыта.

Подведем итоги

+/- Покупка квартиры без посредников Покупка квартиры с агентом по недвижимости
ПлюсыЭкономия денег.Анализ ситуации на рынке и подбор оптимального варианта.Прозрачность сделки.Уверенность в подлинности всех документов.Проведение экспертизы юридической чистоты квартиры при покупке вторички.Помощь в составлении договора купли-продажи.Профессиональная оценка недвижимости.Исключение риска потери денежных средств.
МинусыРиск потерять и деньги, и квартиру, связавшись с мошенниками.Процесс приобретения жилья может затянуться.Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры и подлинности документов возможна лишь в том случае, если вы получили юридическое образование.Высокая стоимость оказываемых услуг (от 85 тыс. рублей по данным «НДВ-Недвижимость»).Риск сотрудничества с некомпетентными агентами.

Покупка квартиры – непростая задача, и помощь профессионала на всех этапах (поиск недвижимости, ее проверка, составление договора) особенно важна. Так вы убережете себя от риска заключения сделки с мошенниками и потери денег.

Однако на рынке риэлторов тоже есть недобросовестные дельцы.

Тщательно выбирайте агента по недвижимости и четко прописывайте условия сотрудничества, заключая с ним договор, чтобы результат работы не стал причиной разочарований и претензий.

Источник: https://exporealty.ru/media/article/kuplya-prodazha-vtorichnogo-zhilya/kak-luchshe-pokupat-kvartiru-samostoyatelno-ili-s-rieltorom/

Покупка квартиры без риелтора

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры

Самый, на первый взгляд, простой и надежный способ не попасть впросак с документами, покупая жилье, – выбрать квартиру в новостройке.

Но и здесь есть нюансы. Квартиры в одной и той же новостройке могут продаваться напрямую от застройщика и через партнерские агентства недвижимости. В обоих случаях покупатель подписывает не только ДДУ, но и договор на услуги по сопровождению сделки.

Это сопровождение включает и регистрацию сделки, и оформление права собственности (для этого дольщику нужно подписать доверенность).

Стоимость этих услуг может зависеть от стоимости квартиры (например, 1–2% от цены), но чаще это фиксированная сумма около 30–50 тысяч рублей.

Важно заранее узнать, сколько будут стоить эти услуги и что в них входят. Если денег в обрез, это может повлиять на то, какую квартиру вы выберете. Дело в том, что продавец часто заявляет, что оформление документов является обязательной услугой и отказаться от нее невозможно.

Если вы хотите сэкономить, настаивайте как минимум на том, что хотите самостоятельно оформить право собственности на квартиру, – на это застройщик или агентство может согласиться.

Регистрацию ДДУ, скорее всего, придется оплачивать, так как продавец вообще может отказаться от сделки: если покупатель не зарегистрирует ДДУ правильно или вовремя, то Росреестр придет с претензиями к застройщику.

«Услуга по регистрации ДДУ практически всегда включена в стоимость, это один из важных этапов сделки, которая согласовывается с застройщиком.

На крупных и хорошо продаваемых объектах торг по услугам чаще всего неуместен.

В случае несогласия клиента со схемой сделки и оплатой услуг покупка может не состояться», – поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

И у застройщика, и у агентства должны быть правоустанавливающие документы на объект. И это первое, что вам нужно увидеть, если вы думаете купить квартиру в этой новостройке.

В обязательный пакет входят документы о праве застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектная декларация по каждому корпусу.

«Если на объекте уже зарегистрирован первый ДДУ, его копию также могут продемонстрировать потенциальному покупателю», – добавляет Ирина Доброхотова.

Виртуальная реальность и покупка квартиры

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

В целом узнать о репутации компании можно и у других агентов, и на интернет-форумах дольщиков и жильцов. Самостоятельная проверка информации в любом случае необходима.

Начните с текущего состояния дел застройщика и истории реализованных проектов. Удостоверьтесь, что компания есть в реестре застройщиков, что документы на строительство объекта в порядке.

Полный список документов, которые понадобятся для проверки, вы найдете в этой статье.

Ситуация 2. Покупка вторичного жилья

На вторичном рынке ситуация сложнее.

Итак, вы нашли идеальную квартиру и готовы приступить к оформлению документов.

Первым делом внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, сверьте данные в них с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько, и каждый из них должен дать согласие на сделку.

Все собственники должны быть дееспособными (можно попросить взять справку в психдиспансере). Если в квартире владеют долей несовершеннолетние, то для сделки потребуется согласие от местных органов опеки.

Минимальный пакет документов для самой сделки небольшой:

  • копии паспортов всех владельцев недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • согласие от органов опеки (если собственниками квартиры или доли являются несовершеннолетние);
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру.

Все документы должны быть в подлинном виде (копии не подойдут, даже если они нотариально заверены).

Не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, так как задолженность перейдет на вас вместе с правом собственности. Имеет смысл запросить выписку из ЕГРН и удостовериться в том, что на квартиру нет обременений, она не является предметом спора, не выставлена на аукцион, не находится в залоге.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Если владелец состоит в браке, то для грамотно оформленной сделки нужно нотариальное оформленное согласие супруга или супруги на продажу или решение суда о разделе совместного имущества.

В России не существует единого реестра регистрации браков и разводов. На практике это значит, что если человек поменял паспорт (например, потерял предыдущий) и не поставил отметку о том, что он состоит в браке или находится в разводе, то вы никак не сможете это проверить.

Даже если запросить справку по месту регистрации, в ней будет указано лишь то, что человек не состоит в браке в этом районе этого города. Поэтому, если продавец не в браке, нужно добавить к документам его нотариально оформленное заявление об этом.

В случае, если через какое-то время внезапно объявится разгневанный супруг или супруга, вы сможете апеллировать к факту мошенничества.

Если вы собираетесь приобрести вторичное жилье в ипотеку, то банк проверит не только вас, но и квартиру, на покупку которой вы намерены взять кредит.

Квартира должна быть ликвидной, банку важно понимать, во что он вкладывается и сможет ли он получить обратно свои деньги, если кредитор окажется недобросовестным.

Однако не стоит обольщаться: правовую сторону вопроса банки не проверяют – их интересует только, что жилье не аварийное и оценено адекватно.

И еще один нюанс: если в выставленной на продажу квартире прописаны люди, то передавать деньги нужно лишь после того, как все они сделают постоянную регистрацию по новому адресу. Как правило, в этом случае платеж проводится через банковскую ячейку, в которой вы оставляете деньги, и они там блокируются до тех пор, пока не придет подтверждение, что все выписаны и квартира чиста.

Не пропустите:

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_kvartiry_bez_rieltora/6864

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.