Обмен квартирами как оформить

Содержание

Как оформить обмен квартир, способы и необходимые документы

Обмен квартирами как оформить

Обмен квартирами сопровождается сбором документов и долгим оформлением. Бывают случая, что люди месяцами продают или обменивают свои жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Чаще всего это связано с тем, что:

  1. Гражданина не устраивает предложенная в обмен недвижимость.
  2. Обмен может быть неравноценным и необходима доплата, которой человек не располагает.
  3. Нехватка документации.
  4. Документация оформлены недолжным образом и не приняты госучреждениями.
  5. Выявлена подделка документов. Мошенничество в сфере недвижимости сейчас процветает. Люди часто попадают на «черных риэлторов».

Причины для обмена квартир

Обмен недвижимости обусловлен разными факторами:

  • Улучшение жилищных условий.
  • Переезд в другой город.
  • Человек хочет сменить район.
  • Гражданин решил обменять жилплощадь больших размеров на меньшую, для получения денежных средств.
  • Чтобы решить семейный конфликт.
  • Люди решили переехать из вторичного жилья в новостройку.
  • Переезд из сельской местности в городскую.
  • Размен многоквартирной недвижимости на несколько однокомнатных квартир.

Варианты обмена недвижимости

Законодательство установило ряд способов обмена жилплощади:

  1. Мена. Обмен квартир дну на другую.
  2. Договор купли-продажи. Граждан один объект недвижимости продает, а другой покупает.
  3. Трейд-ин. Смена вторичного жилья на новостройку.

Любая из этих сделок имеет порядок и особенности.

  • Человек станет собственником только после регистрации прав.
  • Неравноценные сделки подразумевают доплату.
  • Квартиры с обременениями меняются только с разрешения органов, которые эти запреты наложили.

Договор мены

Договор меты обязывает участников процесса обменивать одну жилплощадь на другую. Это соглашение очень похоже на договор купли-продажи. Обе стороны выступают в качестве продавца и покупателя.

Минусы:

  1. Сложно найти недвижимость, которая удовлетворит запросы обоих участников процесса.
  2. Подобный договор подразумевает долгий процесс. Обменивать жилье подобным образом можно не месяцами, а даже годами.
  3. Дополнительные затраты при неравноценном обмене.

Плюсы:

  • Улучшения условий проживания.
  • Дополнительные затраты могут стать и плюсом, в случае, если доплата значительна меньше, чем если бы это был договор купли-продажи.
  • Мета выгодный вариант соглашения, если в процессе участвуют близкие родственники.

Договор купли-продажи

Подобное соглашение состоит из двух моментов. Сначала владелец продает свою жилплощадь и сразу же покупает новую.

Эти процессы имеют свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности:

  1. Часто, чтобы избежать рисков, собственник жилья может потребовать часть денег вперед, что будет являться гарантией завершения сделки.
  2. При этом соглашении, участник одновременно занимается оформлением двух сделок, что влечет за собой дополнительные расходы.
  3. Фактор повышения цен очень влияет на процесс оформления, потому что он не может осуществиться за короткий отрезок времени. Цены на жилье могут резко подскочить, и гражданин рискует остаться в невыгодном положении, которое может потребовать не только доплату, но и пересмотр объекта с более худшими условиями проживания.
  4. Если квартиры равноценны, то процесс оформления быстрый.
  5. При оформлении купли-продажи, поиск клиентов расширен, нежели при заключении мены. Найти клиента на покупку легче, чем на обмен.

Сделка «trade-in»

Этот вид обмена жилья подразумевает оформление сразу двух независимых сделок.

Участники этого процесса:

Гражданин заключает договор с риэлторской организацией на продажу своей жилплощади на вторичном рынке и на приобретение новой.

  • Пока происходит процесс продажи собственности, ее владелец заключает договор на бронирование недвижимости в новостройке.
  • В этом соглашении сразу прописывается фиксированная стоимость жилья, несмотря на то, что принять ее клиент может через несколько месяцев. Все зависит от застройщиков и сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
  • Пока идет достройка объекта, сотрудник организации продает имеющееся жилье и сразу перечисляет вырученные денежные средства в уплату новостройки.
  • Подобная сделка может быть легко сорвана, если жилье владельца не найдет своего покупателя, или клиент не будет согласен на условия второй стороны. Предложат снизить цену, что не входит в планы продавца. Или застройщик по каким-то причинам заморозил строительство. Финансовые проблемы или нюансы в документации.
  • Фирме, которая будет заниматься этой двойной сделкой, придется заплатить существенные деньги.
  • Риэлтор может склонить клиента к снижению стоимости жилья, объясняя это не стабильной ситуацией на рынке и большого предложения. Насколько это достоверная информация, будет определить сложно. Возможно, агент просто желает обогатиться за счет клиента или побыстрее продать собственность за счет уступки по цене, что в любой случае не выгодно гражданину.
  • Но с агентом можно сэкономить время. Агентство по продаже недвижимости делает всю работы. Размещает объявления о продаже, ищет клиентов и встречается с потенциальными покупателями. Более того, сбор документов тоже входит в их компетенцию.
  • Даже если спустя время квартиры в новостройке существенно взлетят в цене, это не отразится на покупателе по этой сделке.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

Распоряжаться жилплощадью гражданин имеет право, только когда она находится в его собственности, а вот обменять может с разрешение наймодателя и членов семьи, кто прописан в этой квартире. Разрешение составляется в письменной форме.

Сделать это не получится, если:

  1. Наймодатель против, или против кто-то из зарегистрированных там граждан.
  2. Если жилье признано аварийным.
  3. Если с человеком расторгнут договор соцнайма.
  4. Недвижимость собираются носить или оно предназначено для других целей.
  5. Ели это коммунальное жилье.
  6. Недвижимость подлежит капитальному ремонту.
  7. Если в договоре найма есть пункт, запрещающий обмен.

Обмен с ипотекой

Обменять недвижимость, которая обременена ипотекой, возможно, но есть нюансы:

  • Нужно получить согласие кредитной организации. Некоторые фирмы требует полного или частичного погашения.
  • Если залог переходит на обменную недвижимость, но для этого банк должен оценить это жилье и убедиться, что сделка для него выгодна.
  • Подобный обмен может быть оформлен только через договор купли-продажи.

Междугородний обмен

Обмен квартирами может производиться только в одном регионе. Междугородний обмен невозможен.

Что выбрать — договор мены или купли-продажи?

Обмен и продажа — похожи между собой:

  1. Налог 13%. Если владение недвижимостью более 5 лет, то этот налог не взимается.
  2. Собственность в обязательном порядке проходит регистрацию и платит за это госпошлину.
  3. Требуется соглашение супругов, заверенное нотариусом.
  4. Соблюдение прав маленьких детей.
  5. У недвижимости нет обременений.
  6. Стороны вправе обратиться к услугам представителей.

Отличия:

  • Продажа по договору соцнайма недопустима, а обмен возможен.
  • По рокам договор купли-продажи проходит быстрее.
  • Если расторгать договор обмена, то гражданин получается вою собственность обратно, а при заключении договора купли-продажи – получить деньги обратно проблематично.
  • Обмен подразумевает расчет недвижимостью, договор купли-продажи – деньгами.

Какой вариант выбрать уже зависит от ситуации.

Как оформить обмен квартир?

Для того, чтобы провести обмен, сначала нужно составить договор и подписать его. Лучше это сделать в нотариальной конторе, потому что это организация потом должна его заверить. Потом собираются все необходимые документы и справки и подаются в Росреестр.

При этом все госпошлины должны быть оплачены. В регистрации сделки может быть оказано в случае:

  1. Нет всей документации.
  2. Несоответствие документов реальным фактам.

Порядок действий

Оформление договора обмена поэтапно:

  • Составление договора.
  • Необходимо заверить этот документ в нотариальной конторе.
  • Регистрация в Росреестре.

Необходимые документы

  • Паспорта участников;
  • Свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
  • Технические паспорта квартир;
  • Справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
  • Согласие всех собственников.

Налогообложение

  • Госпошлина за регистрацию договора – 200 рублей.
  • Если квартира была в собственности менее 5 лет, то налог – 13% от стоимости жилья.
  • Услуги нотариуса, если сделка сопровождается. Госпошлина за выдачу новых свидетельств на право собственности.

Возможные риски при обмене квартир

  1. Подделка документов.
  2. Необходимо выяснить, нет ли у собственника наследников, которые позже могут претендовать на недвижимость.
  3. Если собственников несколько, то они должны фигурироваться в договоре, чтобы избежать в будущем судебных исков.

  4. Составлять договор нужно по законодательным нормам.

Примечание! При договоре обмена вероятность того, что потом последует проблемы с обмененной недвижимостью намного выше, чем у договора купли-продажи.

Поэтому специалисты советуют, сначала продавать жилье, а потом покупать новое.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/kak-proizvesti-obmen-kvartirami.html

Как правильно составить договор обмена квартирами?

Обмен квартирами как оформить

Улучшить жилищные условия за счет приобретения нового жилья могут себе позволить не все семьи. В подобной ситуации наиболее выгодным вариантом является мена с доплатой либо без нее. Но договор обмена квартирами, также как и сама процедура имеют некоторые особенности, которые отличают процесс покупки жилья. Чтобы застраховать себя от потери недвижимости необходимо учитывать все аспекты.

статьи:

Понятие мены и участники процедуры обмена квартирами

В силу ст.567 ГК РФ меной является передача товара либо недвижимости аналогичного качества и стоимости участниками сделки друг другу. При обмене стороны выступают одновременно и продавцами и покупателями, учитывая, что они передают жилое помещение и получает иную квартиру в собственность.

В рамках ст.568 ГК РФ предполагается передача равноценного товара, как по цене, так и по качеству.

Однако в виду того, что обмен зачастую осуществляется с целью улучшить жилищные условия посредством получения квартиры с большим метражом либо же его уменьшением в связи с отсутствием необходимости в большом жилом помещении, ч.2 ст.568 ГК РФ предусмотрено правило о доплате в виде разницы в цене.

Во исполнение ст.209 ГК РФ владельцы недвижимости вправе не только ею владеть, но и распоряжаться, что предполагает возможность, как продажи, так и обмена квартиры в порядке определенном главой 31 ГК РФ.

Однако законом допускает мену не только между собственниками, но и нанимателями квартир по договору социального найма. Так в ст.

72 ЖК РФ за квартиросъемщиками закреплено право произвести обмен квартир по согласованию с наймодателем, а именно местной администрацией.

Обмен квартиры по договору социального найма

В рамках норм ЖК РФ государству принадлежит часть жилищного фонда с целью исполнения конституционных гарантий граждан РФ об улучшении жилищных условий. В каждом городе свой жилищный фонд, которым распоряжаются органы местного самоуправления, предоставляя квартиры лицам на основании договора социального найма в порядке норм ст.60 ЖК РФ.

В силу норм ЖК РФ обмен социальными квартирами возможен только между двумя нанимателями жилых помещений в одном и том же городе, то есть в пределах полномочий органа местного самоуправления. Во исполнение ст.72 ЖК РФ для обмена квартиры в порядке договора мены требуется согласие всех членов семьи квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих, в письменной форме.

Если согласие не достигнуто, разногласия разрешаются в судебном порядке. В случае если членами семьи являются несовершеннолетние, привлечение органа опеки и попечительства обязательно. При этом заключить договор обмена социального жилья можно с учетом норм ст.73 ЖДК РФ, в которой предусмотрены определенные ограничения. В частности, не рассматривается вопрос о мене в случае:

  • предъявления иска к нанимателю о расторжении договора социального найма;
  • спора права пользования квартирой;
  • признания дома с социальной квартирой подлежащей обмену аварийным или ветхим;
  • муниципалитет принял решение о капитальном ремонте дома с грядущей перепланировкой.

Важно! В случае если один из квартиросъемщиков страдает хроническим заболеванием, в заключение договора обмена может быть отказано, учитывая, что в рамках ст.57 ЖК РФ граждане данной категории вправе претендовать на отдельное жилое помещение.

Для заключения договора мены нанимателями социального жилья требуется подать заявление в органы местного самоуправления с приложением документов:

  • паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • договора о заключении социального найма;
  • справки о регистрации всех лиц;
  • письменного согласия всех членов семьи;
  • разрешение опеки, если оформляется договор обмена квартиры с детьми.

Важно! Подтверждение отсутствия задолженности по текущим платежам обязательно ввиду того, что при наличии неоплаченных счетов муниципалитет не только вправе отказать в заключение договора мены, но и расторгнуть соглашении о предоставлении жилья в социальный найм.

Договор обмена квартирами без доплаты

Мена жилых помещений во исполнение норм ст.567 ГК РФ изначально предполагает равнозначное качество квартиры и ее цены, что не всегда возможно соблюсти. Так, жилые помещения, расположенные в центре города стоят дороже, влияет на стоимость и окружающая инфраструктура.

Также к учету следует принять год сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и его общее состояние. Принимается в расчет и метраж жилого помещения.

Ведь планировка может быть и подобной, но жилые комнаты в противовес вспомогательным могут быть и меньше.

Именно поэтому в договоре обмена квартирами без доплаты необходимо указать все особенности жилого помещения, перечисленные выше во избежание спорных вопросов впоследствии.

Наряду с техническими характеристиками квартиры, будущим владельцам следует обратить внимание на:

  • порядок получения прав собственности во избежание отмены договора;
  • прописанных лиц, которые могут обладать и правом пожизненного проживания;
  • задолженность по текущим платежам за коммунальные услуги.

Важно! В случае обмена квартиры без доплаты в состоянии, требующем ремонта, технические характеристики жилого помещения необходимо подробно прописать в договоре мены в виду того, что во исполнение норм ст.568 ГК РФ принимающая сторона дополнительно понесет еще и расходы на переоформление прав собственности.

Договор обмена квартирами образец: https://pravo812.ru/dokumenty-blanki-zayavleniya/1384-obraztsy-dokumentov-i-gotovye-blanki-dlya-skachivaniya.html

Договор обмена квартиры с доплатой

Как правило, обмен квартирами производиться в случае, если семья ждет пополнения и желает расширить квартирные метры либо же в ситуации, когда дети выросли и проживать двум престарелым людям в огромной квартире уже накладно. Учитывая, что условия мены не равноценны, стороны заключают договор с доплатой, то есть с разницей стоимости жилья.

При этом самостоятельно устанавливать размер внесения дополнительных средств не желательно в виду того, что покупная стоимость жилья в разных районах не одинакова и формируется на основании не только метража, но и состояния дома, а также инфраструктуры. Во избежание спорных ситуаций, оценку жилья следует произвести с привлечением эксперта и исходить из реальной рыночной стоимости жилого помещения.

Важно! Оформить договор обмена квартирами с доплатой материнским капиталом не получиться в виду того, что нормами ФЗ №256 подобная процедура не предусмотрена во избежание мошеннических схем.

Нюансы заключения договора мены квартир

На переход права собственности на жилое помещение не влияет принадлежность владельцев к определенной категории.

Именно поэтому можно оформить договор обмена квартиры между родственниками, а также любыми лицами, имеющими в собственности жилое помещение.

При этом в отличие от купли либо продажи жилья, мена будет осуществляться по так называемой упрощенной схеме, состоящей всего из нескольких действий:

  • поиск жилого помещения;
  • оценка квартир и обсуждение условий обмена;
  • заключение договора;
  • перерегистрация прав собственности в Росреестре.

Договор оформляется один на оба жилых объекта. Процесс может занять всего несколько дней, переехать можно уже через 5–7 дней. Во избежание спорных моментов, а также изменения решения в процессе переоформления желательно оформить предварительный договор обмена квартирами, который в силу ст.429 ГК РФ может выступить основанием для понуждения к заключению основного соглашения.

При оформлении договора обмена квартиры необходимо обратить внимание не только на размер доплаты и состояние жилого помещения, но и процедуру перехода права собственности.

Если квартира была получена по наследству, даже через год возможны судебные разбирательства между наследниками.

Также следует учесть, что обмен квартиры – это переход права собственности ввиду чего согласие супруга, даже бывшего, после расторжения брака в течение 3-х лет обязательно, в письменной форме и нотариально заверенное.

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-pravilno-sostavit-dogovor-obmena-kvartirami.html

Как правильно обменять квартиру

Обмен квартирами как оформить

С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания. Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить и что при этом учитывать — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Зачем обменивать квартиру.
  • Какие есть способы обмена квартиры.
  • Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры.
  • Какой договор нужно заключать при обмене квартиры.
  • Что такое прямой и альтернативный обмен.
  • Как обменять квартиру по схеме trade-in.
  • В чем особенности обмена неприватизированной квартиры.
  • Перечень документов для обмена приватизированной и неприватизированной квартиры.
  • Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры.
  • Нужно ли платить налоги за обмен квартиры.

Зачем обменивать квартиру?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

  • Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную.
  • Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади.
  • Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир.
  • Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты).
  • Обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры?

При обмене квартиры владельцам или жильцам придется столкнуться со схожими проблемами, что и при покупке. Необходимо трезво оценить стоимость квартиры и найти подходящий аналог, а также проверить собственника выбранного варианта.

Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) описывает процедуру обмена муниципальной квартиры на муниципальную.

Запрета на обмен на приватизированную квартиру в Жилищном кодексе нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Обмен муниципальными квартирами тоже достаточно редко встречается на практике. Такие сделки на рынке жилья единичны. Гораздо чаще стороны перед сделкой оформляют жилье в собственность, чтобы упростить процесс.

Как оформить квартиру в собственность, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В чем особенности обмена неприватизированной квартиры?

В обмене неприватизированных квартир есть свои плюсы и минусы. Один из плюсов в том, что сделка будет проходить через государство, а значит, исключены риски стать жертвой мошенников и потерять квартиру. Кроме того, обмен муниципальных квартир для жильцов бесплатный и не предполагает уплаты пошлин и налогов.

К минусам относится сложность поиска квартиры, которая соответствовала бы пожеланиям жильцов. Еще больше проблем может возникнуть, если одна квартира меняется на две квартиры или несколько комнат.

Однако на этом трудности не заканчиваются.

Даже если жильцы находят подходящий вариант, необходимо получить согласие государства, — нет никаких гарантий, что муниципальный орган власти утвердит подобранное жилье.

При обмене муниципального жилья есть некоторые нюансы, которые должны обезопасить вас от рисков. Согласно ст. 73 ЖК РФ нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Какой договор нужно заключать при обмене квартиры?

В случае с обменом муниципального жилья по закону можно заключить только договор мены. Для сделок с частными (приватизированными) квартирами есть два варианта:

  • договор мены (для прямого обмена);
  • договор купли-продажи (для альтернативного обмена, в том числе по схеме trade-in).

Объекты недвижимости, которые должны стать предметом договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет.

Важно отметить, что объекты недвижимости, в отношении которых планируется заключение договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности лиц, имеющих намерение заключить договор мены, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

При простом обмене используется договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.

У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой.

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную).

В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

В отличие от простого обмена альтернативный предполагает возможность доплатить за более дорогую квартиру — или, напротив, получить деньги, если гражданин меняет квартиру на более маленькую и дешевую, например.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи.

По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно.

В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры.

Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?

Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк или некредитная организация будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.

Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Можно, но для этого нужно получить разрешение в банке или некредитной организации, выдавшей ипотечный кредит или заем. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора.

А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту (порядок такого обмена регулирует ст. 345 ГК РФ). При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.

Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет потребительный кредит или займ на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.

Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки и некредитные организации неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

На практике сделки по обмену муниципальными квартирами практически не применяются. В основном в таких случаях стороны оформляют жилье в собственность и регистрируют переход прав собственности на каждую квартиру в Росреестре.

Однако если вы столкнулись с необходимостью обмена муниципальной квартиры, для этого необходимо собрать пакет документов и получить разрешение на обмен от местного органа самоуправления по месту жительства (администрации или муниципалитета).

Перечень основных документов для этого следующий:

  • заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
  • договор обмена;
  • договоры социального найма для обеих квартир;
  • ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
  • копии паспортов квартиросъемщиков;
  • справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
  • справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
  • нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
  • справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
  • разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России (ЖК РФ разрешает такой обмен), то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?

Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

  • подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
  • кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
  • нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
  • разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
  • справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
  • договор мены или договоры купли-продажи.

Инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Что делать после заключения сделки?

После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.

Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

  • подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
  • документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
  • согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.

Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?

При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).

Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c90d02c2aa93200b3125131/kak-pravilno-obmeniat-kvartiru-5d405be4f0d4f421aad1138e

Родственный обмен квартирами в 2020 году

Обмен квартирами как оформить

Какое-то время назад обмен квартирами между родственниками происходил достаточно часто. Сейчас в силу активного и бурного развития рынка недвижимости он стал менее популярным.

Впрочем, некоторые люди прибегают к такого вида сделке, отличающейся некоторыми сложностями и нюансами. В статье расскажем, что подразумевает собой родственный обмен квартирами, как правильно его оформить, соблюдая требования законодательства.

Правовое регулирование

Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.

В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.

Данное соглашение является:

  • консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
  • двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
  • возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.

Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.

Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.

Особенности мены

Многих интересует, чем отличает договор мены от соглашения о купле-продаже. Прежде всего тем, что в первой сделке речь о деньгах не идет вообще.

С этим связан и основной плюс договора мены: нет необходимости обдумывать варианты передачи оплаты, снимать банковскую ячейку, либо ждать пока финансово-кредитное учреждение переведет средства на счет продавца.

В то же время человек не сможет претендовать на налоговый имущественный вычет, который полагается при купле-продаже недвижимости.

Следует также отметить, что употребление слова «обмен» в юридическом смысле не является верным. Его часто использовали раньше, когда речь шла о муниципальном жилье без приватизации.

Так, при советской власти люди порой обменивались жилыми помещениями, в которые они заселялись по договору социального найма или по выданному ордеру.

Другой термин – «мена» — применяется к приватизированным квартирам, то есть когда у владельцев имеется свидетельство о собственности.

Уже больше десяти лет действует правило, согласно которому менять приватизированное жилье на муниципальное – запрещено, поскольку второе в юридическом смысле не принадлежит человеку, а только предоставляется в пользование.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

  1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
    Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
  2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
    В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
  3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

  • стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
  • описание состояния жилых помещений;
  • механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

Документы для заключения сделки

Каждая из сторон должна подготовить свой пакет нужных бумаг. Перечислим, что может понадобиться:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о праве собственности на жилье или выписка из ЕГРН;
  • документ, на основе которого у человека возникло право на данную недвижимость;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • нотариальное согласие супруга, если одной из сторон выступает семья;
  • разрешение органов опеки, когда в квартире проживают несовершеннолетние лица.

Если сделку оформляет нотариус, то он может попросить донести еще какие-либо важные бумаги, справки или выписки.

В конце требуется пройти процедуру государственной регистрации. Стороны собирают пакет документов и относят его либо непосредственно в Росреестр, либо передают через МФЦ.

Если все с бумагами нормально, то регистрация проходит достаточно быстро, и людям, участвующим в сделке, на руки выдаются документы о собственности.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Расторжение сделки

Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:

  • желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
  • инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.

Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?

  • нарушение условий сделки одной из сторон;
  • значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
  • заключение соглашения произошло под давлением;
  • наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.

Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.

Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.

Налоговые вопросы

Гражданское законодательство приравнивает обмен к сделке купли-продажи, поэтому в результате такого соглашения у сторон возникают определенные обязательства перед налоговой.

При мене недвижимости оба участника договора выступают как продавцами, так и покупателями. Соответственно, они оба будут обязаны заплатить налоги с полученного дохода.

По общему правилу, для резидентов его величина составляет 13% — для резидентов и 30% — для нерезидентов (то есть людей, которые провели за границей более 180 дней в течение одного года).

Для дальнейшего определения размера налога рекомендуется четко и правдиво прописывать стоимость каждой из квартир. Однако есть и исключения, и они достаточно стандартные.

Льгота в виде отсутствия необходимости перечислять налог предоставляется лицам, у которых квартира в собственности была более трех лет.

Даже если в сделке участвуют родственники, важно честно указывать цену жилого помещения, поскольку в дальнейшем может возникнуть желание расторгнуть договор (и вернуть деньги), либо же признать сделку недействительной. Поэтому рекомендуется максимально подстраховаться.

Подведем итоги

Таким образом, актуальное законодательство не предусматривает отдельных правил регулирования заключения сделки о мене недвижимости. К ней применяются основные положения, применяемые к купле-продаже.

В договоре важно указать все необходимые реквизиты, а именно: данные обеих сторон, предмет соглашения (его адрес, площадь, количество комнат), сведения о лицах, которые прописаны в квартире. В случае разногласий возможно расторжение сделки как по обоюдному согласию, так и через суд.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/rodstvennyj-obmen-kvartirami

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.