Общая площадь квартиры как считать

Площадь квартиры и коэффициенты

Общая площадь квартиры как считать

Вероятно, в любой отрасли/подотрасли права существует много странностей (или, проще говоря, глупостей), которые практически стали обычаем. Но впереди планеты всей, на мой взгляд, правоотношения в сфере недвижимости. Всю печаль можно узреть в среднестатистическом договоре купли-продажи квартиры, который, по сути, олицетворяет среднестатистического юриста в сфере недвижимости.

Но это так, пролог.

[1]. Каждый гражданин, даже не будучи юристом, знает о том, что у квартиры (как и у любого жилого помещения) есть общая площадь. Спросите знакомых менеджеров, врачей и иных неюристов – знают (проверено).

В принципе, это вполне логично, т.к. квартиры – это насущный вопрос, и ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ остается неизменной с 1 марта 2005 г.

: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

При этом Жилищный кодекс РФ – это ярко выраженный lex specialis (ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ).

Размер общей площади квартиры определяет (из самого релевантного):

– размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ),

– размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.ст. 156-157 Жилищного кодекса РФ),

– количество собственника квартиры на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, есть такое понятие «общая площадь», оно непосредственно связано с иными понятиями и не включает в себя площадь «балконов, лоджий, веранд и террас».

[2]. Застройщики и иные лица (далее – застройщики), привлекая для строительства многоквартирного дома денежные средства других лиц по договорам участия в долевом строительстве, инвестиционным договорам и т.п., как правило, действуют по одной из двух моделей определения цены объекта договора (будущей квартиры):

А) Исходя из проектной площади будущей квартиры в некоем диапазоне, т.е. с определением допустимого отклонения (например, 40 ± 1 м²). Обычно в таких случаях договором не предусматривается никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры;

Б) Исходя из статичной проектной площади будущей квартиры (например, 40 м²). Обычно в таких случаях договором предусматривается перерасчет цены после фактического измерения созданной квартиры.

Данные модели полностью соответствуют логике из ч.ч. 1-2 ст. 5 214-ФЗ (ч. 1 – «А», ч. 2 – «Б»; данные части изложены в 214-ФЗ в неизменной редакции, действующей с 01 апреля 2005 г.).
[3]. И тут наступает кульминация – застройщики, а точнее их юристы, пытаются понять как же им определить в договоре эту проектную площадь, а через нее и цену квартиры (особенно, относительно модели «Б»).

Ведь, например, если у будущей квартиры будет балкон, то будут и затраты на создание балкона.

Да и квартира с балконом будет пошире квартиры без балкона – выгода для приобретателя очевидна, а дарить квадратные метры – это сомнительное действо.

Но:

I) С одной стороны, застройщик боится удивления клиента. Ведь заплатит-то клиент за площадь N м², а потом, по окончании строительства, во всех документах, связанных с квартирой, будет фигурировать та самая «общая площадь» (N минус балкон м²). Хотя, что логично следует из моего блога, речь идет о том, что:

а) законодатель просто выбрал не самый подходящий термин (действительно, тяжело осознавать то, что «общая площадь» – это никакая не общая площадь, а усеченная; тут и юристы разобраться не могут, а попробуй еще рядовым гражданам объясни);

б) суть «общей площади» – привязка к другим важным понятиям из Жилищного кодекса РФ (п. 1 настоящего блога), для которых, вероятно, и логично, что требуется именно такая усеченная цифра (действительно, платить за отопление квартиры с учетом площади балкона – неразумно, да и «ать балконом», вероятно, не стоит);

II) С другой стороны, застройщик не хочет дарить квадратные метры. При этом понимает, что квартира с балконом гораздо ликвиднее квартиры без балкона.

[4.1]. Встает вопрос, как определить в договоре участия в долевом строительстве, инвестиционном договоре и т.п. проектную площадь будущей квартиры, а через нее и цену квартиры:

А) В полном соответствии с «общей площадью» (но тогда застройщик потеряет часть своей разумной и обоснованной выручки)?

Б) Как площадь абсолютно всех помещений квартиры (что, на мой взгляд, абсолютно корректно)?

И, действительно, вариант «Б» корректен. Лицо покупает квартиру с балконом, лицо хочет этот балкон, лицо ставит потом на балконе шкаф для квазиважных вещей, хранит там обруч, на балконе портят свои легкие друзья, когда приходят к данному лицу и т.п.

Да и вообще: ст.ст. 421, 424 Гражданского кодекса РФ – как захотели стороны, так и определили условия договора. И какое вообще отношение к этому имеет значение тот факт, что законодатель установил в Жилищном кодексе РФ понятие «общая площадь», которая не очень-то и общая?! Да и выше разъяснено значение этого термина во взаимосвязи с другими.

[4.2]. Однако был найден вариант «В». Родиться вариант «В» (странный, глупый, смешной) мог только в голове у тех самых лиц, указанных в прологе.

Вариант «В» нашли, подготовив некий «околоюридический коктейль» (из серии – мы не ищем легких путей) из следующих компонентов:

I) СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания (данный СНиП, правда, так и не прошел государственную регистрацию).

Здесь давалось следующее определение: «Общая площадь квартиры – суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас».

Однако далее уточнялось: «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».

II) Приказ Минземстроя от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Приказ повторяет определение общей площади квартиры из пункта «I», однако недвусмысленно поясняет (п. 3.

34): «Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей». Может, «иные цели» смутили наших коллег, но где же они нашли их в таком понимании?

Причем «площадь квартиры» по приказу = «общая площадь квартиры» по Жилищному кодексу РФ + еще и без «холодных кладовых и тамбуров».

С ума сойти… Казалось бы, причем здесь юриспруденция?

III) СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Здесь тоже кульминация: «В.2. Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания: площадь квартир, общая площадь квартир » (звездочка указывает на приказ из п. II).

Да-да, потребительские характеристики в документе, который так-то «распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий».

Собственно, п. В.2.2: «Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации».

[4.3]. Всё это стало причиной того, что определение проектной площади/цены квартиры через коэффициенты осуществляют чуть более, чем все. И что уж про риелторов говорить, если даже у большинства юристов иная точка зрения (про сомнительность коэффициентов) вызовет жуткий когнитивный диссонанс.

И правда: что, как не СНиП, может определить потребительскую ценность площади балкона? Так можно дойти и до того, что указать в СНиП нечто вроде: «площадь кухни, которая превышает 15 м², не включается в общую площадь квартиры». Или тоже с коэффициентами, почему бы и нет. Пусть парни из Минстроя определяют потребительскую ценность кухни.

Да и кому какое дело до того, что техническая инвентаризация канула в лету (это, кстати, отдельный вопрос – в договорах до сих пор все «инвентаризовывают», хотя уже и переходный период давно истек), что технический регламент не может определить насколько для меня ценным является балкон, что инвестор приобретает конкретное помещение с конкретной геометрической, а не «коэффициентной» площадью, что статистический учет объемов жилищного строительства не коррелируется с определением цены договора в обязательственном праве – какое всё это имеет значение, если всё есть так, как есть, и никогда, скорее всего, не изменится?

Это риторический вопрос и некое олицетворение того, что думать никто не любит и не хочет – «за нас уже кто-то подумал».

[5]. Еще печальнее ситуация видится далее, когда мы вспоминаем о жилье экономического класса.

Например, «в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» (ч. 10.1 ст.

4 214-ФЗ), существенным условием договора является также «цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства» (п. 3 ч. 10.1 ст. 4 214-ФЗ).

Источник: https://zakon.ru/blog/2015/9/14/ploshhad_kvartiry_i_koefficienty

Советы

Общая площадь квартиры как считать

При покупке или долевом строительстве жилья между застройщиком и дольщиком нередко возникают споры, как производить расчет площади квартиры.

Происходит это оттого, что обычные граждане не видят различий между разными понятиями площади, а недобросовестные застройщики этим пользуются. Цена вопроса – итоговая стоимость квартиры.

Наша читательница Евгения из города Волжска столкнулась с подобной ситуацией. Прав ли застройщик, пытаясь зачесть в общую площадь квартиры лоджию и соответственно потребовать оплаты данной площади, спрашивает Евгения. И будет ли прав застройщик, если скажет, что площадь лоджии учитывается, так как она остеклена?

Итак, заключая договор долевого участия, застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом.

Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003 (здания жилые многоквартирные).

Впрочем, многоквартирные жилые дома, начатые строительством по проектной документации, разработанной и утвержденной до 1 января 2004 года, могут строиться и вводиться в эксплуатацию без корректировки проектной документации в соответствии с требованиями этих норм и правил.

Указанным СНиПом установлено следующее: “Площадь и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”. Этот документ утвержден приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, но последние изменения в него были внесены 19 мая 2008 года.

В его тексте можно найти много интересного. Например, то, что квартира имеет три разные площади: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.

Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Жилищный кодекс, который, кстати, “главнее” приведенных выше нормативных документов, также дает определение общей площади жилого помещения: “Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас”. Определение “общей площади”, данное Жилищным кодексом РФ, по своей сути полностью соответствует определению “площадь квартиры”, содержащемуся в “Инструкции…”

Кстати

в “Инструкции…” есть любопытное разъяснение: “Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие “общая площадь” равнозначно понятию “площадь квартиры”.

Как поступить читателю? Если есть желание, оспорить условия заключенного договора в суде, но успех во многом будет зависеть от формулировок договора и опыта юриста или адвоката, к которому в этой ситуации обязательно необходимо обратиться.

вопрос-ответ

Прочитала в “Российской газете” ваш потребительский ликбез, в котором вы говорите, что квартира, в которой нет электропроводки, сантехники и т.д., не может считаться квартирой. Прошу сообщить название закона.

Председатель собрания депутатов МО “Пинежский район” Соплякова Е.С.

Статьями 15, 16 Жилищного кодекса РФ установлено следующее. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Квартирой, в частности, признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

По договору долевого строительства приобрели 2-комнатную квартиру жилой площадью 36,28 кв. м, общей 70,66 кв. м. В акте приемки квартиры указано, что передаваемая мне квартира состоит из одной комнаты площадью 20,9 кв. м и комнаты-кухни площадью 29,2 кв. м, которая отнесена к нежилой площади.

Так получилось потому, что между кухней и одной из комнат по плану проем более двух метров, и ПИБ приняло эти два помещения как одно. Строительная компания сначала согласилась своими силами оформить перепланировку и получить новый технический паспорт. Но потом отказалась.

Как нужно поступить, чтобы получить ту квартиру, которую я приобрела по договору?

Юлия Мовчан

Обязанности каждой из сторон по договору должны исполняться в четком соответствии с его условиями. Одностороннее изменение условий договора запрещено законом.

Если условиями договора застройщик обязан предоставить двухкомнатную квартиру, именно такая квартира и должна быть вам передана. Если застройщик отказывается, необходимо обращаться в суд.

Для составления искового заявления настоятельно советую обратиться к грамотным юристам, которые имеют подобный опыт.

Словарь домовладельца

Веранда – застекленное не-отапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.

Вестибюль – помещение перед входом во внутренние части жилого дома, предназначенное для приема и распределения потоков посетителей.

Дворовые сооружения – постройки вспомогательного, хозяйственного назначения: заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п.

Домовладение – жилой дом и обслуживающие его строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Жилая комната – часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха. В жилую квартиру, кроме жилых комнат, входят коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

Коридор – часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности учитывается как нежилое помещение.

Лоджия – перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

Прихожая (передняя) – часть помещения, имеющая непосредственный выход на лестницу, коридор общего пользования и т.п.

Терраса – огражденная открытая площадка, пристроенная к зданию или размещаемая на кровле нижерасположенного этажа. Может иметь крышу и выход из примыкающих помещений дома.

(Определения даны в СНиП 31.01.2003)

обратная связь

Потребительский ликбез ведет начальник юридического управления Московского филиала Союза потребителей России Ирина Соколова.

Свои вопросы вы можете задавать каждую пятницу с 12.00 до 14.00 по телефону: (499) 257-53-80, присылать по почте на адрес редакции или по электронной почте: smola@rg.ru

Источник: https://rg.ru/2008/09/11/ploschad.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть