О признании договора приватизации недействительным

Содержание

Признание приватизации недействительной: основания, срок исковой давности

О признании договора приватизации недействительным

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Основания для признания приватизации недействительной установлены гражданским законодательством, поскольку на приватизационную сделку в полном объеме распространяются нормы Гражданского кодекса. В представленном материале можно узнать, какие обстоятельства позволят оспорить приватизацию, а каков порядок признания недействительности указанной сделки.

Что это такое

Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:

  • передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
  • в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
  • участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.

Поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, на нее распространяются условия об оспаривании и признании недействительной, зафиксированные в Гражданском кодексе РФ.

Общим правилом, позволяющим заинтересованным лицам и уполномоченным органам рассчитывать на оспаривание приватизационной сделки и признания ее недействительной, является нарушение законодательства. Гражданский кодекс РФ содержит перечень конкретных оснований, по которым допускается признание сделок недействительным, каждое из них связано с нарушением закона.

Основания для признания недействительности

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

  • оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
  • ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

  • если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
  • если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

В каждом из указанных случаев заинтересованному лицу придется доказывать основания для обращения в суд о признании недействительности сделки.

Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации

Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:

  • исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
  • незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
  • неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.

Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.

Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.

Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:

  • отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
  • путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).

Если отсутствующий гражданин не оформил доверенность или отказ от участия в приватизационной сделке, передача права собственности на иных жильцов будет являться незаконным. В этом случае для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд.

Еще одним основанием для оспаривания будут являться случаи повторного участия в приватизации лицами, ранее использовавшими это право. Правом на обращение в суд для признания недействительности сделки будут обладать уполномоченные государственные или муниципальные органы (например, муниципальные учреждения по управлению имуществом).

Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий

Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:

  • подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
  • оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
  • участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).

Выявление указанных фактов может происходить как в результате проверок уполномоченных государственных и муниципальных органов, так и гражданами, чьи права были нарушены в результате сделки.

Типичным примером такого нарушения являются случаи оформления приватизации субъектами, имеющими психические расстройства и иные аналогичные заболевания, не позволяющими осознать суть происходящей сделки. За таких лиц все юридически значимые действия могут выполнять только законные представители (например, опекуны).

Признание сделок недействительными по таким основаниям осуществляется в судебном порядке по иску заинтересованного лица или уполномоченного органа.

Недействительность при совершении сделки под влияние заблуждения, угрозы, обмана или насилия

Согласно нормам Закона № 1541-1, решение об участии в программе приватизации должно быть свободным и добровольным, любое понуждение к совершению сделки, а также влияние на волеизъявление жильцов, является недопустимым. Если наниматели принимают решение под влиянием третьих лиц, в том числе при выражении угрозы или насилия, виновные граждане будут привлечены к ответственности, а сделка признана недействительной.

Аналогичным образом будет оспорена приватизационная сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, в том числе со стороны остальных жильцов квартиры. Оспаривание по данным основаниям осуществляется в судебных органах по иску уполномоченных органов или субъекта, чьи права были нарушены.

Срок исковой давности и последствия недействительности приватизации

Статьей 181 ГК РФ регламентированы сроки для обращения в суд с требованием о недействительности сделок. Поскольку приватизация жилых помещений с нарушением требований закона признается ничтожной сделкой, судом будет применяться трехлетний срок исковой давности.

Его начало связано с моментом, когда субъект узнал о нарушении своих прав или должен был это узнать. Также применяется правило о начале указанного срока с момента исполнения сделки – это будет иметь существенное значение при подаче иска уполномоченными государственными или муниципальными органами в интересах граждан.

Допускается признание недействительности только части приватизационной сделки, а последствиями оспаривания может быть:

  • расторжение приватизационного договора и передача жилья обратно в муниципальную собственность;
  • оформление прав по решению суда на дополнительный круг лиц, либо исключение граждан из числа правообладателей.

Если  применено правило о реституции, т.е. возврате сторон в первоначальное состояние, граждане могут не утрачивать право на участие в программе приватизации. Такое положение должно быть предусмотрено в акте суда, рассматривающего иск о недействительности приватизационной сделки.

Источник: https://law03.ru/housing/article/priznanie-privatizacii-nedejstvitelnoj

Признание приватизации недействительной. Судебная практика

О признании договора приватизации недействительным

Результаты приватизационного процесса в некоторых случаях могут быть признаны недействительными. Чаще всего такое возможно в том случае, если вся процедура была проведена с явными нарушениями действующего законодательства. Для вынесения решения о недействительности приватизации существует свой порядок действий.

Нормы права

Регулирование всех вопросов, связанных с приватизацией, в том числе аспектов, связанных с признанием результатов процедуры недействительными, осуществляется Законом Российской Федерации «О приватизации…».

Так как в подавляющем большинстве случаев признание результатов приватизационной процедуры осуществляется с участием судебных органов, то для использования их услуг регулирующим документом становится Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации.

Так как в результате признания результатов приватизационного процесса право собственности, оформленное ранее, прекращается, этот процесс регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Использование других нормативных актов для приватизации жилья не считается возможным.

Основания

Признание приватизации недействительной осуществляется в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации на основании данных о том, что приватизация ‒ это сделка.

Признать сделку недействительной можно в следующих случаях:

  • договор противоречит по своему содержанию нормам действующего законодательства в части обязательных условий;
  • результаты сделки нарушают правила общественного правопорядка и нормы морали и нравственности;
  • сама сделка по приватизации оформлена в качестве мнимой, то есть не повлекла в результате возникновения реальных прав собственности;
  • приватизационная сделка носит характер притворной, то есть скрывает другой договор;
  • в приватизационной сделке участвовали недееспособные лица, признанные такими по решению суда или в силу возраста или медицинских показателей.

Порядок признания

Признание, в том случае, если инициатором не выступают уполномоченные государственные органы, а частное лицо, например, человек, чьи интересы были ущемлены в результате сделки, будет выглядеть следующим образом:

  • подача заявления в уполномоченные органы о признании проведённой приватизации недействительной;
  • получение мотивированного ответа с указанием позиции собственника помещения, появившегося по результатам процедуры;
  • подача искового заявления в судебные органы по итогам полученного ответа;
  • подготовка документов, выступающих в качестве доказательства недействительности самой сделки и её результатов;
  • получение судебного решения по результатам рассмотрения дела;
  • подача документов в уполномоченные органы для вынесения решения о признании приватизации недействительной и получение итогового ответа (в том числе, о переоформлении права собственности).

Исковое заявление о признании недействительным результата приватизационной сделки должно быть сопровождено документами, подтверждающими законность представленных в исковом заявлении требований.

Документы

К перечню обязательно необходимых документов относятся:

  • паспорта истцов, а в случае работы представителя по доверенности ‒ доверенность и паспорт представителя (для использования услуг адвоката потребуется предъявить соглашение об оказании таких услуг);
  • документы, подтверждающие право требовать результаты признания приватизации недействительной (ордер на вселение в квартиру ещё одного человека и т.д.);
  • документы, которые могут подтвердить фиктивность сделки (судебные документы о признании одного из участников недееспособным, договор купли-продажи муниципального имущества, для сокрытия которого сделка была проведена, документы из Росреестра, по которым видно, что право собственности на квартиру так и не возникло и т.д.);
  • в случае, если суд готов рассматривать показания свидетелей, сообщаемая ими информация должна быть приложена к исковому заявлению в качестве объяснения, написанного собственноручно свидетелем, а в самом судебном заседании таким свидетелем озвучена.

Судебная практика

Количество дел за последние годы, в которых главным исковым требованием становится признание недействительным договора приватизации, существенно возросло.

Связано это в первую очередь, с тем, что сейчас о реализации своего права на жильё задумываются те лица, которые во время первой приватизационной волны являлись несовершеннолетними и считают, что их имущественные и жилищные права были ущемлены.

В большинстве таких дел суд выносит отказ либо по истечении срока давности, либо по основанию того, что на момент совершения сделки не вступили в силу поправки к законодательству об обязательности согласия на сделку органов опеки и попечительства.

Однако в некоторых случаях такое требование удовлетворяется, а на истца оформляется право собственности на оспариваемую квартиру.

Так, 14 июня 2017 года Судебная коллегия Хабаровского краевого суда оставила в силе рассмотренное в апелляционном порядке дело о признании договора приватизации недействительным.

В интересах несовершеннолетнего лица, являющегося инвалидом детства, выступило Министерство образования Хабаровского края, которое совместно с органами опеки и попечительства требовало отменить договор приватизации, признать возникшее право собственности в отношении конкретной квартиры незаконным и вернуть стороны в прежнее состояние, то есть квартиру опять признать муниципальной.

Данный конфликт возник из-за того, что при осуществлении приватизации данного жилья имущественные и жилищные права несовершеннолетнего были нарушены.

На него не было оформлено право собственности по результатам процедуры, более того, ребёнка выписали из квартиры после оформления права собственности, что не позволило ему пользоваться конкретным помещением.

Решение районного суда, в соответствии с которым сделка была признана недействительной, по результатам апеляционного рассмотрения было оставлено в силе.

Признать результат приватизации недействительной несложно ‒ необходимо только доказать фиктивность приватизационной сделки по одному из предусмотренных Гражданским Кодексом оснований.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/privatizacija/priznanie-nedejstvitelnoj.html

Определение заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 15 июля 2008 г. N 56-В08-10 Надзорная жалоба о признании частично недействительными договора приватизации квартиры, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство передана на новое рассмотрение, поскольку требования о применении последствий недействительности сделки касались оспоримой сделки и срок исковой давности в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права

О признании договора приватизации недействительным

Определение заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 15 июля 2008 г. N 56-В08-10

Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации Н.В.И.,

рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Б.А.А. дело по ее иску к К.Н.Е., Б.Е.А. о признании частично недействительными договора приватизации жилого помещения, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство по закону, установил:

Б.А.А. обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года ее родители Б.А.И. и Б. (К.) Н.Е. заключили договор с разрезом “Лучегорский” на передачу в их собственность занимаемой квартиры по адресу: п. Лучегорск Приморского края, 3-й микрорайон, д. 3, кв. 148.

На время заключения договора она, 1976 года рождения, и ее брат Б.Е., 1977 года рождения, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения, хотя и являлись членами семьи своих родителей.

В связи с этим просила включить ее в состав собственников указанного жилого помещения, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 г. о регистрации права собственности на спорную квартиру за Б.А.И. и Б.Н.Е. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 г.

в части указания в нем на принадлежность умершему 26 июля 2006 г. Б.А.И. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную приватизационную квартиру.

Ответчица К.Н.Е. исковые требования не признала, пояснив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения; к настоящему времени она пропустила срок для обращения в суд с иском, в связи с чем в исковых требованиях следует отказать.

Привлеченный по делу в качестве третьего лица Б.Е.А. с исковыми требованиями не согласился, хотя полагал, что также должен быть указан в числе собственников спорного жилого помещения.

Решением Пожарского районного суда Приморского края от 14 мая 2007 г. договор приватизации квартиры от 23 февраля 1994 г. признан недействительным в части невключения в состав собственников квартиры Б.А.А. и Б.Е.А. Оба включены в состав собственников приватизированного жилья. Удовлетворены и остальные требования истицы Б.А.А.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 г. решение районного суда отменено, вынесено новое решение об отказе Б.А.А. в ее требованиях.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. на основании ч. 2 ст. 381 ГПК РФ (в прежней редакции) надзорная жалоба Б.А.А. оставлена без удовлетворения, в истребовании дела ей отказано.

В надзорной жалобе, поступившей в Верховный Суд Российской Федерации от Б.А.И. в мае 2008 г. поставлен вопрос об отмене кассационного определения, последующих судебных постановлений.

Доводы надзорной жалобы заслуживают внимания.

В соответствии с ч. 3 ст. 381 ГПК РФ (в редакции Федерального закона от 4 декабря 2007 г.

N 330-ФЗ) Председатель Верховного Суда Российской Федерации, его заместитель вправе не согласиться с определением судьи Верховного Суда Российской Федерации об отказе в передаче надзорной жалобы или представления прокурора для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции и вынести определение о его отмене и передаче надзорной жалобы или представления прокурора с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

В определении судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. выражено согласие с позицией судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда, изложенной в определении от 19 июня 2007 г.

, согласно которой истицей заявлен иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, срок исковой давности по которой составлял в соответствии с законодательством, действовавшим на время заключения сделки (ст. 42 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик) – три года, а в соответствии с положениями ст.

 181 ГК РФ, (в редакции ФЗ от 21.07.2005 г. N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока начинается со дня исполнения сделки. Истица обратилась в суд с иском спустя 13 лет после исполнения сделки.

Следовательно, срок исковой давности, о применении которой было заявлено ответчицей, пропущен и истице следовало в иске отказать в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ.

С приведенными доводами нельзя согласиться.

Истица Б.А.А. обратилась в суд не с требованием о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, а с требованием о признании договора приватизации спорной квартиры от 23.02.1994 г.

недействительным в части невключения ее в состав собственников приватизируемого жилья, хотя она имела право стать участником общей собственности на жилое помещение, т.е. ею заявлено требование по оспоримой сделке.

О том, что договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 6 постановления от 24 августа 1993 г.

N 8 (с последующими изменениями и дополнениями) “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, указав, что договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Что же касается основания для признания договора от 23.02.1994 г. недействительным, то истица сослалась на то, что в соответствии с положениями ч. 1 ст.

 53 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на время заключения договора, о равенстве прав членов семьи нанимателя на жилое помещение, она также имела право на приватизацию. Этот довод суд первой инстанции признал обоснованным, удовлетворяя иск Б.А.А.

о признании сделки приватизации жилого помещения частично недействительным ввиду нарушения прав истицы. Эта позиция суда согласуется с разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда РФ в названном выше постановлении (п. 7).

Поскольку требования о применении последствий недействительности сделки касались оспоримой сделки, суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что срок исковой давности (ч. 2 ст.

 181 ГПК РФ) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

По мнению суда первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Б.А.И. 26.07.2006 г. В суд она обратилась в феврале 2007 г., т.е. в пределах годичного срока.

При указанном положении, как утверждается в надзорной жалобе, у кассационной инстанции не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции и вынесения по делу нового решения об отказе в иске.

Изложенное свидетельствует о необходимости отмены определения от 29 февраля 2008 г. и передаче надзорной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

С учетом изложенного и руководствуясь ч. 3 ст. 381 Гражданского процессуального кодекса РФ, определила:

определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. отменить. Надзорную жалобу Б.А.А. с делом по ее иску к К.Н.Е. и Б.Е.А. о признании частично недействительными договора приватизации квартиры, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство передать для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1689631/

Основания для оспаривания приватизации квартиры

О признании договора приватизации недействительным

С помощью приватизации, муниципальная квартира переходит в собственность тех граждан, которые в ней участвуют. В практике не редко встречаются ситуации, когда в ходе приватизации квартир были допущены такие нарушения, которые ведут к признанию приватизации недействительной.

Для признания приватизации квартиры недействительной, необходимо обратиться с иском в суд.

Чаще всего, с этой целью готовят следующие иски:

— о признании недействительным договора передачи (приватизации) жилого помещения;

— о признании недействительными сделок, вытекающих из договора передачи жилого помещения (сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д.).

В ходе признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, признаются ничтожными и все последующие сделки со спорной квартирой.

Поэтому, если на момент подачи иска приватизированная квартира была повторно продана или подарена, в исковое заявление включается дополнительное требование о признании сделок недействительными.

Данное исковое требование может быть предъявлено и в отдельном иске уже после признания договора приватизации недействительным.

Основаниями для признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации являются:

  • Отсутствие заявлений об отказе в участии в приватизации и о согласии с приватизацией всех лиц, имеющих право на приватизацию.

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.

1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» для заключения договора приватизации жилья должно быть получено согласие на это всех проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи, имеющих право на участие в приватизации, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Соответственно, отсутствие такого согласия, оформленного письменно, может стать основанием для признания договора приватизации недействительным.

  • Незаконное исключение несовершеннолетних детей из участия в приватизации без разрешения органа опеки и попечительства, также является причиной для признания договора приватизации недействительной сделкой, совершенной с нарушением закона, без учета интересов ребенка.

Оспаривая невключение в договор о приватизации несовершеннолетних, проживающих в спорном жилом помещении, нужно иметь в виду, что Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривал такой обязанности до 11.08.

1994 года и до этой даты включение несовершеннолетних в договор не считалось обязательным. Несмотря на это, невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации могло быть осуществлено только с согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя несовершеннолетнего и с одобрения органов опеки и попечительства.

Если такое согласие получено не было, действительность договора можно оспорить.

  • Подпись в заявлении о согласии на приватизацию или об отказе от участия в приватизации была подделана. Данное обстоятельство доказывается при помощи почерковедческой экспертизы.
  • Договор передачи квартиры в порядке приватизации можно оспорить, если на момент подписания отказа от участия в приватизации и согласия на приватизацию спорной квартиры гражданин был введен в заблуждение относительно природы сделки и правовых последствий ее совершения или в полной мере не осознавал значение своих действий и не мог руководить ими.

Данные обстоятельства можно доказать, например, экспертным заключением, выданным по результатам проведения психиатрической экспертизы, Выпиской из истории болезни, справкой из поликлиники.

  • На момент заключения договора приватизации квартиры гражданин был незаконно снят с регистрационного учета в спорном жилом помещении, из- за чего не мог принять участия в приватизации.

Для того, чтобы проверить, кто был зарегистрирован в квартире и имел право на приватизацию, надо получить расширенную выписку из домовой книги или единый жилищный документ.

Сравните, тех, кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации и тех, кто квартиру на себя приватизировал.

Убедитесь, что люди, которые были зарегистрированы в квартире, но не участвовали в приватизации, писали отказ.

Для признания недействительным договора передачи квартиры в порядке приватизации существует срок. По требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок давности составляет 1 год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной — 3 года (ст. 181 ГК РФ).

Поэтому, если с момента приватизации прошло уже много лет, то велика вероятность того, что договор передачи квартиры в порядке приватизации никто уже не оспорит.

Адвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yaadvokat/osnovaniia-dlia-osparivaniia-privatizacii-kvartiry-5a6f04ce256d5cfbe1554750

Недействительность сделок: приватизация

О признании договора приватизации недействительным

Наверное, нет большего страха у собственника недвижимости, чем повестка в суд о признании недействительной сделки с его квартирой. Квартира приобретена, отремонтирована и обжита совершенно законно и добросовестно, и вдруг как гром среди ясного неба – судебная тяжба…

Как же максимально обезопасить себя от ситуации, когда в процессе судебного разбирательства вдруг вскрываются какие-то юридические нюансы, свидетельствующие о нарушении прав предыдущих собственников, и на носу решение суда в их пользу? На какие обстоятельства обратить внимание, покупая квартиру, так, чтобы исключить возможность негативного развития сценария?

Ниже мы рассмотрим блок вопросов, касающихся оспаривания законности приватизации квартиры. По статистике нарушения на этапе приватизации являются одними из наиболее частых поводов для обращения в суд.

Решением от 19.08.2014 Безенчукским районным судом Самарской области признаны недействительными договоры на передачу и продажу квартир в собственность граждан.

С иском о признании приватизации недействительной в суд обратилась бывшая жена ответчика П.И.А. В обоснование своих требований истица указала, что ее бывший муж П.А.В. приватизировал квартиру по адресу (…), при этом она договор приватизации не подписывала, регистрацию права собственности в установленном порядке не производила и не желает производить.

Как пояснил суду ответчик, П.А.В.

, в 1999 году он занимался приватизацией указанной квартиры, при этом бывшая жена первоначально согласилась участвовать в приватизации, поэтому подписала заявление о передаче квартиры в собственность, впоследствии она отказалась подписывать договор на приватизацию и принимать участие в регистрации перехода права собственности, поэтому П.А.В. подписал договор на передачу квартиры в собственность единолично. Бывшая жена П.И.А. и дочь П.Е.А. договор не подписывали. Кроме того, они отказались идти в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности.

Рассматривая дело, суд дал правовую оценку следующим правовым нормам:

1. Положениям статьи 166 Гражданского кодекса РФ, согласно которым сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Положениям статьи 8 Закона РФ от 04.07.

1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, предусматривающей, что договор приватизации жилого помещения относится к оспоримой сделке, а также статьи 2 указанного Закона (далее – Закон о приватизации), устанавливающей, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую.

3. Положениям пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08.

1993 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, согласно которым договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке, а свидетельство о праве собственности – признано судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

4. Положениям статей 131, 164, 165 и 433 Гражданского кодекса РФ, определяющим понятие государственной регистрации сделки как юридического акта признания государством возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество, последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки и момент наступления правовых последствий для сделок, требующих государственной регистрации.

5. Другим требованиям Закона о приватизации и Гражданского кодекса относительно оформления приватизации и общих требований по форме сделок и договоров (статья 7 Закона о приватизации, пункты 1 – 2 статьи 420, пункт 1 статьи 160, пункт 1 статьи 432, пункты 2 – 3 статьи 434 Гражданского кодекса).

Удовлетворяя требования истицы, суд указал, что исходя из смысла преамбулы и статей 1, 2 Закона о приватизации гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом соблюдение установленного Законом о приватизации порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность передачи жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан, а именно:

  • вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок;
  • с гражданами заключается договор на передачу жилья в собственность;
  • право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, а ранее – в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение.

На основании указанных норм суд счел, что сам по себе факт подписания заявления П.И.А. о приватизации вышеуказанной квартиры не может свидетельствовать о заключении договора приватизации, который должен соответствовать требованиям вышеприведенных правовых норм, в том числе должен был быть ею подписан.

Однако в договоре на передачу квартиру в собственность подпись П.И.А. отсутствует. По смыслу статьи 2 Закона о приватизации приватизация возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

Приватизация занимаемых жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется на добровольной основе, наличие согласия всех лиц, проживающих в жилом помещении, является обязательным условием для заключения договора приватизации.

Действующее законодательство не предусматривает понуждение гражданина, имеющего право пользования муниципальной квартирой, к заключению договора передачи жилого помещения в собственность.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что П.И.А. не принимала личного участия в приватизации спорной квартиры, в связи с чем договор на передачу квартиры в собственность является недействительным.

Как мы видим из рассмотренного примера, определяющим для суда значением явились два основания:

  • согласие на приватизацию всех проживающих в квартире лиц;
  • строгое соблюдение порядка передачи жилья – от момента подачи заявления на приватизацию до государственной регистрации сделки.

Нарушение одного из этих условий является безусловным основанием признания сделки по приватизации квартиры недействительной.

Давайте рассмотрим еще один пример из свежей судебной практики.
Тракторозаводским районным судом города Волгограда 25.08.2014 было вынесено решение по делу о признании договора приватизации жилого помещения недействительным.

С соответствующим иском в суд обратилась Р.О.А., действующая за себя и в интересах двух своих несовершеннолетних детей.

Ответчиками по делу выступали О.И.С. – тетка истицы, а также дочь и внучка ответчицы.

В ходе рассмотрения дела судом были выявлены следующие обстоятельства.

Истица с детьми и ответчики проживали в квартире по адресу (…) вместе. Впоследствии из-за неприязненных отношений между ними истица с детьми переехала жить по другому адресу. После этого О.И.С. обратилась в суд с требованием признать Р.О.А.

и ее несовершеннолетних детей утратившими права пользования указанной квартирой. По делу вынесено заочное решение, удовлетворяющее эти требования (О.И.С. скрыла от суда фактический адрес ответчицы, и та не получала повесток о вызове в суд), после чего Р.О.А.

и ее дети были сняты с регистрационного учета по месту жительства из этой квартиры.

Затем О.И.С. и ее дочь обратились с заявлением о передаче им квартиры в собственность в порядке приватизации.

После проверки представленных документов между Департаментом муниципального имущества администрации города Волгограда и О-ми (мать, ее дочь и несовершеннолетняя внучка) был подписан договор на передачу, согласно которому указанная квартира была передана в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому). Договор прошел государственную регистрацию.

Однако впоследствии Определением Тракторозаводского районного суда города Волгограда решение суда о признании Р.О.А. и ее детей утратившими права пользования было отменено, производство по делу возобновлено, было вынесено другое решение об отказе в иске, вступившее в законную силу. Регистрация по месту жительства Р.О.А. и ее детей восстановлена.

Восстановившись в правах пользования, Р.О.А. обратилась в суд с иском о признании договора приватизации квартиры недействительным, так как она и ее дети в приватизации квартиры не участвовали и в собственность долю квартиры не получили, хотя их право на пользование этой квартирой было подтверждено вышеуказанным решением суда.

Суд, рассматривая данный иск о признании приватизации недействительной, дал правовую оценку следующим положениям законодательства:

  • статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ (понятие оспоримой и ничтожной сделок, недействительность сделки, нарушающей требования закона);
  • статье 2 Закона о приватизации, устанавливающей, что граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В связи с тем, что Р.О.А. и ее дети не принимали участие в приватизации квартиры, суд установил, что договор приватизации спорной квартиры без учета права Р.О.А. и ее детей на участие в приватизации является недействительным, так как нарушает требование Закона о приватизации.

Таким образом, определяющим для решения по делу стало соблюдение требований Закона о приватизации, касающихся субъектов сделки и их интересов, – все лица, имеющие право пользования жилым помещением, включая несовершеннолетних, должны выразить свою волю на приватизацию, и права всех этих лиц должны быть учтены при заключении договора передачи этого жилого помещения в собственность.

Как мы видим из этих примеров, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, необходимо обращать самое пристальное внимание на документы, касающиеся субъектного состава всех проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних, не только на момент заключения договора о передаче квартиры в собственность, но и снятых с регистрационного учета до приватизации.

Необходимо установить, что все лица, проживающие в квартире и имеющие право быть включенными в договор приватизации, выразили свою волю на приватизацию и их права не были нарушены.

В противном случае покупатель несет риск того, что сделка с его квартирой будет признана судом недействительной, если кто-то из числа “обделенных” заявит соответствующие требования в суд.

Однако на практике, если приватизация была проведена несколько лет назад и после нее произведено несколько последующих сделок купли-продажи квартир, крайне сложно проверить все обстоятельства первичного возникновения права собственности. Как избежать риска в этом случае?

В подобных случаях следует обращать внимание на сроки совершения приватизации как на один из возможных способов обезопасить себя от неблагоприятных последствий.

Рассмотрим показательный пример того, как истечение срока исковой давности явилось основанием для вынесения решения об отказе признания договора приватизации недействительным.

Пугачевским районным судом Саратовской области 27.08.

2014 было вынесено решение об отказе в удовлетворении иска о признании сделок недействительными, признании права собственности на долю квартиры, вселении и устранении препятствий в пользовании квартирой.

При этом судом в ходе рассмотрения были установлены безусловные обстоятельства для признания сделки по приватизации квартиры недействительной.

Истцом по делу являлась бывшая жена ответчика Г.С.А., указывавшая, что квартира по адресу (…) была предоставлена по месту работы мужа на состав семьи из четырех человек: ее, ее мужа Ч.А.А. и их двоих детей. Они вселились в квартиру, она и дети были зарегистрированы. В 1993 году она лично готовила документы на приватизацию квартиры в совместную собственность.

Знала, что договор оформлен на Ч.А.А., но считала, что она и дети имеют право собственности на доли квартиры. Позже брак с Ч.А.А. был расторгнут, и ответчик выехал из квартиры. Она с детьми какое-то время проживала в квартире, а затем съехала, но часто приезжала, следила за состоянием квартиры, вносила плату. Позже истица узнала, что Ч.А.А.

зарегистрировал свое право собственности на квартиру и впоследствии ее продал.

По мнению истицы, договор приватизации заключен с нарушением закона, в момент заключения договора на передачу квартиры в собственность Ч.А.А.

она имела равное с ним право приватизировать спорное жилое помещение. О регистрации права собственности ответчика она узнала в августе (…

) года, поэтому считала, что срок на предъявление иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ею не пропущен.

Ответчик иск не признал на том основании, что истица знала о состоявшейся приватизации, в число участников которой она не была включена, но ничем не заявила своих притязаний на квартиру. Ответчик заявил о пропуске истицей срока исковой давности, ссылаясь на положения статьи 181 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей трехлетний срок с момента начала исполнения сделки для обращения в суд.

К участию в деле в качестве соответчика была привлечена О.Л.В., которая приобрела квартиру у Ч.А.А. О.Л.В. полагала себя добросовестным приобретателем, о нарушении прав истицы при приватизации ей известно не было.

После приобретения квартиры О.Л.В. обращалась в суд с заявлением о признании Г.С.А. и ее детей утратившими права пользования, после чего они были сняты с регистрационного учета.

Соответчица также не признала иск и заявила о пропуске истицей срока исковой давности.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что при приватизации квартиры ответчиком Ч.А.А. в договор на передачу квартиры в собственность не была включена Г.С.А.

, имеющая право пользования данным жилым помещением наравне с ответчиком и не писавшая заявление об отказе в приватизации.

Указанные обстоятельства являются нарушением статьи 2 Закона о приватизации, в связи с чем данная сделка как не соответствующая требованиям закона является в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ ничтожной.

В отношении пропущенного срока исковой давности судом были сделаны следующие выводы:

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_6558.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.