Нужно ли согласие супруга на залог квартиры

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Нужно ли согласие супруга на залог квартиры

Покупка супругами квартиры в ипотеку  иоформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом,  а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.Разберемся подробнее.

статья обновлена 16.09.2020 г

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может  фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них  уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:

  • в общую совместную собственность
  • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
  • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов,  два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся,  квартира признается  совместно нажитым имуществом.

Нотариальное согласие на залог  от вас потребует  ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог  нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.ВНИМАНИЕ!!!

Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.

Если супруги оформляют(регистрируют)  общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.

Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати,  многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют  приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного  предварительного  договора с учетом ипотечной сделки.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.

Подробнее об этом читайте в статье:

https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/

Всегда рада разъяснить. Автор

https://youtu.be/4MWobeO6rUE

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/08/23/pokupka-suprugami-kvartiryi-v-ipoteku/

Нужно ли согласие супруга на залог недвижимости

Нужно ли согласие супруга на залог квартиры

Если ипотеку хочет оформить только один из супругов, банк потребует согласие второго, заверенное нотариально.

Этот документ подтвердит официальный статус сделки и отсутствие конфликтных ситуаций в семье (например, что супруг, берущий ипотеку, утаивает сбережения).

Согласие также служит дополнительной гарантией, что кредит будет выплачен. При неплатежеспособности должника взносы потребуют от супруга, давшего согласие на ипотеку.

Ипотека для супругов: варианты

Сделки по кредиту для супругов регламентируются статьей 35 СК РФ, а также статьями 20 и 7 ФЗ «Об ипотеке». При оформлении недвижимости в кредит, у супругов три варианта:

  1. Созаемщики. Если супруги берут ипотеку совместно, то они расцениваются банком как созаемщики. Соответственно, долг и все обязанности распределяются поровну. В этом случае оформлять согласие не требуется. Чаще всего супруги выбирают этот вариант. После выплаты кредита супруги становятся совладельцами жилья.
  2. Поручительство. Один заемщик, второй супруг – поручитель. Однако многие банки отказывают выдавать кредит, если супруга привлекают как поручителя и требуют иное лицо. По закону, при оформлении займа на одного супруга, второй в любом случае несет ответственность за долг, поскольку он относится к совместному хозяйству, а потому не может считаться поручителем.
  3. Единоличный кредит. Один заемщик, который полностью выплачивает кредит. В этом случае понадобится оформить согласие супруга. К такому варианту прибегают, когда муж или жена не хотят брать на себя финансовые обязательства. Например, из-за плохой кредитной истории, нежелания делить жилье при разводе, отсутствии работы. Несмотря на то, что кредит выплачивает только один супруг, жилье считается нажитым совместными усилиями и будет принадлежать мужу и жене.

Все эти варианты действуют и для военной ипотеки.

Список документов для ипотеки и оформление нотариально заверенного согласия

Чтобы оформить ипотеку, соберите пакет документов:

  • свидетельство о браке;
  • паспорта обоих супругов;
  • справки о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • свидетельство о рождении ребенка при наличии;
  • копии трудовых книжек, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие.

Без последнего документа у супруга-собственника возможны проблемы в Росреестре, когда нужно будет оформлять права на жилье после полной выплаты кредита. Ниже представлен пример документа. 

Факт: средняя стоимость нотариального заверения согласия на ипотеку – 2 500 руб. Без него документ не имеет юридической силы.

Можно ли взять ипотеку без согласия супруга: специфические ситуации

Ситуация Решение Муж или жена в местах лишения свободы

Супруг не должен знать об ипотеке

Супруг не должен участвовать в ипотеке или не дает согласия на ее оформление

Супруг не должен претендовать на жилье при разводе

В этом случае заемщик должен располагать собственным доходом, достаточным для совершения ежемесячных платежей по ипотеке. Некоторые банки могут потребовать брачный договор
Банки отказывают в таких ситуациях. Однако можно попробовать получить деньги на жилье у частного кредитор
Здесь два варианта – оформить брачный договор либо развестись и взять ипотеку на себя. В первом случае понадобится указать, что кредит будет выплачивать только один из супругов из собственных доходов. Соответственно, при разводе жилье будет принадлежать супругу, выплатившему кредит
Здесь три варианта – заключить брачный договор, взять ипотеку будучи в разводе или оформить кредит на доверенное лицо. В последнем случае доверенное лицо (друзья, близкие родственники) оформляют на себя квартиру, а затем передают ее вам по дарственной. Рекомендуется оформить договор между доверенным лицом и вами, в котором будет указано, что вы будете выплачивать кредит после дарения

Важно: если муж или жена оформляют ипотеку по доверенности, выданной супругом, то оно уже считается согласием на ипотеку. Оформлять отдельный документ не понадобится.

Как взять ипотеку, если у супруга неофициальный доход

Банки предъявляют строгие требования к потенциальным заемщикам, и неофициальный доход супругов может послужить основанием для отказа. В этом случае можно предоставить в залог имущество, привлечь поручителей с официальным доходом либо обратиться к частному инвестору.

Кто платит за ипотеку при разводе

Если супруги оформили ипотеку как созаемщики или один из них получил нотариальное согласие второго, то долг делится пропорционально присужденным долям.

В соответствии с СК РФ, статьями 38-39, если доходит до судебного разбирательства, то чаще всего долг разделяют пополам.

Если ипотеку оформили без согласия супруга (например, посредством брачного договора), то долг полностью выплачивает заемщик.

Разрыв брачных отношений меняет условия кредитного договора. Поэтому до развода рекомендуется согласовать с банком порядок выплаты по ипотеке. Исключение составляют ситуации, при которых супруги составили брачный договор с указанием:

  • заемщика в случае развода;
  • собственника жилья и распределением долей;
  • способов разделения кредитного долга и жилья после развода;
  • условий, которые могут повлиять на пересмотр обязательств супругов по сделке.

При отсутствии брачного договора рекомендуется заключить соглашение о разделе имущества. Это позволит избежать судебных разбирательств. Документ обязательно заверить нотариально и указать в нем распределение долга при разводе.

Если ипотеку оформили до брака, но взносы вносили во время брачных отношений, то они считаются взятыми из семейного бюджета. При разводе супруг, владеющий квартирой, будет обязан возместить половину оплаченных средств. Как вариант – выделить долю в жилье для мужа или жены. Это возможно в том случае, если во время брака кредит удалось полностью погасить.

Описание профиля автора статей на инвестиционном портале – Филипп Барашков.

Источник: https://www.credittalk.ru/nuzhno-li-soglasie-supruga-na-zalog-nedvizhimosti

Верховный суд разъяснил правила распоряжения общим имуществом супругов

Нужно ли согласие супруга на залог квартиры

Разъяснения, важные для большинства граждан, которые активно пользуются услугами кредитно-финансовых учреждений, дал недавно Верховный суд РФ. Он пересмотрел спор некой гражданки и банка, который стал собственником ее доли в доме.

Суть нескольких судебных споров, закончившихся в Верховном суде страны, проста и жизненна. Муж этой женщины несколько лет назад поручился за друга, который взял кредит в банке. Но вот беда – поручился мужчина семейным домом, а супругу об этом в известность не поставил. Кредит не погасили, банк пошел в суд и получил заложенный дом.

Верховный суд: За пропажу денег со счета отвечает банк

А женщина узнала про все это лишь тогда, когда получила предписание – освободить дом, так как банк решил его продать. И бросилась защищать свои права.

Но местные суды, которые рассматривали дело, приняли прямо противоположные решения – одни соглашались с гражданкой, что ее права нарушены, так как она – тоже владелица этого дома.

Другие же посчитали действия банка правомерными.

Точку в споре поставила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разъяснив правила залога общего имущества и ответив на главный вопрос: является ли залог сделкой по распоряжению общим имуществом супругов?

Итак, наша история началась полтора года назад. Некая семья, о которой пойдет речь, больше двадцати лет назад построила на своем участке дом.

А полтора года назад жена получила по почте исковое заявление о выселении ее и, соответственно, всей ее семьи. Из заявления женщина узнала, что шесть лет назад ее супруг выступил поручителем по кредиту своего знакомого.

А тот просил у банка деньги как индивидуальный предприниматель. Вот супруг-поручитель и заложил в банке за друга семейный дом.

Если жена не дала нотариального согласия на участие в залоге недвижимого имущества, то она не может впоследствии отвечать за действия своего супруга, о которых ей ничего не было известно

Спустя несколько лет выяснилось, что у друга с кредитом возникли серьезные проблемы и платить он не может. Через два года после получения кредита банк убедился, что с заемщиком каши не сваришь, обратился в районный суд. Тот обратил взыскание на заложенный частный дом поручителя. В итоге решение суда вступило в силу, так как его никто не оспорил.
Верховный суд разъяснил правила оплаты неиспользованных отпусков

Через два года банк выставил дом на торги, а проживающих в уже не своем доме граждан попросил освободить жилплощадь.

Жена поручителя проконсультировалась и выяснила, что по Семейному кодексу (статья 35) супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию. А она своего согласия на то, чтобы дом оказался в залоге у банка – не давала.

Женщина обратилась в суд и попросила признать недействительным договор залога недвижимости шестилетней давности. А еще попросила суд “применить последствия недействительности договора”. И, главное – признать совместно нажитым имуществом жилой дом и земельный участок и выделить каждому супругу по половине доли в праве собственности.

Этот иск жены рассматривал Пятигорский городской суд. Он согласился с иском и признал банковский договор недействительным. Суд доказал: истица на самом деле ничего не знала о залоге их с мужем общего дома и земельного участка. Именно поэтому договор противоречит статье 35 Семейного кодекса.

Опротестовывать такое решение банк пошел в Ставропольский краевой суд. Там решение коллег изучили и отменили. Краевой суд встал на сторону банка и не просто отменил вынесенное решение, но и принял новое, что случается нечасто.

Действия банка были признаны правильными и законными.

Краевой суд в своем решении также записал, что для залога совместно нажитой недвижимости не требуется нотариального согласия другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом.

Нашей героине ничего не оставалось, как обратиться в Верховный суд РФ. Там спор изучили в Судебной коллегии по гражданским делам и посчитали, что аргументы заявительницы совершенно справедливы.

Верховный суд разъяснил правила обгона автомобилей

Вот главная мысль, которую высказал Верховный суд РФ. По его мнению, спорный договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации.

А банк был обязан перед сделкой потребовать нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки, которого в деле нет.

Верховный суд особо для своих коллег подчеркнул: сторона, которая не дала нотариального согласия на участие в залоге недвижимого имущества, не может затем отвечать за действия супруга, о которых ей не было известно.

Безусловно, это решение касается конкретной ситуации, но в подобные истории попадает немало граждан. Так что в этом споре Верховный суд предложил реальный механизм разрешения аналогичных споров, которых в наших судах немало.

В итоге Верховный суд отменил апелляционное решение и отправил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Источник: https://rg.ru/2020/08/17/verhovnyj-sud-raziasnil-pravila-rasporiazheniia-obshchim-imushchestvom-suprugov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.