Обманули при покупке квартиры

Содержание

Как купить квартиру чтобы не обманули мошенники, известные схемы обмана при покупке квартир

Обманули при покупке квартиры

Чаще всего покупатели жилья на вторичном рынке сами позволяют себя обмануть, когда неправильно выбирают путь решения квартирного вопроса.

Причины кроются в незнании элементарных механизмов осуществления сделок с недвижимостью.

Специалисты по юридической поддержке клиентов агентства «Чистые Пруды» рассказывают о распространенных махинациях, а также дают экспертные советы, как купить квартиру чтобы не обманули.

Распространенные способы обмана при покупке квартир

Наверняка каждому приходилось видеть объявления о покупке или продаже квартир без посредников.

С одной стороны, такой подход позволяет сэкономить, но с другой — существенно повышает риски сторон, заключающих сделку.

Чаще всего в мошеннических схемах неблагоприятные последствия наступают для покупателя, хотя также известны случаи обмана продавца. Рассмотрим самые известные схемы обмана при покупке квартир на вторичном рынке.

Продажа по дубликатам

Одним из самых криминальных способов обмана считается оформление договоров сразу с несколькими покупателями. В таком случае владельцем недвижимого имущества будет признан тот, кто первым зарегистрирует права на него. Остальным жертвам афериста будет весьма сложно вернуть свои суммы.

Как избежать обмана

Чтобы уберечься от таких ситуаций, следует помнить, что передача денег до регистрации права на новую квартиру чревата негативными последствиями.

Наличие претендентов на квартиру (долю)

Такой способ не всегда напрямую связан с мошенничеством. Обычно собственник попросту умалчивает о наличии прав на жилой объект у других лиц (например, временно отсутствующих родственников). Если дело дойдет до разбирательства, суд будет на стороне появившегося претендента.

Как избежать обмана

Если вы беспокоитесь о том, как правильно купить квартиру чтобы не обманули, обязательно поинтересуйтесь, каким путем жилье попало в собственность продавца. Например, при переходе прав по наследству потребуется подписи всех наследников. Иногда требуется разрешение органов опеки, согласие супруга даже после развода и так далее.

Заниженная цена на объект недвижимости в договоре

Собственник просит покупателя указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, якобы для уменьшения налога. При этом нередко разница передается продавцу даже не под расписку. Затем мошенник под заранее продуманным предлогом обращается в суд и требует признать сделку недействительной. В таком случае покупатель получит по решению суда лишь ту сумму, что прописана в договоре.

Как избежать обмана

Не стоит указывать в документах заниженную стоимость квартиры. В лучшем случае приобретатель становится соучастником налогового нарушения, в худшем — рискует потерять приличную сумму.

Продавец намеренно не выписывается

После заключения сделки продавец внезапно заявляет, что ему некуда переехать. Новый хозяин пытается выселить прежнего из квартиры, но последний обращается в суд с просьбой аннулировать сделку, предоставив убедительные доводы. Подвох в том, что истец имеет право просить суд о поэтапном возврате денег, полученных от покупателя, и судьи могут пойти ему навстречу.

Как избежать обмана

Чтобы обезопасить себя и не попасться на удочку непорядочному продавцу, стоит указать в договоре сроки выписки бывшего владельца и назначить штрафные санкции на этот счет.

Это далеко не все случаи обмана при покупке квартир, которые нечестные граждане используют при заключении сделок. По данным статистики правоохранительных органов и компаний, работающих в сфере недвижимости, часто регистрируются случаи реализации неприватизированного жилья, продажи квартир по доверенностис истекшим сроком, по поддельным правоустанавливающим документам и так далее.

Другие риски покупателей

При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск столкновения и с другими проблемами. Они могут быть связаны с тем, что продавец при заключении договора о продаже утаил важную информацию: о несанкционированной перепланировке, долгах по коммуналкеи прочее.

Чтобы не оказаться в неприятной ситуации после покупки жилья, всегда тщательно проверяйте документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры.

Действуя самостоятельно, никогда нельзя быть уверенным на 100% в безопасности сделки, поэтому при малейших сомнениях лучше обратиться в надежное агентство.

Истории из жизни
В «Чистые Пруды» мне очень помогли, ведь рисковал остаться без денег и жилья! Присмотрев приличную студию, обратился к риэлтору для ведения всех процедур. С самого начала меня насторожило, что агент слишком дружелюбен: расспрашивал о личном, чуть ли не в друзья набивался.

Услышав о моих подозрениях, приятель сказал: «Если хочешь купить квартиру чтоб не обманули, найди солидное агентство с высоким рейтингом». Так и поступил, сказав частнику, что проконсультируюсь параллельно у других спецов.

После этого моего риэлтора как ветром сдуло — наверняка планировал провернуть в моем случае какую-то аферу.

Иногда продавец не преследует цели обмануть покупателя, попросту не являясь достаточно компетентным в правовых вопросах. В таком случае уместно предложить разделить финансовую нагрузку, вместе обратившись в риэлторское агентство для полноценного сопровождения сделки купли-продажи.

Истории из жизни
Когда мы покупали трешку в центре Москвы, владелец активно просил указать в договоре стоимость по оценке БТИ (она в разы ниже реальной). Объяснял, что хочет частично уйти от налогов. Жена готова была пойти навстречу, а я боялся лохануться.

В качестве компромисса решили обратиться за советом в компанию на Чистых Прудах. Пришли узнать, как купить квартиру на вторичке чтобы не обманули мошенники, и нам детально разъяснили, какие риски мы несем, указывая неверную сумму в договоре. В итоге, чтобы не наделать ошибок, решили нанять агента для комплексного сопровождения сделки.

Все прошло гладко, комиссия агентства вполне оправдана!

«Чистые Пруды» — агентство с солидным стажем присутствия на рынке жилья и безупречной репутацией.

Мы проводим регулярный мониторинг ситуации с недвижимостью, имеем собственную базу данных, у нас работают только проверенные специалисты. Если планируете купить квартиру и переживаете, чтобы вас не обманули, приходите к нам.

Наши сотрудники «пробьют» продавца и проверят историю квартиры, предоставив фирменные гарантии чистоты сделки на всех этапах.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,63 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-kupit-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli-riski-pokupatelej-shemy-obmana/

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: схемы, как избежать

Обманули при покупке квартиры

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен.

Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает.

Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что.

Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

  • предлагают квартиру по очень низким ценам;
  • часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
  • технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
  • с вас требуют большую сумму задатка;
  • с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
  • сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

  1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
  2. сделку оформляют по фальшивым документам;
  3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
  4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
  5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать.

Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает.

В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом.

Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.                                                               

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.         

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать.

Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать.

И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги.

Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования.

То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку.

Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо.

Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной.

Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру.

Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности.

В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал.

Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин.

Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора.

Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена.

Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/obman-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимание покупая квартиру в новом доме

Обманули при покупке квартиры

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика. 

Рекомендую ознакомиться с первой и второй  частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

  1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди.

Нет, ничего подобного ни у кого не было. Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом.

В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами. На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке.

Даже на инструкции к витаминам производитель предупреждает о побочных действиях, а покупая квартиру в новостройке подобного предупреждения вы можете не услышать ни от кого. Мощная рекламная кампания и пропаганда строительных компаний сделала по сути не востребованными услуги юристов при покупке квартиры в новостройке.

На рынке востребована только одна услуга — помощь в подборе квартиры в новостройке, но практически никто не проводит экспертизу рисков. В итоге складывается впечатление, что государство всесторонне защищает дольщиков от всевозможных рисков.

Вот уже и страхование ответственности дольщиков заработало и кажется, что вкладывать в новостройку — это все равно, что золото покупать, очень надежно. Но вот беда, реальность совсем не такая как нам бы этого хотелось и страховка в большинстве случаев не спасает. Списки обманутых дольщиков постоянно пополняются.

На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек здесь можно посмотреть актуальную информацию. Поэтому если кто-то не знал, то сообщаю покупать новостройку это риск потерять вложенные деньги.

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2.  Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет.

Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости.

Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой.

Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков.  Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать полную неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц.  Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом.

В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП.

В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену.

Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу.

Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу.

А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист.

В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то,  что в такой ситуации они не возвращают деньги.

Рекомендация: Проконсультироваться с юристом. Есть возможность сделать зачет неустойки в счет оплаты за дополнительные квадратные метры.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома.

К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом.

В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

В соответствии с 214-ФЗ Дольщик обязан приступить к приемке квартиры в течении 10 дней с момента получения уведомления о готовности Застройщиком передать построенную квартиру, и если в течении 2 месяцев Дольщик не принимает квартиру, то Застройщик вправе составить односторонний акт.

Это грозит тем, что возможные недостатки по квартире вам никто не устранит, и если была просрочка в передаче квартиры, то суд может полностью отказать во взыскании с Застройщика неустойки.

Также могут быть проблемы с оформлением права собственности, если Застройщик не передаст вам оригинал указанного одностороннего акта.

Получить односторонний акт можно, казалось бы, соблюдая все правила и делая все в срок, согласованный с застройщиком. Тут есть ряд уловок, которыми пользуются активно недобросовестные застройщики. Рассылаются всем письма о завершении строительства и приглашение записаться на просмотр.

Дольщик, получив указанное письмо, звонит по указанному телефону, а в ответ слышит, что из-за большого потока желающих принять квартиру его могут записать, к примеру, через 2 месяца.

А придя на просмотр уже с нарушением установленного срока, предусмотренного 214-ФЗ, дольщик уже может получить односторонний акт.

Рекомендации: Проверяйте почту, которую вы оставили застройщику для отправки корреспонденции. Даже если письмо вы не получите и письмо вернется обратно застройщику, то считается, что вы надлежащим образом извещены!

Получив письмо необходимо в течении 10 дней приступить к приемке квартиры. Подробней здесь.

7.Застройщик обещал построить детскую площадку, фонтан, озеленить территорию, сделать закрытый въезд, в квартиру поставить стальную дверь, евро окна.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования.  Вы получаете ровно то, что прописано в договоре!!!»

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика.   Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом,  заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта.

Если там указано то  что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства.

Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет.

Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура.

Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера.  Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Сопровождение покупки новостройки цена.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Источник: https://www.s-u-d.ru/kak-obmanyvayut-pri-pokupke-novostrojit-vnimaniya-pokupaya-kvartiru-v-novom-dome.html

Как могут обмануть при покупке квартиры, подвохи

Обманули при покупке квартиры

» Купля-продажа квартиры » Как обманывают при покупке квартиры

3 691 просмотров

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень часто. Мошенники хотят получить деньги и не отдавать ничего взамен, недобросовестные собственники планируют продать жилье как можно быстрее, чтобы покупатель не увидел всех проблем и так далее. Способов обмана бывает очень много. В данной статье мы рассмотрим самые распространенные проблемы, возникающие при покупке жилья.

Обман при покупке квартиры в новостройке

Значительная часть проблем и возможности для обмана при покупке квартиры в новостройке возникают в том случае, если жилье приобретается еще на этапе строительства. Это значительно выгоднее, чем покупать уже готовое, но и риск при этом выше.

Самым очевидным и «популярным» способом обмана является банальное невыполнение застройщиком его обязательств. Деньги с покупателей квартир получены, но дом все никак не могут достроить. Возникающие постоянно проблемы в конечном итоге приводят к тому, что стройка замораживается и люди, несмотря на все потраченные средства, так и не получают своих квартир.

Второй вариант может быть полной противоположностью первого. Застройщик хочет как можно быстрее возвести дом, чтобы перейти к другому объекту и получить деньги уже за него.

В результате, в угоду скорости, нарушаются все возможные и невозможные правила, требования, нормы и так далее.

Клиент получает, в лучшем случае, квартиру в очень плохом состоянии, которая лишь условно соответствует тому, что было сказано в договоре долевого участия. В худшем случае такой дом просто рухнет.

Третий вариант обмана не особо распространен, но иногда еще встречается. Застройщик, игнорируя все требования и правила начинает возводить дом на земле, которая ему не принадлежит, без соответствующих разрешений, плана и так далее. В результате, даже отлично построенный такой дом невозможно ввести в эксплуатацию. Как следствие, клиенты не смогут ничего сделать со своими квартирами.

Обезопасится от всего этого можно. Прежде чем заключать договор, нужно изучить всю доступную информацию о компании-застройщике.

Где и что она возводила, какие были отзывы покупателей, какие есть документы на данный объект строительства и так далее.

Чем больше собрано информации, тем больше вероятность того, что она хотя бы частично будет верной (информацию в интернете тоже нередко подделывают).

Идеальная ситуация – это когда у застройщика все в порядке с документами, он возвел уже далеко не один десяток домов в том же городе/регионе или хотя бы по стране в целом, есть реальные отзывы клиентов (а еще лучше – знакомые, которые уже купили квартиру в другом доме этого же застройщика) и все оформление происходит строго официально, на каждое действие есть бумага. В таком случае вероятность быть обманутым или столкнуться с проблемами минимальна.

Проблемы с новостройками хоть и случаются, но это не особо частое явление. А вот на вторичном рынке недвижимости обман в порядке вещей. Чтобы найти честного продавца или, как минимум, обезопаситься, придется сильно постараться. Из всех существующих проблем стоит отметить следующие:

Неудачная квартира

Некоторые объекты постоянно переходят из рук в руки по разным причинам, начиная от плохой звукоизоляции, шумных соседей-алкоголиков, огромного количества тараканов/муравьев и до серьезных проблем с самим домом.

Например, вываливающиеся кирпичи, рушащиеся стены, постоянная сырость, плесень и так далее. Если по документам видно, что собственник квартиры менялся слишком часто, это повод задуматься, а действительно ли жилье настолько хорошее, как его расписывает продавец.

Наследники и оспаривание права собственности

Огромное значение нужно уделять правоустанавливающим документам на квартиру. В частности, тому, на каком основании текущий собственник получил жилье. Если оно было получено в наследство, то есть серьезная вероятность того, что остальные наследники могут оспорить сделку.

Много собственников

Если у жилья много владельцев, договор купли-продажи должен учитывать интересы каждого. Отсутствие хотя бы одной подписи – повод признать договор недействительным. Это влечет за собой потерю право на жилье.

Формально, можно требовать деньги, потраченные на покупку квартиры, на зачастую продавец просто заявляет, что их у него нет и взять негде.

Можно попробовать решить проблему через суд, но на практике, эта процедура затягивается на месяцы, а то и годы, без особого конечного результата.

Несовершеннолетние/недееспособные владельцы

Если жилье принадлежит детям или недееспособным лицам, для того, чтобы продать его, требуется разрешение органов опеки. Получить такой документ достаточно сложно, а без него любая сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Квартира принадлежит лицам, состоящим в браке

Исходя из требований законодательства, имущество, приобретенное в браке, принадлежит на равных условиях как мужу, так и жене. В результате, при покупке такой квартиры нужно требовать согласия второй половинки. Без него сделка может быть оспорена в суде.

Прописка в квартире

Всегда нужно требовать выписку из домовой книги, причем официальную, с подписью и печатью (иногда попадаются подделки). В ней внимание стоит обращать на тех лиц, которые прописаны в жилье.

Это нормально, если человек не выписывается из квартиры на момент обсуждения сделки, но в договоре купли-продажи обязательно должен стоять пункт, что деньги за жилье перечисляются только после того, как все прописанные в квартире лица выпишутся. В противном случае, если этого не сделать сразу, потом заставить выписаться «лишних» жильцов практически невозможно.

Дарственная на квартиру вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Обоснованием является якобы тот факт, что так можно избежать уплаты налогов. Это неверное заявление. Во-первых, при заключении договора купли-продажи налог платит продавец, как получатель прибыли. А вот при заключении договора дарения налог обязан платить уже получатель квартиры-покупатель.

Кроме того, в договоре дарения можно указать стоимость жилья, но нельзя уточнять, что дар передается за отдельную оплату. Это противоречит законодательству. Как следствие, покупатель квартиры формально получает жилье в дар безвозмездно. Переданная взамен сумма нигде не фиксируется, иначе договор дарения может быть признан недействительным.

Даритель может в любой момент расторгнуть договор (например, якобы на основании того, что одаряемое лицо плохо следит за подарком) и потребовать вернуть квартиру обратно. При этом, покупатель не может потребовать свои деньги, ведь факт их передачи нигде не зафиксирован.

Обман при покупке квартиры в ипотеку

Казалось бы, как могут кинуть клиента, при оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры? Действительно, из всех существующих вариантов – это самый безопасный. Но и тут есть свои особенности.

Нужно очень внимательно изучать договора кредита и залога, а также страховой полис. Банки редко идут на прямое мошенничество, так как за это можно с легкостью лишиться лицензии, но вот некоторые моменты они могут умалчивать. Например, огромные штрафные санкции в случае просрочки и так далее.

Общие для всех риски

Во всех случаях нужно особое внимание уделять проверке документов и самого продавца, особенно если в качестве последнего выступает юридическое лицо. Любая ошибка, помарка, опечатка – повод признать сделку недействительной.

Кроме того, некоторые мошенники подходят к обману очень творчески. Создаются целые компании, например, якобы застройщики, которые продают недвижимость. Могут даже устраиваться целые экскурсии на недостроенные объекты, 3D-презентации и многое другое. Разумеется, везде тут встречаются многочисленные документы, подтверждающие все, что только можно и нельзя.

Беда только в том, что эти документы – поддельные. Обычный человек вряд ли сможет отличить их от официальных бумаг и потому рекомендуется активно пользоваться помощью опытных юристов. Сопровождая сделку, они помогают избежать очень многих спорных ситуаций и потенциальных проблем.

Любые проблемы с документами – повод задуматься, нужно ли так рисковать?

Нередко покупателей обманывают и недобросовестные риелторы. Тут тоже обширное поле для махинаций:

  • Завышение цены. Риелтор договаривается с продавцом на одну цену, а клиенту выставляет другу, выше. Разница уходит риелтору. Эту схему достаточно сложно провернуть при условии, что покупатель будет хотя бы минимально внимателен.
  • Сокрытие фактов о жилье или умышленная дезинформация. По сговору с продавцом или по собственной инициативе риелтор может или умалчивать о каких-то важных нюансах или даже откровенно врет покупателю. цель – продать квартиру как можно быстрее, несмотря ни на что. Чтобы не стать жертвой такого обмана нужно проверять каждое заявление как продавца, так и риелтора. Если начнут возникать неточности между тем, что говорят продавец с риелтором и тем, что видит покупатель – это уже повод задуматься над покупкой именно этой квартиры.
  • Продажа данных клиента. Не самое распространенное, но все же вполне реальное явление. Риелтор для выполнения своих обязанностей собирает всю информацию о клиенте. Потом ее может достаточно выгодно продать третьим лицам для какого-либо другого применения. Сложно предположить, что именно могут сделать с информацией, но возможно все, начиная от подписки на огромное количество рекламы и заканчивая оформлением кредита.

Распространенные мошеннические схемы

Теперь рассмотрим, с какими мошенническими схемами потенциальным покупателям квартир приходится сталкиваться чаще всего.

Продажа нескольким лицам

Примитивная, но все еще рабочая схема. Жилье по абсолютно официальным документам продается сразу нескольким покупателям. Обычно продавец работает только с одним из них, а с остальными занимаются доверенные лица. Все делается для того, чтобы покупатели ничего не знали друг о друге.

По всем правилам оформляется договор купли-продажи с каждым покупателем, после чего каждый из них выплачивает оговоренную сумму.

С этого момента, формально, продавец уже ни за что не отвечает и потому он быстро исчезает в неизвестном направлении.

Собственником жилья станет тот покупатель, который успеет раньше других зарегистрировать право собственности. Остальные же просто потеряют свои деньги.

Избежать обмана можно достаточно просто. В договоре нужно предусмотреть пункт, что вся сумма за квартиру передается продавцу только после регистрации права собственности на нового владельца.

Кроме того, если клиент по какой-то причине уже попал в такую ситуацию, нужно незамедлительно обращаться в суд и требовать оформить право собственности на него.

Тут, как доказывает практика, кто первый успел – тот и стал владельцем.

Продажа арендованной квартиры

Еще одна распространенная схема, при которой продавцом выступает не владелец жилья, а его арендатор. Он подделывает документы собственника, вставляя вместо его данных – свои. Потом жилье продается без особых проблем.

Нужно учитывать, что даже зарегистрировать договор не получится, ведь все данные – поддельные. Таким образом, избежать проблемы можно точно так же, как и в предыдущем случае – передавать деньги только после регистрации права собственности и не раньше.

Заниженная или завышенная цена в договоре купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают изменить цену квартиры в договоре купли-продажи в большую или меньшую сторону. Большую достаточно сложно обосновать, но, например, если продавцом выступает юридическое лицо, то представитель фирмы может упирать на внутренние проблемы с активами на балансе. Меньшую же обосновывают очень просто – чтобы не платить налоги (или уменьшить их).

Разумеется, вне зависимости от того в какую сторону была изменена цена в договоре, платить все равно нужно будет рыночную стоимость жилья.

Если цена завышена, то схема очень проста: сразу после подписания договора и передачи средств, продавец начинает требовать доплатить, исходя из той суммы, которая прописана в договоре. Формально, можно отказаться и расторгнуть договор, но тут возникают проблемы с возвратом уже выплаченной суммы.

Если же цену занизили, то после заключения договора, оплаты квартиры и оформления права собственности, продавец подает заявление в суд и требует расторгнуть договор по какой-то причине (их можно придумать очень много).

Суд может согласится на это, но только при условии возврата всей полученной суммы. Однако за основу будет браться та цена, которая прописана в договоре, а не та, которая была выплачена.

В результате продавец возвращает себе свою квартиру и остается еще и с частью денег.

Мошеннических схем и вариантов обмана покупателей квартир существует очень много. Значительная их часть основана на обычной человеческой доверчивости и невнимательности, но есть и действительно очень продуманные схемы, которые сложно выявить. В любой ситуации рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов. На бесплатной консультации они расскажут об основных проблемах, с которыми, возможно, придется столкнуться. Кроме того, сопровождая сделку специалисты автоматически исключают практически все возможные варианты обмана, указывая клиенту на спорные места, расхождения, потенциальную угрозу мошенничества и так далее.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-obmanyvayut-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.