Обмен квартиры находящейся в ипотеке

Содержание

Как обменять квартиру, которая находится в ипотеке

Обмен квартиры находящейся в ипотеке

Ипотека – дело серьезное. И деньги большие, и договор с банком заключается на длительное время. Но жизненные обстоятельства порой складываются так, что заемщик вынужден переехать в другой регион России. Как быть в таком случае? Что делать с ипотечной квартирой? Можно ли обменять ее на равноценную жилплощадь на новом месте? Давайте разбираться.

Жизненная ситуация или смена места жительства

В 2009 году семья Добротворских (фамилия изменена) приобрела в Москве двухкомнатную квартиру в кредит. Заемщики платили аккуратно и не допускали просрочек. Жизнь текла размеренно и спокойно.

Однако в 2012 году руководство фирмы, где работал глава семьи, предложило ему пойти на повышение и переехать в Санкт-Петербург.

Предложение было заманчивое, но встал вопрос: что делать с ипотечной квартирой? Муж, конечно, мог снять в аренду жилище в Северной столице и периодически приезжать в Москву, однако вскоре и супруга нашла в Санкт-Петербурге высокооплачиваемую работу.

В этих условиях Добротворские решили отказаться от жилплощади в Москве. Но как это сделать? Квартира в ипотеке и платить за нее надо было еще семь лет. Закрыть же полностью кредит семья не могла: слишком большой была сумма разовой выплаты.

Совет банкиров

Добротворские обратились за советом в банк, где его сотрудники пояснили, что проблему можно решить тремя способами: полностью закрыть кредит, оформить перевод долга на третье лицо либо обменять квартиру на равноценную.

Представители банка предупредили, что хотя закон и позволяет перевести долг на третье лицо, но кредитные организации неохотно идут на это, так как замена должника ухудшает качество ссуды в глазах ЦБ РФ.

В итоге выбор оказался невелик: Добротворские остановились на обмене.

Обмен или замена залога

Эта процедура называется заменой залога, возможность которой предусмотрена ст. 345 ГК РФ. Порядок ипотечной замены регулируется даже не кредитным договором, а внутренними регламентами и положениями банка. У каждой кредитной организации здесь свои требования: одни разрешают замену ипотечного залога после истечения не менее чем 2/3 срока кредитного договора.

Другие – разрешают обменять жилье через два-три года после заключения сделки. Обязательное условие: заемщик не может иметь просроченную задолженность или нарушать график платежей. Новая квартира в стоимостном выражении должна покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся задолженность по кредиту с учетом начисленных процентов.

При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных условий банк откажет в замене залога.

Краткий алгоритм замены залога

Итак, что же надо сделать. Для начала необходимо выяснить: предусматривают ли регламенты кредитной организации замену залога по желанию заемщика. Именно по желанию, а не по каким-то другим основаниям.

Затем следует узнать у сотрудников банка, в каких регионах России можно провести эту процедуру. Как правило, новая квартира должна находиться в зоне деятельности филиала или представительства банка.

Если облюбованное жилище располагается, например, в 1000 километров от ближайшего отделения кредитной организации, то последняя никогда не разрешит подобный обмен.

Кредитор должен держать должника на расстоянии «вытянутой руки», то есть иметь возможность добраться до него в течение одного дня на автомобиле и проверить состояние залога. Если это правило не соблюдается, кредит вообще не выдается. Тем более ипотечный. Конечно, есть и исключения, но они очень редки.

Следующий этап – это проверка правовой чистоты выбранной для обмена квартиры. Схема, в принципе, стандартная. Проводится она заемщиком совместно со службой безопасности или отделом по взысканию долгов банка.

За короткий срок предстоит взять выписки в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС.

Параллельно «безопасники» кредитной организации по базам, имеющимся в их распоряжении, проверяют вторую сторону сделки на судимость и собирают о ней сведения всеми законными средствами.

Если замечаний и претензий нет, то одновременно готовятся два пакета бумаг: договор обмена квартир и передача нового жилья в залог банка.

Нелишне упомянуть, что регистрация прав собственности владельцев на жилые помещения происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на недвижимость.

И все это осуществляется под контролем банка. Обычно всю процедуру можно провести за два-три месяца.

Совет адвоката

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, в которой необходимо учесть все нюансы, прежде чем проводить ее в жизнь. Поэтому я настоятельно рекомендую гражданам сначала посоветоваться с адвокатом. Ведь если что-то пойдет не так, то проиграть может любая из сторон.

Источник: https://www.irn.ru/articles/37796.html

Обмен ипотечной квартиры на другую

Обмен квартиры находящейся в ипотеке

Покупка недвижимости с привлечением жилищной ссуды растягивается на многие годы.

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Как получить разрешение банка?

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

  • Предоставление документов на новую жилплощадь;
  • Оценка новой квартиры;
  • Уточнение условий ипотеки;
  • Заключение договора мены;
  • Оформление залога;
  • Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

  • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
  • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
  • Снятие обременения со старой квартиры;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Погашение кредита полученными деньгами;
  • Приобретение новой квартиры;
  • Наложение обременения.

При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

  • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
  • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
  • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
  • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Обмен на жилье с идентичной стоимостью

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

Обмен на жилье дороже

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Обмен на жилье дешевле

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Обмен дома на квартиру

Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

  • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
  • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2020 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu/

Как обменять ипотечную квартиру?

Обмен квартиры находящейся в ипотеке

На сего­дняш­ний день ипо­те­ка — это наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ный спо­соб обза­ве­стись жильем с помо­щью заем­ных средств.

Одна­ко, несмот­ря на то, что жил­пло­щадь сра­зу же ста­но­вит­ся соб­ствен­но­стью заем­щи­ка, она оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка.

При этом ипо­теч­ные зай­мы оформ­ля­ют­ся, чаще все­го, на десят­ки лет, а за этот пери­од мате­ри­аль­ное поло­же­ние заем­щи­ка и его жиз­нен­ные обсто­я­тель­ства могут суще­ствен­но изме­нить­ся.

Как обме­нять квар­ти­ру в ипо­те­ке: усло­вия обме­на и аль­тер­на­ти­ва

Появ­ле­ние в семье детей, уве­ли­че­ние или, наобо­рот, умень­ше­ние дохо­да, жела­ние обза­ве­стись дру­гой более или менее ком­фор­та­бель­ной недви­жи­мо­стью — все это ста­но­вит­ся пово­дом, что­бы заду­мать­ся об обмене квар­ти­ры, кото­рая нахо­дит­ся в ипо­те­ке у бан­ка. Тот факт, что жилье, нахо­дить­ся в зало­ге, в свою оче­редь, затруд­ня­ет сво­бод­ное про­ве­де­ние раз­лич­ных сде­лок, свя­зан­ных с этой квар­ти­рой. В тео­рии обме­нять ипо­теч­ную квар­ти­ру не слож­но, но на прак­ти­ке совер­шить обмен не так уж и про­сто.

На такую сдел­ку, в первую оче­редь, заем­щи­ку нуж­но полу­чить согла­сие от бан­ка на обмен, ведь имен­но у него в зало­ге нахо­дить­ся квар­ти­ра.

Для это­го необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в кре­ди­ту­ю­щий банк с прось­бой, оформ­лен­ной в пись­мен­ном виде, раз­ре­шить обме­нять квар­ти­ру, нахо­дя­щу­ю­ся у него в ипо­те­ке.

Вме­сте с заяв­ле­ни­ем необ­хо­ди­мо пред­ста­вить сле­ду­ю­щий набор доку­мен­тов:

  • Копия и ори­ги­нал пас­пор­та
  • Сви­де­тель­ство о заклю­че­нии бра­ка, если заем­щик состо­ит в бра­ке
  • Копия лице­во­го сче­та
  • Выпис­ка из домо­вой кни­ги
  • Доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие свое­вре­мен­ность выплат.

Про­це­ду­ра обме­на ипо­теч­ной квар­ти­ры несколь­ко про­бле­ма­тич­ная и доволь­но слож­ная, при этом не несу­щая кре­ди­то­ру ника­кой выго­ды. Одна­ко финан­со­вые учре­жде­ния, как пра­ви­ло, идут навстре­чу сво­им доб­ро­со­вест­ным заем­щи­кам, но тре­бу­ют от них выпол­не­ния кон­крет­ных усло­вий.

Условия обмена ипотечной недвижимости

Перед тем, как обме­нять недви­жи­мость в ипо­те­ке, важ­но отме­тить тон­ко­сти и нюан­сы дан­ной сдел­ки.

По усло­ви­ям кре­ди­то­ров обмен жилья, взя­то­го в ипо­те­ку, воз­мо­жен толь­ко при заклю­че­нии дого­во­ра про­да­жи уже суще­ству­ю­щей квар­ти­ры и покуп­ки новой недви­жи­мо­сти, соот­вет­ству­ю­щей тре­бо­ва­ни­ям кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Банк в обя­за­тель­ном поряд­ке дол­жен оце­нить новый объ­ект кре­ди­то­ва­ния, а за оцен­ку жилья пла­тит заем­щик.

Кро­ме того, преж­де чем обме­нять жилье в ипо­те­ке, заем­щик дол­жен будет предо­ста­вить повтор­но пол­ный пакет доку­мен­тов, тре­бу­е­мый для заклю­че­ния ипо­теч­но­го дого­во­ра, сно­ва при­не­сти все справ­ки.

Так­же необ­хо­ди­мо напи­сать заяв­ле­ние на уве­ли­че­ние раз­ме­ра ипо­те­ки на сум­му по раз­ни­це меж­ду сто­и­мо­стью обме­ни­ва­е­мо­го и поку­па­е­мо­го жилья.

Финан­со­вые учре­жде­ния часто тре­бу­ют, что­бы заем­щик сра­зу пога­сил пер­во­на­чаль­ный взнос за новую квар­ти­ру.

Усло­вия обме­на недви­жи­мо­сти, нахо­дя­щей­ся в ипо­те­ке у бан­ка

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция лег­че согла­сит­ся на сдел­ку, если заем­щик обра­тит­ся в агент­ство недви­жи­мо­сти, с кото­рым сотруд­ни­ча­ет банк.

А если первую недви­жи­мость заем­щик при­об­ре­тал так­же через это агент­ство, то сле­ду­ю­щее при­об­ре­те­ние или обмен квар­ти­ры будет более доступ­ным.

При этом банк име­ет пра­во пере­про­ве­рить кре­дит­ную исто­рию заем­щи­ка с целью выяв­ле­ния нега­тив­ных сто­рон, и вполне может отка­зать в обмене ипо­теч­ной квар­ти­ры.

Как происходит обмен жилья в ипотеке?

Если банк отка­зал­ся давать согла­сие на обмен жилья в ипо­те­ке, то тут уже ниче­го не поде­ла­ешь, при­дет­ся жить на ста­ром месте или же досроч­но пога­сить ипо­теч­ный кре­дит.

Ну а при полу­че­нии офи­ци­аль­но­го под­твер­жде­ния того, что кре­ди­тор не воз­ра­жа­ет про­тив обме­на квар­ти­ры, упро­щен­ная после­до­ва­тель­ность дей­ствий по совер­ше­нию двух сде­лок куп­ли-про­да­жи будет про­ис­хо­дить, при­мер­но, так:

  • Заклю­че­ние двух дого­во­ров куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­го иму­ще­ства, при этом та квар­ти­ра, кото­рую заем­щик про­да­ет, юри­ди­че­ски все еще будет нахо­дить­ся в зало­ге у бан­ка
  • После реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти заем­щи­ка на новую недви­жи­мость, она пере­хо­дит в залог кре­дит­ной орга­ни­за­ции
  • Банк дает согла­сие на сня­тие обре­ме­не­ния с про­дан­ной квар­ти­ры, а новый соб­ствен­ник полу­ча­ет воз­мож­ность прой­ти госре­ги­ста­цию пра­ва соб­ствен­но­сти на дан­ное жилье.

При этом в выгод­ном поло­же­нии ока­зы­ва­ет­ся толь­ко заем­щик, посколь­ку ни бан­ку, ни поку­па­те­лю ника­ких выгод при реа­ли­за­ции дан­ной схе­мы не преду­смот­ре­но.

Поэто­му заем­щи­ку даже при согла­сии бан­ка на обмен будет весь­ма про­бле­ма­тич­но най­ти поку­па­те­ля-про­дав­ца, кото­рый согла­сить­ся на то, что какое-то вре­мя его квар­ти­ра будет зало­же­на кре­ди­то­рам.

Кро­ме того, про­дав­цу при­дет­ся под­го­то­вить целых ряд доку­мен­тов и бумаг на недви­жи­мость, что­бы поку­па­тель-заем­щик мог ее застра­хо­вать.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Если заем­щик не может или не хочет по каким-либо при­чи­нам совер­шать обмен, то он может вос­поль­зо­вать­ся аль­тер­на­тив­ной схе­мой: про­дать ипо­теч­ную квар­ти­ру и при­об­ре­сти дру­гую недви­жи­мость. Этот вари­ант будет осу­ществ­лять­ся по сле­ду­ю­ще­му алго­рит­му:

  • Сбор заем­щи­ком все­го паке­та бумаг на новый жилищ­ный кре­дит
  • Пода­ча заяв­ле­ния и ожи­да­ние поло­жи­тель­но­го реше­ния бан­ка на сдел­ку
  • Ипо­теч­ное жилье выво­дит­ся из-под зало­га бан­ка посред­ством крат­ко­сроч­но­го зай­ма
  • Недви­жи­мость без обре­ме­не­ния быст­ро реа­ли­зу­ет­ся по рыноч­ной цене
  • На денеж­ные сред­ства, выру­чен­ные от про­да­жи квар­ти­ры, преж­де все­го, пога­ша­ет­ся крат­ко­сроч­ный кре­дит
  • На остав­шу­ю­ся сум­му при­об­ре­та­ет­ся новое жилье или при­об­ре­та­ет­ся более ком­фор­та­бель­ная недви­жи­мость с помо­щью ипо­те­ки, а остав­ши­е­ся день­ги направ­ля­ют­ся на пер­во­на­чаль­ный взнос.

Отме­тим, что в дан­ном слу­чае необ­хо­ди­мо забла­го­вре­мен­но полу­чить под­твер­жде­ние от бан­ка, что он готов предо­ста­вить ссу­ду на при­об­ре­те­ние дру­го­го жилья, ина­че заем­щик рис­ку­ет остать­ся без обе­их квар­тир.

(3 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Обмен квартиры находящейся в ипотеке

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Законодательного запрета на совершение сделок с ипотечной недвижимостью нет, однако если заемщик хочет обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, ему придется получить разрешение банка.

Только в этом случае получится провести процедуру в соответствии с требованиями ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Если пренебречь данным правилом и не согласовать все с кредитором, он может потребовать досрочного погашения задолженности.

Существует несколько вариантов обмена жилплощади на большую с доплатой, на дом или на меньшую по количеству квадратных метров:

  • Подписание договора мены с подменой залога. В этом случае стороны сначала договариваются о замене, затем заемщик оповещает кредитора, предоставив ему договор, а после получения разрешения производится замена старого заемщика на нового.
  • Составление договоров купли-продажи. Должник продает ипотечное жилище, заручившись разрешением банка. Остаток долга погашается покупателем до подписания ДКП, за счет чего с жилья снимается обременение.
  • Оформление потребительского кредита для погашения остатка задолженности с последующей реализации недвижимости.

ВАЖНО !!! По краткосрочным займам в большинстве случаев устанавливаются высокие процентные ставки (от 15 до 20% годовых), поэтому ими можно воспользоваться, если сумма задолженности небольшая и заемщик сможет выплатить кредит в максимально короткие сроки.

Если пренебрегать данным правилом, сумма переплаты окажется довольно высокой.

Обмен ипотечной квартиры

Согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», заемщик может менять, дарить или продавать заложенную недвижимость до снятия обременений только с согласия кредитора. Банк не обязан давать одобрение на проведение подобных сделок, т.к.

для него они сопровождаются бумажной волокитой, при этом он не получает прибыли.

Однако он может пойти навстречу заемщику, особенно если стоимость жилья, приобретаемого в обмен, несколько выше заложенной квартиры: здесь увеличивается цена залога, и он получает повышенные гарантии на случай неисполнения договорных обязательств должником.

ВАЖНО !!! Если заемщик хочет обменять приобретенную квартиру на другую, меньшую по стоимости, кредитор может отказать в одобрении сделки. Это объясняется уменьшением суммы залога.

Когда цена жилплощади существенно ниже остатка задолженности, шанс на положительный ответ очень низок: в случае, если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, кредитор сможет получить не более 80% от стоимости заложенного жилья после его продажи, соответственно, понесет существенные убытки.

Какие нюансы необходимо учитывать, планируя обменять ипотечную недвижимость на квартиру в новостройке или на вторичном рынке:

  • Если должник хочет переехать и приобрести жилье в новом городе, имея ипотеку по текущему месту жительства, это возможно лишь при наличии отделений банка в новом регионе пребывания.
  • Кредиторы более охотно идут на уступки, когда заемщик хочет поменять обжитую квартиру на недвижимость в новостройке. Такое жилье всегда ценится более высоко.
  • На стоимость жилья всегда влияет ценовая политика в регионе и адрес расположения. Например, в центре квартиры будут однозначно дороже, чем в других районах, равно как и стоимость жилья в кирпичных домах выше, чем в панельных.
  • Если цена недвижимости, которую хочет получить заемщик, ниже стоимости взятой в ипотеку квартиры, разница между остатком долга и ценой не должна превышать 20-30%. Лучше всего свое желание обменять жилье обосновать снижением уровня дохода и невозможностью вносить ежемесячные платежи в прежних объемах, но здесь есть и другой вариант – попросить кредитора о реструктуризации ипотеки, если зарплата действительно снизилась.

Чтобы совершить обмен, необходимо предоставить банку новую квартиру в залог вместо старой.

Как производится вся процедура:

  1. Заемщик находит другого человека, согласного на оформление мены. Желательно, чтобы стоимость квартир была примерно одинакова.
  2. Должник обращается к кредитору с заявлением для получения разрешения.
  3. Когда разрешение будет получено, оформляется договор мены.

    С ним и другими документами обе стороны обращаются в банк, где со старой недвижимости снимается обременение и накладывается на новую. Заемщик при этом остается один и тот же. Со старого жилья ограничения полностью снимаются, и его владелец не несет ответственности перед банком.

После вышеперечисленных шагов необходимо зарегистрировать право собственности в ЕГРН. Для этого подается заявление, свидетельство на жилье, паспорт и технические документы.

ВНИМАНИЕ !!! Если в старой квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, обменять ее на новую можно только с согласия органов опеки.

Для этого нужно получить соответствующее разрешение, для оформления которого по адресу новой недвижимости будет направлен специалист для оценки будущих условий проживания малолетнего.

Если они хотя бы немного хуже, чем в жилье, находящемся в собственности на данный момент, ООиП провести сделку не разрешат.

Также стоит учитывать, что перед заключением договора все зарегистрированные на жилплощади лица должны самостоятельно выписать, если у них была постоянная прописка, в противном случае новый собственник может столкнуться с рядом сложностей, связанных с ограничением права пользования жильем прописанных граждан.

Обмен путем продажи старой и покупки новой квартиры

Этот вариант является наиболее оптимальным вариантом для банка, т.к. здесь происходит либо подмена заемщиков, либо полное погашение задолженности.

Продать ипотечное жилье можно несколькими способами:

  • Досрочное погашение. Должник находит на недвижимость покупателя, оформляет с ним предварительный договор купли-продажи после получения разрешения у банка, затем последний вносит всю сумму для ликвидации задолженности.
  • Реализация жилья через банк. В этом случае кредитор сам занимается поиском покупателя и оформлением документов.
  • Замена заемщиков. Текущий должник договаривается с покупателем о переоформлении ипотеки на него, после чего они отправляются в банк и занимаются решением данного вопроса.

Наиболее оптимальной является следующая схема:

  1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются о сделке, заключают предварительный договор купли-продажи, согласно которому покупатель обязуется внести денежные средства в счет погашения ипотеки. Делается это только после получения одобрения кредитора.

  2. Когда задолженность ликвидируется и обременения снимаются, продавец получает в банке справку о закрытии долга, а покупатель отправляется в Росреестр для переоформления права собственности.

ВАЖНО !!! Если продается квартира в новостройке по договору долевого строительства, переоформляется именно он. Составление договора купли-продажи не требуется.

Какие понадобятся документы на разных этапах сделки:

  • Заявление о желании продать заложенное жилье и купить новое. Подается в самом начале для получения разрешения от кредитора.
  • Паспорта всех сторон сделки.
  • Документы на недвижимость.
  • Разрешение ООиП (если на жилплощади прописаны малолетние или недееспособные).
  • Техническая документация (кадастровый паспорт, справка из БТИ и т.д.).
  • Выписка из домовой книги.
  • Брачные свидетельства (если продавец в браке, т.к. супруг автоматически выступает созаемщиком).

Срок переоформления всех справок может достигать 1-2 месяцев, поэтому очень важно заблаговременно подготовить документы и при необходимости предоставлять кредитору дополнительные материалы по первому требованию.

Оформление потребительского кредита

Этот способ является самым выгодным для банка и заемщика: первый получает досрочное погашение ипотеки, а у второго отпадает необходимость в оформлении разрешения.

Как это делается:

  1. Должник выбирает программу кредитования с наиболее выгодными условиями. Следует обратить внимание на процентную ставку и срок. Сумма переплаты будет существенно меньше, если берется кредит на минимальный период, но здесь возрастает размер ежемесячного платежа.
  2. Когда кредит одобрен, деньги переводятся на пластиковую карточку.

    Пользуясь онлайн-сервисами, заемщик осуществляет полное погашение ипотеки. Если нет личного кабинета, деньги перечисляются через кассира операционного зала или с помощью банкомата по номеру ипотечного договора.

  3. После погашения задолженности клиент берет в банке соответствующую справку.
  4. Заключается договор купли-продажи.

    В это время обременение с жилплощади уже снято.

На данный момент банки предлагают разные условия потребительского кредитования, которые следует тщательно изучить перед подачей заявки:

НаименованиеПроцентная ставкаСрокМаксимальная суммаПодтверждение доходов
СбербанкОт 14,9%До 5 лет1 500 000 руб.Требуется
ВТБОт 12,5%До 7 лет5 000 000 руб.Зарплатным клиентам не требуется
РоссельхозбанкОт 10%750 000 руб. – без обеспечения, 1 000 000 руб. – с залогом2-НДФЛ или справка по форме банка
РайффайзенбанкОт 10,99%До 5 летДо 2 000 000 руб.Если сумма не превышает 500 000 руб., понадобится только паспорт и второй документ на выбор: водительское удостоверение, загранпаспорт, СНИЛС
Альфа БанкДо 4 000 000 руб.Справка о заработной плате
Почта БанкОт 12,9%1 000 000 руб.
Тинькофф (под залог квартиры)От 9,9%До 15 лет15 000 000 руб.

Обмен квартиры в ипотеке – это длительная процедура, требующая большого количества документов в зависимости от конкретной ситуации. По закону производить сделки с заложенной недвижимостью до погашения долга без разрешения кредиторов заемщики не могут, в противном случае договоры мены или купли-продажи по суду будут признаны недействительными.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/obmen/mozhno-li-obmenyat-kvartiru-nakhodyashchuyusya-v-ipoteke

Ипотека на ипотеку: правила и условия обмена ипотечных квартир

Обмен квартиры находящейся в ипотеке

Ипотечное кредитование – едва ли не единственная возможность для большинства россиян обзавестись собственным жильем. Минусами покупки недвижимости в многолетнюю рассрочку выступают не только переплата банку, но и ограничения на проведение операций с квартирой, пока долг не погашен.

Находящееся в залоге имущество невозможно продать или обменять без разрешения кредитора. А вот если его (разрешение) получить удастся, то осуществить задуманное вполне реально. О продаже жилья, находящегося в ипотеке, мы уже писали, сейчас предлагаем обсудить условия обмена ипотечной квартиры на другую, порядок проведения процедуры.

Вам небезразлична эта тема? Присоединяйтесь!

Как мы уже упоминали выше, отправной точкой для проведения обмена ипотечного жилья является получение согласие банка на операцию. Без него, к сожалению, воплотить планы в реальность не получится.

Выступая держателем залога по кредиту (то есть, самой квартиры), банк регулирует ваши права, как собственника жилплощади. Вместе с тем, закон не запрещает подобные сделки с объектами недвижимости, приобретенными в долгосрочный кредит. Получить согласие банка, чаще всего, все-таки удается.

При условии, что у вас нет просрочек по платежам, и новый предмет залога удовлетворит финансовые интересы кредитной организации.

В настоящее время практикуются следующие способы обмена ипотечной недвижимости:

  • заключение договора мены с сопутствующей заменой залога;
  • покупка новой квартиры в ипотеку с одновременной продажей прежней;
  • досрочное погашение договора ипотеки с последующим оформлением нового кредита на покупку альтернативного жилья.

Каждый из них имеет свои особенности, которые мы рассмотрим ниже. Объединяет методы такой факт: прежде чем определиться, как именно обменять квартиру на другую, крайне важно предварительно обсудить вопрос с представителем банка-кредитора. Результат беседы определит стратегию проведения сделки, ход дальнейших действий с вашей стороны и со стороны банка.

Обмен ипотечной квартиры с изменением залога

Поменять ипотечную квартиру на схожую по стоимости целесообразно путем заключения договора мены с изменением объекта залога. Подобные сделки распространены при смене места проживания.

Банки довольно охотно дают разрешение на переоформление залога, если новая квартира равноценна прежней, и находится в относительной территориальной доступности (например, в соседнем районе, или хотя бы в пределах одного и того же населенного пункта).

Обмен на квартиру, расположенную в другом городе, также возможен, особенно, если в нем имеются филиалы банка, выдавшего займ. В противном случае, можно попробовать рефинансировать кредит и поменять банк по ипотеке. Ипотечный долг переведется в другую кредитную организацию, работающую в интересующем регионе, с которой вы будете дальше договариваться о проведении обмена.

Реализация сделки начинается с обращения заемщика к банку-кредитору с заявлением о желании осуществить обмен и указанием нового объекта залога. Если проверка недвижимости не выявит никаких фактов, препятствующих заключению договора обмена, сделка оформляется, с последующей передачей нового залога и снятием обременения с предыдущей квартиры.

Обмен с оформлением двух договоров купли-продажи

Продажа с разрешения банка имеющейся недвижимости и покупка в кредит нового подходящего жилья предпочтительна, если планируется обмен ипотечной квартиры на большую по площади или более дорогостоящую. В ходе такой процедуры заемщик инициирует заявлениями в банк два процесса – закрытие предыдущего договора ипотеки путем реализации объекта залога, и одобрение ипотеки на новое жилье.

Получая более ценный залог, банк, обычно, не противится оформлению вышеуказанных сделок.

Если с плательщиком не возникало конфликтов по поводу просрочек ежемесячных взносов, одобрение новой ипотеки происходит по упрощенной схеме.

В итоге, заключаются два договора купли-продажи, старая квартира продается и приобретается новая, с оформлением на нее залога. Обременение с проданной недвижимости снимается после подписания нового кредитного соглашения.

Обмен с досрочным погашением ипотеки

К досрочному погашению ипотечного кредита прибегают, если получен отказ банка на запрос об обмене квартиры, находящейся в залоге. Такое чаще случается, когда новый объект предполагаемого залога дешевле предыдущего, проигрывает ему в других показателях и характеристиках.

Если кредит практически выплачен, намного проще где-то перезанять недостающие средства и полностью закрыть его, чем добиваться от банка разрешения на продажу или обмен ипотечной жилплощади.

Если долг еще велик, стоит приложить максимум усилий для поиска покупателя на квартиру, который предоставит в качестве аванса сумму, достаточную для погашения ипотеки.

Или, как вариант, оформить новый займ на короткий срок, например, взять потребительский кредит наличными, с залогом или без.

После погашения задолженности и снятия обременения с квартиры, оформляется договор купли-продажи. На вырученные средства приобретается новое жилье, опять же, в ипотеку. В зависимости от того, как удачно удалось поменять квартиру в ипотеке на другую, меньшей стоимости, разница в цене применяется для полного или частичного погашения нового краткосрочного кредита.

А если ипотека военная?

Жилье, купленное военнослужащим с привлечением государственной накопительно-ипотечной системы, тоже может быть обменено.

Если обмен осуществляется в связи с переводом заемщика в другое место службы, процедура проводится по программе «Переезд», предусмотренной кредитным договором.

По новому месту службы выбирается жилплощадь, аналогичная по цене и эксплуатационным параметрам предыдущей, оформляется договор мены с изменением залога.

В остальных случаях военнообязанному нужно погасить имеющийся долг перед банком, а также перед учреждением Росвоенипотека, перечислившим целевой жилищный займ. Обмен квартиры по военной ипотеке может быть осуществлен, как описывалось ранее, посредством ее продажи, с привлечением денежных ресурсов нового владельца для погашения долга, или оформления краткосрочного кредита с той же целью.

Как видите, обмен квартиры, находящейся в ипотеке – непростое дело, требующее особых знаний, времени, финансовых вложений. Чтобы процедура свершилась безопасно, быстро, с минимальными денежными потерями с вашей стороны, обращайтесь в Городскую службу недвижимости, мы обязательно поможем!

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.