Образование земельного участка

Содержание

Образование земельных участков в 2019 году: способы, план и порядок, образец заявления и соглашения на образование нового земельного участка | Земельный эксперт

Образование земельного участка

Земельные площади могут быть образованы различными способами. Каждый из вариантов имеет свои особенности. Согласно земельному кодексу выделяются следующие способы образования земельного участка:

  • разделение земель;
  • объединение находящихся рядом территорий и площадей;
  • перераспределение земель;
  • выделение доли из земельной площади, являющейся федеральной или муниципальной собственностью.

Все вопросы, касающиеся данных действий, рассматриваются в ст. 11.2 Земельного кодекса РФ. Новые земли могут создаваться также из искусственных участков. Изначальные земельные участки прекращают свое существование с момента регистрации прав на вновь созданные земли. Рассматриваемая процедура имеет ряд особенностей:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

  • новый участок должен использоваться по тому же целевому назначению, что и первоначальный;
  • образование нового участка может произойти только в том случае, когда все владельцы изначальной площади дадут на это письменное разрешение;
  • муниципальные и государственные участки могут быть использованы только с разрешения арендаторов, залогодержателей и других владельцев.

Иногда образование новых владений сопряжено с изъятием площадей для нужд муниципалитета или с решением суда. Процедура происходит только в пределах той территории, которая значится на кадастровом плане.

Прекращение существования старого земельного участка

Порядок образования земельного участка определен законодательным образом. После того как выполняется преобразование участков в новые, старая площадь перестает существовать. Более того, во время оформления кадастрового паспорта на новые площади, собственник одновременно должен подать заявку на снятие с учета старого владения.

Такое положение касается не всех территорий. Исключениями являются:

  • участки, которые являются частью территории некоммерческих организаций;
  • земли муниципального и федерального пользования, переданные под застройку в долгосрочное владение, аренду.

Данные территории остаются, но уже в границах, которые претерпели изменения.

Целевое назначение и разрешенное использование нового земельного участка

Законодательство определяет группы земель, которые могут быть отнесены к определенной категории, в зависимости от цели их использования, что отражено в ст. 8 ЗК РФ. Данные правила распространяются не только на участки, находящиеся в собственности, но и на арендованные площади, территории землевладельцев, застройщиков.

Существует несколько категорий земельных участков:

На основании данных групп определяется и целевое использование площадей, под которым следует понимать особую направленность эксплуатации земельных наделов.

Данная информация указывается сразу в нескольких документах: федеральных актах, ГКН (государственном кадастре недвижимости), в договорных актах, в правоустанавливающей документации.

Законом предусматривается перевод одной категории земли в другую. В случае нарушения данного принципа на владельца земельного владения может быть наложен штраф.

Согласие на образование земельного владения

Для того чтобы образовать новый земельный надел, может потребоваться согласие со стороны всех владельцев первоначального  участка.

Согласие дается в простой письменной форме. Выдают такое разрешение арендаторы, землепользователи, залогодержатели. Если земельное владение принадлежит учреждениям государственного или муниципального типа, то их согласие на проведение одного из способов появления новой площади не является необходимым документом.

Также образование земельного участка может произойти по решению суда без разрешения остальных владельцев и муниципальных органов.

Нюансы при образовании земельных участков

Образование земельных площадей из участков, состоящих в собственности сразу нескольких владельцев, может произойти несколькими способами: разделением, перераспределением или путем выделения.

Разделение земельного владения является наиболее частой процедурой и представляет собой определение новых участков в рамках начального  владения.

Обязательным требованием является то, что размер получившихся участков должен соответствовать нормам. Перед выполнением процедуры собственники заключают специальное соглашение о выполнении раздела.

Право на новые наделы появляется у всех собственников начального владения.

Еще один способ образования участков – это объединение земельных наделов. В итоге получается один общий участок, а все остальные перестают существовать. Для исполнения данной процедуры от всех владельцев земли также требуется письменное согласие.

Выделение земельного участка представляет собой определение доли в общей собственности. В результате получается несколько участков, а первоначальная площадь сохраняется с другими границами. Гражданин, получивший долю, имеет право полностью ею распоряжаться. Для выделения части потребуется согласие всех остальных владельцев, с соблюдением их преимущественного права на отчуждение.

Перераспределение происходит в отношении смежных участков, и согласия других владельцев на это не требуется.

Если речь идет о владениях в пределах уже застроенной территории, то здесь используется такой способ образования, как раздел, в том случае, когда данная процедура одобрена муниципальным органом и соответствует общей кадастровой схеме. После того как раздел произведен, застройщик или арендатор теряет права на землю.

Все споры, возникающие в связи с образованием новых земельных участков, сначала решаются в Росреестре. Если конкретных результатов это не дало, стороны могут подать исковое заявление в суд.

Особенности образования земельного владения из земель государственной и муниципальной собственности

Земли, являющиеся государственной собственностью, могут участвовать в создании новой площади. Важно отметить, что образование земельного  участка из земель муниципальной собственности происходит впервые, а не путем соединения или разъединения других площадей.

Процедура выполняется на основании постановления муниципального или исполнительного органа власти. Исключительно на основе проекта межевания производится образование участков:

  1. Из земель, принадлежащих некоммерческим организациям и тех наделов, которые состоят в продолжительном использовании у граждан по распоряжению администрации либо принадлежащих по праву пожизненного наследуемого владения.
  2. Из земель, которые входят в состав площадей по освоению жилищного строительства.
  3. Из земельных площадей, расположенных в пределах застроенной территории, на основании градостроительного плана и решения о развитии данной территории.

Данные действия выполняются согласно ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, а также некоторых разделов градостроительного кодекса. В качестве документов для образования новых участков используются также правоустанавливающие и другие обязательные бумаги, необходимые для выполнения кадастровых работ и постановки земель на учет.

Пример по образованию земельного владения

Татьяна М. приобрела земельный участок и решила разделить его на две части, чтобы на одном из них построить дачу и в дальнейшем продать, а другую часть использовать в личных целях для устройства сада. Обратившись в геодезическую фирму для проведения межевания, женщина оформила заявку на процедуру и оформление дальнейшей документации.

После того как все было выполнено, женщина получила бумаги о разделе и приступила к строительству дачи. Татьяна начала оформлять документы на продажу и выяснила, что наряду с двумя новыми  владениями в реестре остался числиться и старый участок.

Женщина обратилась в службу Росреестра и подала заявку, где было написано, что первоначальный участок прекращает свое существование в результате образования нового.

Заключение

Можно делать несколько выводов:

  1. Образование новых площадей регламентируется земельным кодексом и выполняется несколькими способами.
  2. После того как появились новые площади, старые прекращают свое существование, за несколькими исключениями.
  3. Новый участок эксплуатируется лишь только по тому целевому назначению, которое было у первоначального владения. Законом определен порядок перевода одной категории участков по способу использования в другую.
  4. Если у первоначального участка имеется несколько собственников, то потребуется их письменное согласие на проведение процедуры. Когда участком распоряжаются арендаторы, землепользователи, то согласие дают они. При нахождении земли в госсобственности, такого распоряжения не требуется.
  5. В зависимости от того, является земля частной собственностью нескольких лиц или муниципальным владением, существует ряд нюансов при образовании новых площадей.
  6. Образование земель из муниципальных участков происходит впервые и на основании специального постановления администрации. Также процедура выполняется в соответствии с земельным и градостроительным кодексом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по образованию земельного владения

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Артур Павлович, я имею собственный земельный участок и хотел бы выделить равные доли своим совершеннолетним детям. Кроме меня, участком владеет еще и моя супруга. Подскажите, имею ли я права это сделать, куда мне обращаться и с чего начать?

Ответ: Добрый день. Выделение доли является одним из вариантов образования нового земельного владения, согласно ст. 11.2 ЗК РФ. Вы, как человек распоряжающийся собственностью, имеете право на выполнение процедуры.

На начальных стадиях следует получить письменное согласие вашей супруги на проведение данного действия. Далее, необходимо подготовить обязательный пакет документов и обратиться в межевую компанию для определения границ будущих участков и составления межевого плана. Финальным этапом является регистрация прав собственности на доли в Росреестре.

Список законов

  • Статья 11.2 ЗК РФ
  • Статья 11.3 ЗК РФ
  • Статья 8 ЗК РФ

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/zemelnye-uchastki/obrazovanie-zemelnyx-uchastkov/

Первичное образование земельных участков

Образование земельного участка

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение процедуры образования земельных участков.

Специалистов Правового центра отличает глубокое понимание практики применения земельного законодательства, правовых реалий и принципов работы уполномоченных органов.

Мы осуществляем юридическое сопровождение процедуры образования и установлению (уточнению) границ земельных участков «под ключ», от обращения с заявлением к уполномоченному органу до регистрации права на образованный участок.

Юристы Правового центра:

  • проводят исчерпывающий анализ правовых ситуаций, связанных с образованием земельных участков;
  • обеспечивают подготовку обоснования площади земельного участка под объектами капитального строительства;
  • осуществляют полное сопровождение процедуры первичного образования участков, от обращения с заявлением к уполномоченному органу до регистрации права на образованный участок;
  • подготовят юридическое заключение с последовательным разъяснением необходимого порядка действий;
  • защитят Ваши интересы при образовании земельных участков.

Образование земельных участков

Необходимость в первичном образовании земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, возникает, как правило, в двух ситуациях:

  • в образовании земельного участка заинтересован собственник расположенных на нем объектов недвижимости. Без формирования земельного участка невозможно оформление прав на него (ни права аренды, ни собственности), законная реконструкция расположенных на участке объектов недвижимости и строительство новых. Оформление прав на землю само по себе повышает капитализацию объектов недвижимости, что является важным при планируемой продаже недвижимости.
  • в образовании незастроенного земельного участка заинтересован потенциальный правообладатель, который претендует на получение прав на участок на торгах либо (если это предусмотрено законом) без проведения торгов.

По умолчанию все земельные участки, права на которые не зарегистрированы и не оформлены, относятся к неразграниченной государственной собственности. Соответственно, все земли, не поставленные на кадастровый учет, по умолчанию являются государственной собственностью.

Распоряжение данными землями осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов либо субъекта Федерации (в зависимости от того, передавались ли данные полномочия органам власти субъекта Федерации на основании отдельного регионального закона). В Москве данные функции централизованно выполняют органы исполнительной власти города Москвы.

Для образования земельного участка необходимо, в первую очередь, определить его границы.

Существует два основных способа идентификации границ земельного участка при его первичном образовании:

  • на основании утвержденного уполномоченным органом проекта межевания;
  • на основании утвержденной уполномоченным органом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В большинстве случаев, основанием для первичного образования земельного участка является утвержденная схема расположения – графический чертеж предполагаемых границ образуемого земельного участка в привязке к кадастровому плану территории.

Если заявителем является собственник расположенных на формируемом земельном участке объектов недвижимости либо иное лицо, которое имеет право на предоставление участка без проведения торгов, то такое лицо вправе самостоятельно подготовить схему расположения и представить ее на утверждение в уполномоченный публичный орган.

Если заявителем является лицо, которое имеет намерение приобрести участок в аренду либо в собственность на торгах, то схема расположения может быть подготовлена либо самим заявителем (для участков вне границ населенных пунктов), либо уполномоченным публичным органом (для участков в границах населенных пунктов).

Требования к схеме расположения четко формализованы, любое отклонение от них влечет отказ в ее утверждении, который будет сложно оспорить в суде.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения ограничен. Основные причины: формальное несоответствие схемы расположения предъявляемым к ней требованиям, наложение предлагаемых схемой границ на границы других участков, противоречие утвержденному проекту планировки.

Споры, возникающие при первичном образовании земельных участков

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт участия спорах, затрагивающих образование земельных участков.

Специалисты Правового центра готовы предложить следующие услуги по данному вопросу:

  • правовая экспертиза ситуации и выработка моделей поведения заказчика и защиты его прав;
  • комплексное сопровождение процедуры образования земельного участка;
  • защита прав заказчика по судебным спорам, связанным с образованием земельных участков.

В реальной хозяйственной деятельности образование земельных участков и уточнение их границ очень часто связано со множеством спорных и проблемных ситуаций, многие из которых решаются в судебном порядке.

Основные проблемные вопросы при первичном образовании земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена:

1) определение площади земельного участка, образуемого под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности

Вопрос об определении площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, традиционно является одним из самых проблемных для землепользователей.

По общему правилу, размер земельного участка под конкретные объекты недвижимости определяется на основании правил землепользования и застройки, а при отсутствии размеров в ПЗЗ учитываются нормативы отвода земель под конкретные виды деятельности, нормативы проектирования и прочая техническая документация.

Если между собственником объектов недвижимости и публичным органом возник спор о конкретной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, при рассмотрении спора в суде с большой степенью вероятности будет назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Результаты судебной экспертизы, если они не противоречат очевидному для всех здравому смыслу, скорее всего, будут учтены при определении конкретной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.

2) разрешение споров о наложении границ формируемого земельного участка на границы ранее сформированных участков

Наложение границ земельных участков – это достаточно распространенная и крайне сложная правовая ситуация. Для ее разрешения необходимо установить следующие ключевые моменты:

  • кто и на каком основании утвердил схему расположения и поставил на кадастровый учет «конкурирующий» земельный участок;
  • на каком праве принадлежит конкурирующий участок его правообладателю;
  • чем подтверждаются права лица, претендующего на утверждение схемы расположения, на образуемый земельный участок;
  • почему сохранение «конкурирующего» участка нарушает права лица, претендующего на утверждение схемы расположения.

Применительно к рассматриваемой ситуации проблема усугубляется тем, что лицо, обращающееся за утверждением схемы расположения земельного участка, на момент обращения еще не имеет прав на землю, а имеет некое абстрактное «исключительное право на оформление участка в аренду либо в собственность» либо право на переоформление ранее возникшего права постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Выбор способа защиты права в рассматриваемой ситуации зависит исключительно от конкретных обстоятельств дела.

В частности, в зависимости от ситуации заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в выдаче схемы расположения недействительным, об оспаривании решений о кадастровом учете «конкурирующего» земельного участка, об установлении границ земельного участка и др.

3) наличие на формируемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам

В силу прямого указания закона, собственник расположенных на участке объектов недвижимости имеет исключительное право на его приобретение в собственность либо в аренду.

Однако на практике нередки ситуации, когда при формировании земельного участка под объектами недвижимости выявляются иные объекты, которые принадлежат третьим лицам. В этом случае у заинтересованного лица есть несколько моделей защиты своих прав:

  • исключение объекта недвижимости иного лица из истребуемого участка с соответствующей корректировкой схемы расположения земельного участка;
  • оспаривание прав на объект недвижимости, принадлежащий третьим лицам;
  • снос объекта недвижимости, принадлежащего неустановленным лицам, если есть достоверные основания полагать, что данные объекты являются бесхозными.

Для выбора конкретной линии защиты требуется детальное изучение конкретной хозяйственной ситуации и всех имеющихся в распоряжении заказчика документов.

Разрешение споров о формировании земельных участков требует системного и квалифицированного подхода.

Правовой центр ДВА М рад предложить комплекс правовых услуг по вопросам образования земельных участков, включая анализ правовой ситуации и правовое консультирование, юридический due diligence в отношении возможных рисков образования участка в той или иной форме или границах, правовое сопровождение процедуры образования земельного участка, представление интересов в уполномоченных органах и судах.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/poryadok-obrazovaniya-zemelnyh-uchastkov/obrazovanie

Статья 11.2. Образование земельных участков | ГАРАНТ

Образование земельного участка

Статья 11.2. Образование земельных участков

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ статья 11.2 настоящего Кодекса дополнена пунктом 1.1

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом “Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

2.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

Пункт 4 дополнен подпунктом 4 с 11 августа 2017 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 280-ФЗ

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее – военные городки);

Пункт 4 дополнен подпунктом 6 с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения применяются к правоотношениям, возникшим до 27 июня 2019 г.

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, если иное не предусмотрено договором залога.

5.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (далее – Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

6. Утратил силу с 1 апреля 2015 г.

См. текст пункта 6 статьи 11.2

7.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Источник: https://base.garant.ru/12124624/a41529bdfbfa1a6881049266191321aa/

Формирование земельного участка

Образование земельного участка

Образование земельных участков производят путём видоизменения старых участков и формирования новых по решению органов власти. Для правильного формирования надела необходимо соблюдение ряда требований.

Для того, чтобы окончательно провести процедуру образования нового участка, нужно его обязательно поставить на учёт в Росреестр недвижимости и присвоить номер.

Основания для образования наделов

Образование земельных участков происходит на законных основаниях с последующей регистрацией новых объектов недвижимости в Росреестре.

Предусмотрены следующие способы образования земельных участков.

  1. Образование земельных участков, которые не эксплуатируются и находятся в ведении муниципальных образований и госорганов.
  2. Искусственное создание земель на водных объектах, которые принадлежат федерации, путём подвозки или намыва грунта. Образование признаётся участком после введения в эксплуатацию.
  3. Раздел – возможность образования нескольких участков из одного. Формирование земельных участков предусматривается посредством обращения в геодезическую организацию, которая производит межевание территорий, создавая границы между новыми землями. Собственником остаётся прежний владелец или несколько новых выгодоприобретателей (допустим, вследствие раздела участка наследниками), при этом старый надел снимается с учёта и прекращает существование.
  4. Выдел возможен по желанию участника долевого владения. Он становится полноценным собственником своей доли, а старый участок меняет свои границы.
  5. Объединение – осуществляется путём заключения договора между собственниками. Оно предполагает прекращение существования нескольких участков как отдельных объектов, пребывающих в собственности. У субъектов, которые владели ранее наделами, в случае, если они не отчуждали свои участки другим субъектам, возникает право совместной собственности на землю. Объединить несколько своих наделов может и собственник единолично, обратившись с документами к регистратору.
  6. Перераспределение участков между субъектами, у которых земля находится во владении. Происходит образование земельных участков с новыми границами по решению органов власти. Для этого запускается целый механизм, позволяющий выявить фактических или зарегистрированных в Росреестре собственников, наличие ограничений и обременений на земли. Субъекты, которых коснулись преобразования, должны дать своё согласие и пройти процедуру оформления прав на новый надел.

Новые участки возникают из уже используемых земель при прекращении существования старых наделов. Также наделы создаются на ещё не эксплуатируемых территориях, которые находятся на балансе госорганов или муниципалитетов.

При формировании нового земельного участка должны соблюдаться требования к образуемым объектам:

  • габариты участка не должны выходить за пределы градостроительных регламентов (кроме установленных случаев, допустим, в отношении участков под природными объектами, относящимися к культурному наследию, этот критерий может не соблюдаться);
  • границы наделов не должны накладываться на объекты муниципальных владений, пересекаться с населёнными пунктами, природоохранными зонами, территориями добычи ископаемых;
  • недопустимо образование земельного участка, который перекроет проход к зданиям;
  • новый объект должен использоваться в соответствии со своим целевым назначением;
  • нужно избегать изломанных границ, вклинивания наделов, участок должен быть удобен для его застройки домами или и другими недвижимыми объектами.

К земельным участкам и их созданию проявляются определённые требования, нарушение которых может быть обжаловано, так как оно мешает эффективному использованию земли по её целевому назначению.

При образовании нового надела постановка на учёт и регистрация прав собственности происходят единовременно.

Для этого требуются следующие документы:

  • заявление лица, желающего зарегистрировать новообразованный объект;
  • правоустанавливающая документация, если данных о недвижимости ранее в Реестре недвижимости не было;
  • согласие иных лиц, если оно необходимо;
  • документация, выданная в результате проведения межевания участка и согласования его границ;
  • разрешительные документы на ввод в эксплуатацию;
  • если участком обладают долевые собственники, необходимо предоставить также проект межевания, согласованный между ними, подтверждающий доли владельцев.

В случае, когда существует несколько субъектов, которые желают изменить границы, перераспределить земли или объединить их, нужно подать в орган регистрации дополнительную документацию, подтверждающую волеизъявление этих собственников.

Раздел и выдел

Основным отличием этих категорий является то, что при разделе старый участок прекращает своё существование, а при выделе лишь претерпевает изменений.

Раздел могут осуществлять такие субъекты:

  • лицо, которое занимается комплексным освоением территории по договору;
  • владельцы на праве общей собственности, которые определились со своими долями;
  • граждане, входящие в некоммерческую организацию (к примеру, такую, как общество садоводов);
  • разделять свои земли могут муниципалитеты и госорганы.

Выдел для образования земельного участка могут производить только долевые владельцы, за исключением тех, у кого есть помещение в многоквартирном доме.

Раздел или выдел невозможен, когда участок или постройки на нём являются неделимыми, так как это приводит к потере целостности объекта или невозможности использовать его по целевому назначению.

При выделе или разделе земли, которая находилась в совладении, каждый имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю.

Порядок образования земельных участков обязывает владельцев недвижимости, что пребывает в совместной собственности, сначала определиться с долями, которые полагаются каждому из них или желающему прекратить совместное владение. Разделение надела или выдел происходит вследствие соглашения или решения суда.

Формирование земли, которая принадлежит муниципальным образованиям и госорганам, осуществляется в пределах старых границ.

Субъект, который пользуется такими землями на законных основаниях (допустим, арендует их), подаёт заявление с целью утвердить расположение надела на кадастровом плане.

Кроме этого заявитель подаёт саму схему и копии документов на надел, если он ещё не был зарегистрирован в ЕГРН. У органа власти есть месяц, чтобы отказать землепользователю или утвердить схему.

Законодатель предоставляет возможность заявителям самим составлять межевой план, который касается даже многоконтурных участков. Это земли, которые находятся в одном населённом пункте и состоят из нескольких наделов. Они могут быть разделены между собой, иметь вкрапления и их границы могут не иметь точек соприкосновения (допустим, частный дом и участок разделены дорогой).

При формировании такого надела присваивается всем частям единый номер для постановки на кадастровый учёт. Сделки проводятся с таким наделом как с единым целым.

Раздел и выдел земельных участков требует обязательной государственной регистрации. Новым образованиям присваиваются кадастровые номера, а владельцы получают право распоряжаться землёй и проводить с ней законные операции.

Объединение наделов

Формирование земли путём объединения возможно одним и несколькими собственниками. Прежние участки прекращают своё существование и оформляются на одного или нескольких собственников, которые владеют образованным наделом на праве общего владения.

Образование земельных участков через объединение является популярной процедурой по таким причинам:

  • получение налоговых льгот невозможно для нескольких участков сразу;
  • нельзя построить большой дом сразу на двух наделах, так как последуют проблемы с его регистрацией;
  • вырастает цена на большой участок при его продаже;
  • для одного собственника не нужно формировать отдельные пакеты документов на недвижимость;
  • уменьшение земельного налога.

Требования к объединяемым участкам:

  • все участки должны иметь одинаковый правовой статус (допустим, нельзя объединить земли в бессрочном владении и в наследуемом), кроме случая, когда их объединяет одно лицо;
  • наделы должны быть смежными;
  • границы объединяемых земель должны быть точно определены, в этом случае кадастровому инженеру не понадобится выезжать на объект, он может составить план межевания по имеющимся схемам;
  • наделы должны принадлежать к одной категории (допустим, выдаваться под поселение);
  • участки могут находиться в пределах одной административной единицы;
  • новые участки должны соответствовать всем требованиям к формированию новых земельных наделов (не допуская вклинивая, нарушений размеров и т.д.)

Порядок формирования земельных участков предполагает предоставление заявлений всех их владельцев о намерении создать один надел.

Объединение участков приводит к общей собственности и, как результат, к некоторым ограничениям, но этот законный способ формирования нового участка помогает решить множество проблем с налогообложением, продать землю дороже и т.д.

Перераспределение

Между органами госвласти и самоуправления возможно перераспределение земли в определённых случаях.

  1. Все перераспределяемые земли не пребывают в частном пользовании или собственности, не находятся в ведении органов власти, интересы третьих лиц на них не распространены (кроме сервитута). Органы, между которыми распределяются земли, заключают соглашение, исключением является ситуация, когда участок находится в ведении одного органа – он может тогда единолично принять решение.
  2. Часть земель, подпадающих под распределение, принадлежит государству или муниципалитету, а остальные земли не принадлежат никому и не обременены.
  3. Перераспределяет земли один орган, в ведении которого находятся все эти земли.

Основаниями являются соглашения между субъектами, единоличное решение, проект межевания. Все границы территорий должны быть уточнены и утверждены.

Случаи, когда может происходить перераспределение участков, принадлежащих федерации, муниципалитету и находящихся в частном владении:

  • проведение комплексного развития территории для того, чтобы привести границы наделов в соответствие с составленными проектами межевания;
  • перераспределение наделов с целью выравнивания их границ – производится только при расширении участков, что принадлежат частным владельцам;
  • распределение земель между частными владельцами – осуществляется также с условием расширения границ наделов вплоть до максимального размера;
  • появилась необходимость изъять земли для нужд местности или государства.

Основаниями служат договоры между владельцами перераспределяемых участков, также на эти участки нужны документы из Ростреестра. Кроме того, органы власти предоставляют счёт, на основании которого проводится доплата за то, что участок увеличился.

Для перераспределения готовится проект межевания земель или схема, отображающая расположение надела.

Муниципалитет и госорганы могут также передать в собственность надел бесплатно. Перечень случаев бесплатной передачи земли исчерпывающий. Получить участок без оплаты, к примеру, могут многодетные граждане, религиозные и благотворительные организации.

Переход права собственности урегулирован законодательством. Перераспределение земель допускается только при соблюдении всех условий и на законных основаниях, подтверждённых необходимыми документами.

Иные случаи формирования участков

Часть участка считается по законодательству отдельным земельным объектом.

Право на часть участка появляется в следующих случаях:

  • при приобретении во владение дома или иной постройки, которые размещены на чужой земле, новый собственник получает права на ту ЧЗУ, где стоит здание;
  • при сдаче в аренду части надела;
  • если сервитут имеет отношение не ко всему участку;
  • когда на часть состояния, в том числе недвижимого, наложено обременение (в Росреестре должны быть такие сведения об участке).

Во всех вышеописанных ситуациях образование части земельного участка нужно зарегистрировать путём внесения информации о ней в Росреестр. Для этого нужно произвести межевание территории, составить с помощью специалистов план границ и поставить часть надела на кадастровый учёт.

Часть участка является отдельным видом земельных объектов, её выделение должно происходить с уведомлением органов госвласти и постановкой на учёт.

Владельцы квартир выступают совладельцами земли, на которой возведён такой дом и постройки рядом с ним.

Относительно земельных участков под многоквартирными строениями, что сформировались до весны 2005 г., или тех, что уже зарегистрированы в Росреестре, то они принадлежат владельцам квартир.

Формирование земельного участка под многоквартирным домом, если он не занесён в Росреестр недвижимости, требует активных действий со стороны владельцев квартир.

Оформление происходит таким образом:

  • проводится общее собрание владельцев квартир;
  • принимается решение о необходимости сформировать участок и выбирается уполномоченный представитель собрания перед различными инстанциями;
  • составляется заявление об оформлении участка;
  • выбранное лицо направляется к регистратору с заявлением, паспортом и документацией, чтобы подтвердить и своё право владения квартирой;
  • кадастровый инженер готовит проект межевания;
  • проводится постановка на учёт.

Пока участок не сформировали, собственники квартир могут использовать надел в объёме, необходимом для нормальной эксплуатации жилого дома.

Как образовывают участки органы власти?

Земли, собственником которых являются органы власти, формируются в связи с принятием одного из документов-оснований:

  • создание проектной документации по земельным участкам относительно их межевания;
  • формирование документов для лесных участков;
  • утверждённая схема положения наделов на кадастровых планах.

Проект межевания обязателен для таких земель:

  • для участка, образуемого из надела, предоставленного субъекту на основании договора об освоении и развитии земли;
  • для участка, выделенного некоммерческому образованию с целью ведения на нём хозяйства;
  • для территорий, предоставляемых с целью комплексного освоения;
  • в пределах поселения, на котором стоят многоквартирные дома;
  • для земель, где находятся или планируются линейные объекты.

В отличие от преобразований уже существующих участков органам госвласти нужно правильно осуществить выбор нового владельца.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/obrazovanie-uchastkov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.