Общее имущество в нежилом доме

Общее имущество в нежилом здании

Общее имущество в нежилом доме

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

генеральный директор

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Тел: 297-25-47

Viktor-kolesnikov@yandex.ru

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• собственники;

• арендаторы;

• банки и иные кредитные организации;

• муниципальное образование;

• унитарные предприятия.

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения.

В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным.

С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г.

№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5.

Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании.

В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст.

158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом).

В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-“уклонистом” отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.

Такова позиция управляющих. А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества.

Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений.

Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008).

Источник: https://obd2bluetooth.ru/obshhee-imushhestvo-v-nezhilom-zdanii/

Общее имущество в нежилых зданиях

Общее имущество в нежилом доме

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

Общее имущество в нежилых зданиях

В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.

2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 64).

Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.

Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.

Отсюда следует, что:

— на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания;

— наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия;

— если имущество относится к общему имуществу нежилого здания, то требование об установлении сервитута на это имущество является, по существу, ненадлежащим способом защиты прав.

Все это имеет решающее значение при выборе способа защиты прав для обеспечения надлежащей и полноценной эксплуатации собственного имущества. Избрание ненадлежащего способа защиты прав может повлечь отказ в удовлетворении требований, задержку по времени и, возможно, пропуск срока исковой давности.

Таким образом, первый шаг, который необходимо предпринять, — определение, является ли искомое имущество частью общего имущества в нежилом здании.

Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.

Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом.

Судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом (Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).

Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.

Главный факт предмета доказывания в такой ситуации — наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.

Так, установив, что водопроводный ввод предназначен для обеспечения водоснабжения не только помещений ответчика, но и близлежащих зданий, суд прекратил зарегистрированное право частной собственности на этот объект и признал недействительной регистрацию права (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-29315/2008 и Определение ВАС РФ по этому делу от 07.04.2010 N ВАС-18164/09).

Теоретически такая возможность основана на том, что право долевой собственности на общее имущество не зависит от его государственной регистрации (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64). Нельзя не отметить, что такой подход не нашел пока последовательного отражения в правовых позициях ВАС РФ.

Например, Определением от 25.11.2009 N ВАС-14730/09 ВАС РФ оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении иска об оспаривании зарегистрированного права со ссылкой на то же Постановление Пленума ВАС РФ N 64, указав, что действующее законодательство и практика не предусматривают такого способа защиты, как оспаривание зарегистрированного права.

Принцип исчерпания прав тем самым не распространяется на споры по поводу общего имущества. Даже если правоустанавливающие документы не дают повода полагать, что с приобретаемым нежилым помещением передавалось еще какое-либо имущество, право на общее имущество в нежилом здании все равно возникло.

Очевидно, вопрос исчерпания прав и недопустимости оспаривания зарегистрированного права на объект без признания права общей долевой собственности на него связан с вопросами о границах общего имущества.

Если довести ситуацию до абсурда, то можно требовать прекращения права частной собственности на ТЭС, поскольку ТЭС предназначена для обслуживания целого массива зданий — жилых и нежилых.

Очевидно, что такая граница должна определяться, во-первых, физическими пределами здания, во-вторых, границами земельного участка, если он сформирован под этим зданием, и, наконец, назначением отдельно стоящих строений (подстанций и т.п.), которое можно почерпнуть из проектной, технической документации и правомерного фактического использования.

Следует также обратить внимание на рекомендации самого Пленума ВАС РФ по вопросам выбора надлежащего способа защиты прав.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. На это требование не распространяется исковая давность (по аналогии с негаторным иском).

Если же собственники не владеют элементом общего имущества, а лицо, чье право зарегистрировано, владеет им, собственники могут предъявить лишь виндикационный иск, а на эти требования распространяется общий срок исковой давности.

Остается неясность, с какого момента исчислять срок исковой давности. Когда собственники помещений должны были узнать о нарушении их права на общее имущество в нежилом здании? Применение нормы статьи 196 ГК РФ о трехлетнем сроке исковой давности в данном случае затруднено.

С одной стороны, до принятия Постановления Пленума ВАС РФ N 64 судебная практика была очень противоречива и исходила зачастую из недопустимости применения режима общего имущества в многоквартирных домах по аналогии к общему имуществу нежилых зданий (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.

2005 по делу N А56-14865/04). Права на общее имущество в нежилом здании не получали должной защиты и признания, распространенной была ситуация включения коридоров, лестниц и т.п. в состав отдельных частных помещений.

С другой стороны, противоречивость судебной практики не позволяет утверждать, что лицо не могло знать о нарушении своих прав. Однозначного ответа в законодательстве не существует, не дает его пока и арбитражная практика.

При отсутствии иного однозначного обстоятельства единственным возможным вариантом остается привязка срока исковой давности по виндикационному иску в отношении общего имущества к дате опубликования Постановления Пленума ВАС РФ N 64.

Это Постановление было опубликовано в журнале «Вестник ВАС РФ» (N 9, сентябрь, 2009) и размещено на сайте ВАС РФ 4 августа 2009 года. При установлении более ранних дат (например, с момента приватизации или иного приобретения недвижимости, которое могло состояться в начале 1990-х годов) нормы об общем имуществе в нежилых зданиях фактически утратят всякий смысл.

Ю.А. Халимовский

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: ur-sdelka@mail.ru

Наши телефоны:

8 (985) 763-90-66 8 (495) 776-13-39

8 (985) 776 13 39

Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Право собственности, Срок исковой давности, Судебная практика

20.04.2012, 15592 просмотра.

Источник: http://ur-sdelka.ru/novosti-i-publikatsii/1171/

Общее имущество в многоквартирном доме или самостоятельное нежилое помещение – как понять?

Общее имущество в нежилом доме

После введения с 01.03.2005 года в действие Жилищного кодекса РФ все чаще в судебной практике встречаются споры относительно принадлежности общего имущества в многоквартирном доме.

В суды с исками о прекращении незаконно возникших и зарегистрированных прав на помещения общего имущества и признании данных прав отсутствующими обращаются собственники помещений многоквартирного дома, защищая свои права и законные интересы.

Помещения, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, оказываются незаконно присоединены к квартирам, нежилым помещениям, захвачены как самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как же разобраться, является ли помещение общим имуществом многоквартирного дома или оно – самостоятельный объект недвижимого имущества?

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 19.05.

2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам:

во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);

во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е.

общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Также важно определить, когда и на каких основаниях возникло право на спорное помещение, было ли оно запроектировано при строительстве дома как самостоятельное, или как общее имущество, произведен ли его технический учет и инвентаризация как самостоятельного помещения.

Правовой режим помещений многоквартирного дома согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации по делу № 13391/09, определяется на дату приватизации первой квартиры.

Судам необходимо проверить характер фактического использования спорного помещения, использовалось ли оно в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, наличие у него самостоятельного назначения на момент приобретения в собственность первого жилого помещения в этом доме.

Выдел объектов из существующих самостоятельных помещений, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможен только по волеизъявлению его собственника (собственников).

Незаконный выдел спорного помещения из мест общего пользования не образует право собственности иного лица, так как это противоречит статье 244 Гражданского кодекса, статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.03.2019 № 310-ЭС18-20413 по делу № А08-10240/2017).

Источник: https://vladeilegko.ru/blog/obshchee-imushchestvo-v-mnogokvartirnom-dome-ili-samostoyatelnoe-nezhiloe-pomeshchenie-kak-ponyat/

Режим общего имущества в нежилом здании

Общее имущество в нежилом доме

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения дел, затрагивающих оптимизацию порядка эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Правовой центр ДВА М предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с разрешением споров касательно режима общего имущества в нежилом здании, в том числе:

  • консультирование (правовой аудит) по вопросам, связанным с оформлением прав на общее имущество в нежилом здании;
  • представление интересов при оспаривании регистрации единоличной собственности одного из собственников помещений в здании на имущество, которое должно подчиняться режиму общего имущества в нежилом здании;
  • юридическая экспертиза (правовой анализ) вопросов определения порядка пользования общим имуществом в нежилом здании;
  • юридическое сопровождение процедуры оформления права собственности на общее имущество органах Росреестра и государственных органах г. Москвы и Московской области;
  • представление интересов собственника помещений в нежилом здании в спорах по отнесению помещений к имуществу общего либо необщего пользования.

Собственники коммерческой и производственной недвижимости, владеющие помещениями в нежилом здании, зачастую сталкиваются с необходимостью пересмотреть или установить режим общего пользования в отношении помещений или имущества общего пользования, расположенного в нежилом здании.

К категории общего имущества относятся помещение и оборудование обслуживающие всё здание либо несколько помещений, принадлежащих разным собственникам – входные группы вестибюли, коридоры, технические чердаки и подвалы, инженерные системы и сети (индивидуальные тепловые пункты, венткамеры и т.д.)

Законодательство РФ не содержит регулирования, напрямую посвященного вопросам режима помещений общего пользования в нежилом здании.

В условиях отсутствия прямых норм судебная практика российских судов выработала подход, в соответствии с которым к общему имуществу нежилых помещений применяется тот же режим, что установлен для общего имущества в многоквартирном доме.

Следуя данному подходу, в общей собственности владельцев помещений нежилого здания находятся:

  • служебные помещения, предназначенные для обслуживания здания в целом либо помещений, принадлежащих нескольким собственникам (коридоры, лестничные клетки, лифтовые шахты и т.д.);
  • крыши, ограждающие и несущие конструкции, чердаки, подвалы, входные группы;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания здания в целом (в т.ч., ИТП, трансформаторные подстанции, водопроводы и т.д.).

Как следует из режима общего имущества, содержание нежилых помещений общего пользования ложится на всех сособственников помещений в здании, в то время как ответственность за содержание имущества в частной собственности несет лишь его собственник.

Вместе с тем, исходя из существа данного подхода, имуществом общего пользования в нежилом здании не должны признаваться помещения, которые находятся в исключительном пользовании одного из собственников.

Так, например, могут быть зарегистрированы в частную собственность одного из собственников помещения, которые обслуживают коммерческие площади, принадлежащие данному лицу (например, обособленная входная группа, коридор, используемый для нужд лишь одного предпринимателя, и т.п.).

Не признаются общим имуществом и помещения, используемые одновременно как по самостоятельному назначению, так и для размещения инженерного оборудования. Так если технический подвал здания является общим имуществом, то подземный этаж, в котором предусмотрены помещения с самостоятельным функциональным назначением — нет, даже если через такие помещения проходят общедомовые сети.

В связи с чем, в условиях отсутствия прямого законодательного регулирования, часты пограничные ситуации.

Например, в указанной ситуации с подвалом возникает вопрос о том- было ли предусмотрено самостоятельное название помещений в подвале при проектировании здания или его реконструкции в установленном порядке, соответствует ли размещение в подвале помещений с самостоятельным функциональным назначением строительным и санитарным нормам и т. д.

Зачастую вопросы установления режима общего имущества являются спорными и не могут быть компромиссно разрешены без привлечения квалифицированных юристов.

В таких случаях особенно важным является проведение детального аудита имеющейся ситуации, формирование убедительной правовой позиции и компетентный подбор необходимых доказательств. Иногда для разрешения имеющегося правового спора требуется, в том числе, привлечение технических специалистов в области строительной экспертизы.

Предметом судебного спора может быть:

  • признание права общей долевой собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу. В том числе — с одновременным оспариванием прав собственности одного лица на такие помещения, обязанием его освободить помещения;
  • обязание не чинить препятствия в использовании общего имущества (негаторный иск), физически освободить соответствующие помещения и т. д.
  • оспаривание отказа Росреестра в регистрации права общей долевой собственности на помещения;

Кроме того, поскольку потребность в доступе к помещениям не всегда обеспечивается только имуществом общего пользования, в некоторых ситуациях также является актуальным установление сервитута на часть помещений иного собственника.

Спорным вопросом судебной практики является также вопрос о возможности отнести к общему имуществу нежилого здания земельный участок, на котором расположено такое здание.

Так, например, такой спор может возникнуть в случае, если участок под нежилую застройку принадлежал застройщику на праве собственности, при этом не был явным образом передан лицам, владеющим помещениями в возведенном здании.

В соответствии с судебной практикой, несмотря на отсутствие прямой нормы закона, при наличии надлежащего правового сопровождения в таких случаях имеется перспектива доказать, что земельный участок принадлежит собственникам помещений в рассматриваемом здании (по аналогии с режимом общего имущества на земельный участок под многоквартирным жилым домом).

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт разрешения вопросов, затрагивающих установление имуществу нежилого здания режима общего имущества либо, напротив, режима имущества обособленного использования.

Мы выявим для Вас наиболее эффективный способ, который позволит защитить Ваши права на спорные площади с наименьшими затратами, и осуществим полное сопровождение процедур по установлению таким помещениям необходимого режима, при необходимости включая представительство в судебном споре.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/rezhim-obshhego-imushhestva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.