Обособленное помещение определение

Признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении

Обособленное помещение определение

Письмо № Д23и-501 от 24 февраля 2014 г. относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости), рассмотрев письмо Росреестра относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении, сообщает.

Согласно части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения, в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Помещение в соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ) это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Строительная конструкция, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Закона № 384-ФЗ, это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

При этом в законодательстве отсутствуют определение понятий «изолированность» и «обособленность» помещения. Вместе с тем, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается:

обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;

изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Жилым помещением согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой, согласно части 4 статьи 16 Жилищного кодекса, признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (часть 1 статьи 41 Жилищного кодекса).

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 62 Жилищного кодекса не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Одновременно частью 2 статьи 127 Жилищного кодекса установлено, что раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Согласно приказу Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г.

№ 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» коридор, как часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности должен учитываться как нежилое помещение.

Согласно части 1 статьи 40 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Жилищного кодекса.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Учитывая изложенное, по мнению Департамент недвижимости, для государственного кадастрового учета помещения в качестве жилого такое помещение должно отвечать критериям изолированности, для государственного кадастрового учета помещения в качестве нежилого такое помещение должно удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

Если на государственный кадастровый учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение – «жилое», и данное помещение обособлено, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, в данном случае органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 27 Закона о кадастре. Если в орган кадастрового учета представлены документы в отношении помещения имеющего назначение – «не жилое», и данное помещение обособленно строительными конструкциями, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения, предусмотренные частью 7 статьи 27 Закона о кадастре, отсутствуют. 

В то же время, учитывая, что согласно Положению о Минстрое России, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением территориального планирования и градостроительного зонирования), вышеизложенная позиция Минэкономразвития России направлена на согласование в Минстрой России.

Источник: https://morozofkk.ru/pisma-mchs/id4557/

Раздел нежилого здания и помещения или объединение нежилых помещений

Обособленное помещение определение

Раздел нежилого здания и помещения – это проведение работ и оформление документов, после чего из исходного объема помещения или строения образуется два и более новых объекта. Объединение нежилых помещений, напротив, приводит к образованию нового объекта.

Раздел помещений заключается в возведении новых стен и перегородок, обустройстве отдельных выходов и оконных проемов, проведении других видов работ.

Чтобы по итогам раздела можно было поставить на учет и зарегистрировать права на новые объекты, они должны соответствовать признакам изолированности, обособленности.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в статье, при каких условиях можно провести объединение или раздел объекта недвижимости, как и кто может оформить официальные документы на новые помещения, что нужно сделать для получения выписки ЕГРН.

Зачем нужен раздел здания или помещения

Раздел нежилого помещения, строения подразумевает создание новых объектов. Их количество зависит от решения и целей собственника, особенностей исходного (делимого) объекта, строительных норм и правил. Целью раздела может быть:

  • решение собственника об образовании двух и более объектов, которые можно выставить на продажу вместе или по отдельности;
  • для ведения разных видов деятельности во вновь образованных помещениях;
  • для оптимизации внутреннего пространства и компоновки строения, повышения доходов от аренды за счет привлечения новых арендаторов;
  • урегулирование споров между совладельцами объекта, если они не могут вести совместную деятельность, договориться о продаже.

Это далеко не полный список причин, по которым возможен раздел. Обычно собственник или несколько совладельцев преследуют коммерческие цели, добиваясь эффективного использования площадей зданий.

Раздел объекта недвижимости приводит к образованию новых помещений. Здание можно делить только на два и более других здания, т.е. на однородные объекты.

На практике это сделать очень сложно, так как придется полностью менять архитектуру и компоновку здания, переделывать единые инженерные системы.

Однако за счет объема строения можно образовывать множество новых помещений. Фактически, это тоже можно признать разделом.

Если у объекта один владелец, он сам определяет условия раздела, площади и основные характеристики новых помещений. Если у объекта несколько правообладателей, эти вопросы они решают в соглашениях, договорах. Например, для оформления соглашений учитывается размер доли в общем праве собственности. По нему определяются площади помещений, образуемых в ходе раздела.

Мнение эксперта. Допускается сделать временный раздел площадей строения или помещений, когда образованные части не будут обладать обособленностью, изолированностью.

Например, большую площадь торгового зала можно «нарезать» на небольшие части для сдачи в аренду. Такую часть нежилого здания или помещения не обязательно ограждать стенами, другими конструкциями.

Часть объекта создается на период аренды, ставится на временный учет в ЕГРН на время действия договора.

Раздел и объединение осуществляются на основании проекта реконструкции или перепланировки

Правильные этапы раздела здания или помещения

Раздел объекта недвижимости всегда сопровождается строительными работами. В зависимости от перечня работ, они будут подпадать под реконструкцию или перепланировку. В первом случае будут меняться первоначальные характеристики целого строения или его части.

Например, для образования помещений при разделе реконструкция будет предусматривать возведение новых несущих стен, пристройку для увеличения площади новых объектов, другие виды работ.

При перепланировке раздел может включать обустройство отдельного выхода и входных групп, прорубание проемов под окна и двери, возведение ненесущих стен для отгораживания помещений.

Алгоритм раздела нежилого помещения или образования новых помещений из объема строения заключается в следующем:

  • оформляются документы-основания для раздела (например, соглашение между совладельцами исходного объекта);
  • заключается договор с проектной организацией, состоящей в СРО;
  • проектировщики определят, какие виды работ нужно провести для раздела (реконструкция или перепланировка);
  • при оформлении проекта описываются решения, все виды работ, по которым будет осуществляться раздел помещений (установка стен, перенос инженерных сетей или полный раздел систем, обустройство оконных проемов и входных групп для новых помещений, другие виды работ);
  • проект на перепланировку утверждается собственником, после чего можно приступать к работам;
  • проект на реконструкцию направляется на экспертизу, после чего нужно получить разрешение Госстройнадзора.

В результате работ должны образоваться два и более обособленных, изолированных объекта. Эти признаки являются обязательными для постановки недвижимости на учет, регистрации прав на нее. Изолированность и обособленность достигаются путем отгораживания площади помещения конструкциями от остального объема, обустройством отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

При проектировании и проведении работ нужно соблюдать ограничения и нормы Федеральных законов, СП, СНиП, ГОСТ, других руководящих документов. Например, для реконструкции и разделов в общественном здании к основным нормативным актам относится ГрК РФ (скачать), Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать), СП 118.13330.2012 (скачать).

Когда работы будут завершены, составляется акт приемки. Для раздела с реконструкцией нужно получить разрешение Госстройнадзора на ввод в эксплуатацию. После этого можно приступать к завершающей стадии раздела – оформить документы с характеристиками новым помещений, пройти учет, регистрацию в Росреестре.

Для сдачи в аренду можно выделить часть помещения или здания без образования новых объектов

Обмерные работы

У каждого вновь образованного помещения будут уникальные параметры – площади, места расположения конструкций и сетей, параметры оконных и дверных проемов, особенности выхода на улицу или к местам общего пользования. Эти характеристики нужно закрепить в официальном документе – техническом плане. Техплан составляется кадастровым инженером на каждое вновь образованное помещение.

Для изготовления техплана собирается информация о характеристиках помещения. Для этого инженер проведет следующие мероприятия:

  • изучит исходную документацию на объект, который был разделен на новые помещения;
  • запросит и проанализирует кадастровые сведения ЕГРН;
  • проведет работы на объектах – обследования, обмеры, съемки.

В ходе обмерных работ инженер определяет характеристики всех новых помещений. Обмеряется внутренний объем помещения, местоположение стен, других конструкций на этаже. Если раздел нежилого помещения затронул другие части строения, на них также проводятся обследования, обмеры. Это нужно, чтобы подготовить техплан и внести изменения в ЕГРН.

Здравствуйте! С чего начать раздел помещений? Сразу можно заказывать проект? До обращения за проектом нужно получить согласие на раздел от всех собственников. Если собственник один, он сразу может заказать проектную документацию. Добрый день! Как правильно разделить здание? Здание можно разделить только на два новых здания, но на практике это крайне сложно. Поэтому из общего объема здания образуются новые помещения. Если мы выделяем часть помещения под аренду, есть ли ограничения по минимальной площади? Нет, таких ограничений нет. Условие договора о площади арендуемой части должны согласовать сами стороны.

Кадастровые работы по изготовлению технического плана

Раздел помещений обязательно сопровождается кадастровым учетом в Росреестре. Это нужно, чтобы сведения о вновь образованных объектах появились в ЕГРН, а они получили уникальный кадастровый номер. Если же раздел осуществлялся без образования самостоятельных объектов, может потребоваться внести изменения в сведения ЕГРН на строение.

Технический план разрабатывается инженером по данным, полученным в ходе обмеров. В техплане на каждое новое помещение заполняются следующие разделы:

  • общие сведения о помещении или строении, из состава которого был образован новый объект;
  • средства измерений, использованные инженером при обмерах и обследовании;
  • информация о проведенных обследованиях и измерениях;
  • описание характеристик нового помещения – вид, наименование и назначение, номер и тип этажа, площадь, иные данные;
  • схема с указанием местоположения помещений на этаже;
  • заключение инженера.

Техпланы оформляются на каждый отдельный объект. В каждом из них указываются общие сведения о строении, в котором располагаются помещения. Техплан выдается в цифровом виде на диске, либо направляется в Росреестр инженером.

Образец технического плана:

Кадастровый учет и регистрация изменений в Росреестре

Целью кадастрового учета является систематизация данных о недвижимости, в том числе после раздела или объединения помещений. Процедура проводится в Росреестре по заявлению собственников. В зависимости от условий и оснований раздела, в Росреестре проведут следующие мероприятия:

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

  • поставят на учет ЕГРН каждое новое помещение, имеющее признаки обособленности изолированности;
  • исключат из ЕГРН данные на объект, чей объем полностью распределен между новыми помещениями;
  • внесут изменения в данные ЕГРН по зданию, в помещениях которого осуществлялся раздел;
  • поставят на временный учет часть нежилого здания или помещения, если она не соответствует признакам обособленности, изолированности.

Если при образовании новых помещений меняется статус собственности, одновременно с учетом можно пройти регистрацию прав. Для этого подается единое заявление, а основанием для регистрации будет соглашение или договор между собственниками, техплан.

Получение выписок ЕГРН

Образование нового объекта сопровождается постановкой на учет в ЕГРН, присвоением кадастрового номера. Для подтверждения, что объект числится в реестре, выдается выписка ЕГРН. В этом документе будут указаны и зарегистрированные права на объект. Выписка ЕГРН является правоустанавливающим документом, что позволяет собственнику проводить сделки со вновь образованным и учтенным объектом.

Источник: https://mosoblreg.ru/razdel-nezhilogo-zdaniya-i-pomescheniya-ili-obedinenie-nezhilyh-pomescheniy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.