Общее собрание собственников или членов тсж

Общие собрания в ЖКХ: виды, различия, особенности проведения

Общее собрание собственников или членов тсж

Уже более десяти лет существования Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений многоквартирных домов (далее – МКД) успешно проводят общие собрания и реализуют решения этих собраний. Однако, количество нарушений и вопросов по отдельным нюансам общих собраний не снижается.

В качестве причин можно выделить как некомпетентность инициаторов таких собраний, часто действующих не исходя из юридических норм, а ориентируясь на некоторые логические умозаключения (которые у разных людей зачастую различны), так и умышленные нарушения положений жилищного законодательства, целью которых являются упрощение процедуры проведения общих собраний (а следовательно — снижение затрат на их проведение) и/или фальсификация результатов таких собраний. Органы государственной власти вносят свою лепту в запутанность аспектов общих собраний, динамично меняя жилищное законодательство, вводя новые формы общих собраний, утверждая то рекомендации, то требования к протоколам собраний, вводя новые порядки проведения собраний, при этом органы власти издают письма с разъяснениями, которые часто довольно противоречивы.

Виды общих собраний

Прежде всего, необходимо различать общие собрания собственников помещений МКД (ОСС) и общие собраний членов ТСЖ/ЖСК (ОСЧ).

Несмотря на схожесть этих видов общих собраний — это абсолютно разные органы управления МКД, имеющие разные полномочия, отличия в порядке проведения, в порядке установления кворумов и определения правомочности для принятия тех или иных решений.

Порядки проведения общих собраний собственников, общих собраний членов ТСЖ и общих собраний членов ЖСК регламентируются разными положениями ЖК РФ, и, несмотря на то, что некоторые нормы являются общими, имеется и ряд существенных различий, о которых нельзя забывать.

Участники общих собраний

Необходимо отметить, что правом участия в различных общих собраниях обладают различные граждане. Например, очевидно, что собственник помещения МКД, не являющийся членом ТСЖ, не имеет права участвовать в общем собрании членов ТСЖ.

Часто инициаторы собрания обосновывают право или отсутствие права участия какого-либо конкретного гражданина в том или ином общем собрании вовсе не теми документами, которыми такое обоснование осуществляется по закону.

В члены ТСЖ часто принимаются несовершеннолетние собственники помещений дома, что является незаконным. Разумеется, участие несовершеннолетнего собственника (или его представителей) в общем собрании членов ТСЖ тоже является неправомерным.

Протоколы общих собраний

Множество вопросов возникает к оформлению Протоколов общих собраний и дальнейшему порядку хранения таких протоколов и обязанности направления их копий в те или иные инстанции.

Здесь необходимо пояснить, что Протоколы общих собраний собственников помещений и Протоколы общих собраний членов ТСЖ/ЖСК оформляются по различным правилам.

Наиболее жестко регламентируется требования к Протоколам общих собраний собственников помещений МКД, именно такие протоколы являются официальными документами, их копии направляются исполнителю коммунальных услуг и подлежат передаче в органы Госжилнадзора. Требования к протоколам общих собраний членов ТСЖ/ЖСК совсем иные.

Разъяснения порядка проведения общих собраний и оформления их протоколов

Центр дистанционного обучения «АКАТО» неоднократно публиковал разъяснения вопросов проведения общих собраний, а также монтировал и предоставлял для бесплатного просмотра видеозаписи, содержащие разъяснения лучших российских экспертов жилищной сферы.

В настоящее время АКАТО предлагает к приобретению доступ к просмотру полной версии видеозаписи семинара «Особенности проведения общих собраний», в ходе которого разъяснен ряд актуальных вопросов:
Общее собрание собственников помещений: порядок инициирования (в т. ч.

при инициативе УО), порядок проведения;
Общее собрание членов ТСЖ: порядок инициирования, отличия ОСЧ ТСЖ от ОСС помещений МКД;
Общее собрание членов ЖСК: порядок инициирования, отличия ОСЧ ЖСК от ОСС помещений МКД;
Уведомления о проведении общих собраний;
Порядок проведения общих собраний;
Кворум общих собраний;
Подсчет на общих собраниях;
Виды общих собраний: очередное, внеочередное, отчетное, отчетно-выборное;
Формы проведения общих собраний: очная, заочная, очно-заочная форма — отличия между формами, основания и порядок проведения каждой формы;
Протокол общего собрания: порядок составления, требования к оформлению, требования к размещению протокола в ГИС ЖКХ, сроки составления и размещения (согласно Приказу Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, вступившему в силу 29 апреля 2016 года);
– Общее собрание с использованием ГИС ЖКХ: основания, порядок проведения, формы собрания, назначение администратора, передача бюллетеней, подсчет , оформление протокола, сроки.

Длительность записи 2 часа 18 минут, со страницы просмотра доступны к скачиванию: презентация, нормативно-правовые акты по теме семинара, шаблоны документов к собраниям собственников помещений и собраниям членов ТСЖ/ЖСК (отдельно для каждого вида собрания): уведомление о собрании, лист регистрации участников, бюллетень ания (решение), реестр уведомлений и выдачи бюллетеня (решения), протокол собрания (согласно Приказу Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр).

Программа семинара, условия доступа к просмотру и оформление заявки на странице описания видеозаписи по ссылке > > >

ВНИМАНИЕ! АКАТО объявил специальные летние скидки на доступ к просмотру видеозаписей семинаров!Дополнительная скидка для участников группы АКАТО в социальной сети «ВКонтакте»!

подробнее > > >

Источник: https://acato.ru/news/20160627/provedenie-obshih-sobranij

Собственники и члены ТСЖ

Общее собрание собственников или членов тсж
 Действующее законодательство создает в некоторых случаях весьма неоднозначную ситуацию. В первую очередь это касается собственников и членов ТСЖ.По смыслу закона, каждый член товарищества вправе созвать общее собрание членов товарищества, а каждый собственник – общее собрание собственников.

Однако в законе подразумевается, что на инициатора собрания возлагаются все расходы по его проведению (в некоторых случаях, по решению такого собрания, они впоследствии могут быть компенсированы).Это обстоятельство, а также организационные трудности приводят к тому, что на практике собрания редко организуют и проводят члены товарищества или собственники в одиночку.

В крайнем случае это становится делом инициативных групп. И уж никоим образом это не относится к очередным собраниям (проводимым, как правило, раз в год).Вместе с тем Жилищный кодекс предусматривает, что общее собрание членов товарищества утверждает годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана (п. 8) ч. 2 ст.

145 Жилищного кодекса), что подразумевает проведение ежегодных очередных собраний членов товарищества.В том же Жилищном кодексе (ч. 1 ст. 45) говорится: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Срок и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме».Таким образом, теоретически каждый год должно проводиться два очередных общих собрания.

Конечно, собственники, на основании Жилищного кодекса, вправе выбрать любой порядок проведения «своих» общих собраний и назначить ответственных лиц. На практике такое редко встречается.

С ТСЖ все гораздо проще: раз уж оно создано, задача по организации общих собраний членов товарищества ложится на правление (лучше конкретизировать – на председателя правления, который согласует с правлением повестку дня и сроки проведения собрания).

Логично, если в доме, находящемся в управлении ТСЖ, ежегодные общие собрания собственников также организует правление (председатель правления) товарищества.Такие общие собрания могут проходить одновременно с очередными общими собраниями членов ТСЖ.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа ».

Кроме того часть 3 ст.

48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»

Таким образом, если собрании есть  большинство как собственников помещений (по площади) так и членов ТСЖ (по персоналиям), то в этом случае решения собрания будут обязательными для всех собственников, не зависимо от того являются они членами ТСЖ или нет.

Жилищный кодекс четко не определяет, какой круг вопросов должно рассматривать ежегодное общее собрание собственников.В то же время в ч.11 ст.

162 ЖК говорится об обязанности управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Буквально эта статья относится к управляющей компании, но по смыслу закона ТСЖ, также осуществляющее управление домом, должно отчитываться о его результатах перед собственниками. Поэтому на ежегодное общее собрание собственников логично выносить утверждение отчета правления ТСЖ о проделанной работе.

В законе существует и еще одна неоднозначность, касающаяся разграничения полномочий общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ. Так, в соответствии с п. 3) ч. 2 ст.

44 Жилищного кодекса, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, в соответствии с п. 12) ч. 2 ст.

145 ЖК, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. В Гражданском кодексе (с. 606) договор аренды определяется как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Где проходит грань между арендой и пользованием, непонятно. Возможно, законодатель имел в виду безвозмездное пользование.

Закон не устанавливает приоритета решений общего собрания собственников перед решениями общего собрания членов ТСЖ, хотя логически это должно быть так.

Источник: http://domkorona.ru/6848.htm

Статья 146 ЖК РФ. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Общее собрание собственников или членов тсж

1.

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

1.1. Положения статей 45 – 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа членов товарищества.

4.

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями от общего числа членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного ания в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.

7. В случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья определяет конкретную процедуру организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В ч. 1.1 этой статьи сказано, что положения ст. ст. 45 – 48 Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено разделом VI Кодекса, посвященным товариществу собственников жилья.

Указанные статьи содержат следующие правила: проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; принятие и оформление решений такого общего собрания; проведение собрания в форме заочного ания; ание на общем собрании и подсчет .

Представляется, что ч. 1.1 комментируемой статьи перечисленные правила проведения собрания относит к числу общих правил, которые применяются при проведении любого общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Однако приоритетом по отношению к указанным общим правилам обладают специальные нормы, посвященные порядку проведения такого собрания, которые установлены в разделе VI и, в частности, в других частях комментируемой статьи.

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требования уведомления о проведении общего собрания членов товарищества.

В ней же сказано, что общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. В ч. 3 комментируемой статьи законодатель установил кворум, при наличии которого собрание членов ТСЖ считается правомочным. Этот кворум составляет присутствие членов товарищества или их представителей, обладающих более чем половиной процентов от общего числа членов товарищества.

4.

Решения общего собрания членов ТСЖ о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов, об определении направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме считаются принятыми, если за них проало не менее двух третей от общего числа членов ТСЖ.

5. Ведение собрания поручается председателю правления ТСЖ или его заместителю. Если указанные лица отсутствуют, то ведение собрания может быть поручено одному из членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

6. В ч. 6 комментируемой статьи сделана ссылка на ст. ст. 47 и 48 комментируемого Кодекса, установившие порядок ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарии к ним). Такой же порядок применяется при принятии решения общего собрания членов товарищества собственников жилья путем проведения заочного ания.

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-VI/Glava-14/Statya-146/

Общее собрание членов ТСЖ: как его провести и как оспорить в суде

Общее собрание собственников или членов тсж

В предыдущей статье мы рассказывали, как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание членов ТСЖ – это отдельная процедура.

Предпосылкой для такого отличия является то, что в доме создано объединение собственников жилья – продвинутая форма управления многоквартирным домом, отличающаяся тем, что дом имеет самостоятельный расчетный счет в банке (а не «общий котел» управляющей компании), а управляет им, кроме общего собрания собственников, постоянно действующий выборный орган – правление. Для управления домом создаётся юридическое лицо. Чаще всего оно называется «товарищество собственников жилья» (ТСЖ), но встречаются такие варианты, как ТСН (товарищество собственников недвижимости), ЖК (жилищный кооператив) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Всё, что мы будем говорить о ТСЖ, применимо также к ТСН, ЖК и ЖСК, с учетом ряда особенностей, о которых мы расскажем в своё время.

Собрание собственников и собрание членов ТСЖ – в чем разница?

Даже руководители ТСЖ, не говоря уже об обычных жителях, не всегда понимают разницу между общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общее собрание собственников помещений в МКД) и общим собранием членов ТСЖ (общее собрание ТСЖ). Чем же отличаются эти собрания?

Во-первых, составом голосующих – тех, кто имеет право принимать участие в собрании. В общее собрание собственников помещений в МКД имеют право участвовать абсолютно все собственники помещений, будь то члены или не члены ТСЖ. В общем собрание ТСЖ – только члены ТСЖ.

Во-вторых, различны и полномочия собраний, то есть круг вопросов, которые они уполномочены решать. Полномочия общего собрания собственников помещений в МКД и общего собрания ТСЖ определяются, соответственно, статьями 44-48 и 145-146 Жилищного кодекса РФ.

Например, вопросы об использовании земельного участка под домом или иного общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, а установление тарифов на содержание общего имущества или выборы правления – прерогатива общего собрания ТСЖ.

Путаница между видами собраний, неверное определение того, на каком собрании какие вопросы решать, приводит к недействительности их результатов.

В-третьих, протоколы общего собрания собственников помещений в МКД управляющая организация (в том числе ТСЖ) обязана направлять в Жилищную инспекцию, а протоколы общего собрания ТСЖ – нет. Впрочем, это не освобождает ТСЖ от обязанности размещать информацию в ГИС ЖКХ и иных информационных системах, о чем мы расскажем в другой статье.

Хотя в законе и говорится, что собственники обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников помещений в МКД, но у ТСЖ нет ни обязанности его организовывать, ни ответственности за то, если оно не состоялось.

А вот обязанность ТСЖ регулярно проводить общее собрание ТСЖ вытекает из того, что ТСЖ должно ежегодно утверждать план содержания общего имущества, смету доходов и расходов, принимать тарифы, раз в два года выбирать правление, без чего председатель не сможет подтвердить свои полномочия и, как следствие, оформить банковскую карточку для управления счетом. В общем, отсутствие кворума на общее собрание ТСЖ вполне способно породить реальные проблемы для его руководства.

На практике общее собрание собственников помещений в МКД и общее собрание ТСЖ часто совмещают. Это можно сделать двумя способами.

Либо одновременно созывается два собрания и люди заполняют два разных бюллетеня, либо составляется один общий бюллетень, в котором те собственники, которые не являются членами ТСЖ, голосуют только по вопросам общего собрания собственников помещений в МКД, но не голосуют по вопросам общего собрания ТСЖ.

Членство в ТСЖ и реестр членов ТСЖ

Часто приходится слышать: «Я собственник, купил квартиру, в нашем доме ТСЖ. Значит, я автоматически стал членом ТСЖ, разве нет?»

Нет, это не так. Членство в ТСЖ – дело добровольное, к которому никто никого не вправе принудить. Основанием для членства в ТСЖ является личное заявление собственника (ч.1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ).

Если в квартире несколько собственников – заявление должно быть от каждого из них, иначе одни будут членами ТСЖ, а другие нет. Членство в ТСЖ не наследуется (в отличие, кстати, от пая в ЖСК) и не переходит на нового собственника при продаже квартиры.

Разумеется, из ТСЖ каждый волен в любое время выйти.

Обратим внимание на то, что правление ТСЖ не вправе отказывать в приёме в ТСЖ, «исключать» из него или откладывать вступление до «утверждения» новых членов на общем собрании.

Как только человек вручил заявление – он уже член ТСЖ и имеет право ать на общее собрание ТСЖ.

Соответственно, подтверждением членства в ТСЖ является отметка ТСЖ о принятии заявления, сделанная на его втором экземпляре.

На правление ТСЖ возлагается обязанность вести реестр членов ТСЖ (п.7 ст.148 ЖК РФ). Реестр членов ТСЖ, в силу ч.4 ст.

143 ЖК РФ, должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Установленного образца реестра в законе не прописано, но есть рекомендуемые формы (например, от Жилищной инспекции Санкт-Петербурга http://gov.spb.ru/static/writable/ckeditor/uploads/2017/03/02/реестр.doc).

Правление обязано ежегодно до 1 апреля направлять в Жилищную инспекцию копию реестра (п.9 ст. 138 ЖК РФ). За нарушение – штраф от 3000 до 5000 рублей (ст.19.7 Кодекса об административных правонарушениях РФ).

Важный вопрос, который часто задают председатели ТСЖ: а на какую дату нужно составлять реестр? Например, собрание проводится в декабре, кто имеет право ать – те, кто внесены в реестр, представленный в Жилинспекцию 1 апреля, или новые собственники тоже? А если собрание проводится в заочной форме с 1 сентября по 1 декабря, а за это время кто-то проал, но потом вышел из членов (например, продав квартиру)? Засчитывать его голос или нет?

В законе об этом прямо не сказано. Но, по нашему опыту, судебная практика склоняется к тому, что реестр можно «актуализировать» хоть ежедневно.

То, что его раз в год нужно куда-то предоставлять, не означает, что в остальное время его нельзя корректировать.

Если же проводится собрание, то при подведении его итогов самое правильное – сделать реестр на дату окончания ания и, подсчитывая голоса, исходить из него.

Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ

Процедура собрания ТСЖ в основном совпадает с процедурой общее собрание собственников помещений в МКД, применяются положения статей 44-48 ЖК РФ (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ) с особенностями, предусмотренными уставом ТСЖ.

Следует отметить, что устав ТСЖ не может противоречить закону, и модифицировать предусмотренную законом процедуру можно лишь в определенных пределах. Особенно это актуально для старых советских ЖСК, в которых уставы давно уже перестали соответствовать действующему законодательству.

В спорных случаях разногласия приходится разрешать в суде.

Как и в случае общего собрания собственников помещений в МКД, собрание начинается с уведомления членов ТСЖ.

В случае ТСЖ, закон предусматривает и более простые способы уведомления, чем отправка заказных писем или вручение лично под расписку, не ограничивая руководство ТСЖ в их выборе.

Но способы уведомления должны быть заранее предусмотрены особым решением ТСЖ, а лучше, прописаны в уставе. Имеет смысл, например, один раз предусмотреть извещение на сайте ТСЖ, и в дальнейшем не заморачиваться.

Отсутствие должного уведомления – излюбленный предлог для тех, кто захочет оспорить собрание. Поэтому предусмотренную законом и уставом процедуру следует не только точно соблюсти, но и позаботиться о доказательствах этого соблюдения.

К примеру, если в ТСЖ принято развешивать объявления в парадных, нужно составить акт о том, что они действительно были развешаны, провести фото- и видеофиксацию.

Особо злостным кляузникам целесообразно отправить персональное извещение заказным или ценным письмом.

Собрание ТСЖ, как и общее собрание собственников помещений в МКД, можно провести в наиболее удобной очно-заочной форме, даже если в уставе ТСЖ этого прямо не предусмотрено.

Обычно в назначенный день и час происходит общая встреча (в виде дружеской беседы или всеобщего ора, в зависимости от сложившихся отношений в доме), затем правление «добирает голоса», обходя квартиры. Разумно организовать сбор бюллетеней с помощью консьержей, если они есть в доме, либо специальных ящиков, установленных в парадных.

В некоторых ТСЖ есть традиция установки опечатанной урны для бюллетеней, хотя закон этого не предусматривает, и на практике такая традиция создает ненужные проблемы.

Подчеркнем в этой связи, что ание на собрании ТСЖ, в отличие от ания на выборах органов государственной власти, принципиально НЕ является тайным. Каждый бюллетень содержит персональные данные собственника и его личную подпись.

В дальнейшем бюллетени хранятся вместе с протоколом, всегда можно проверить подлинность каждой подписи, выявив «вброс» бюллетеней. При подсчете , однако, не лишено смысла в сомнительных случаях выборочно проверять, действительно ли бюллетень подписан данным собственником. Можно позвонить ему по телефону, чтобы в этом убедиться.

На практике такие предосторожности нужны, лишь если в доме существует конфликт, и счетная комиссия опасается чьих-то провокаций.

Полномочия общего собрания членов ТСЖ изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В ряде случаев решения принимаются двумя третями от общего числа членов ТСЖ (ч.4 ст. 146 ЖК РФ, в остальных – простым большинством). Общее собрание, как высший орган управления ТСЖ, имеет право решать любые вопросы, отнесенные к компетенции правления.

Подсчет на общем собрании членов ТСЖ проводится «по метрам», даже если в уставе почему-то записано иное, например, «одна квартира – один голос».

Дело в том, что устав ТСЖ не может противоречить закону и подлежит применению лишь в той части, в которой не противоречит закону.

А закон говорит, что голоса считаются так же, как и на общих собраниях собственников помещений в МКД (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ в системной взаимосвязи с ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Кто должен считать голоса на собрании? Здесь возможны варианты.

Либо на каждом собрании избирается «одноразовая» счетная комиссия, либо в самом уставе можно возложить эту обязанность, например, на ревизионную комиссию ТСЖ.

Встречаются и случаи, когда в уставе предусмотрено избрание постоянно действующей счетной комиссии, но мы, руководствуясь известным принципом «бритвы Оккама», считаем излишним «плодить сущности без необходимости».

Итоговым документом собрания членов ТСЖ является протокол. В отличие от протокола общего собрания собственников МКД, официально установленных требований к его форме нет.

Тем не менее, следует стремиться к тому, чтобы его форма в основном соответствовала требованиям, изложенным в Приказе Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр.

Как и в случае с общим собранием МКД, о результатах собрания необходимо в 10-дневный срок уведомить членов ТСЖ (и иных собственников, поскольку собрание может затрагивать и их права). Однако посылать копию протокола в Жилищную инспекцию – не нужно, о чем прямо сказано на сайте Жилищной инспекции.

Оспаривание собрания ТСЖ в суде

Все, что мы рассказали в предыдущей статье об оспаривании собрания собственников МКД, применимо и к оспариванию собрания членов ТСЖ. Важным отличием является то, что оспаривать собрание имеют право лишь члены ТСЖ. Вернее, иск могут принять и у нечленов… но при вынесении решения суд, скорее всего, укажет, что их права не нарушены.

Помимо конфликтных ситуаций, типичных и для собраний собственников (неуведомление о собрании, неправильный подсчет , подозрения в подлоге бюллетеней), в ТСЖ к поводам для судебного спора добавляется и ряд специфических моментов. Это, прежде всего, манипуляции с реестром членов ТСЖ.

По ходу собрания председатели могут искусственно раздувать численность реестра (если нужно показать, что ТСЖ в доме легитимно, поскольку охватывает больше половины собственников), или, наоборот, выкидывать из реестра «мертвых душ», если нужно уменьшить базу для подсчета кворума.

Доказать манипуляции обычно весьма сложно.

Поскольку ТСЖ не связано требованиями о предоставлении копии протокола в Жилищную инспекцию, процветает и сбор бюллетеней «задним числом» (иногда в течение чуть ли не года после подписания протокола).

Суды склонны не считать это существенным нарушением, если подписи не подделаны: в общем-то, председателей можно понять, собрать бюллетени у неактивных жильцов объективно непросто.

Действительно серьезное ретроактивное нарушение – подмена протокола.

Всё же в спорах между «несогласными» и действующим правлением ТСЖ преимущество имеет правление, поскольку имеет больше ресурсов и лучше подготовлено к затяжной войне. Но, если нарушения действительно вопиющие, а истцы готовы идти до конца, незаконные решения будет отменены. Впрочем, часто продуктивным оказывается не оспаривание состоявшегося собрания, а самостоятельное проведение нового.

Выводы

Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления ТСЖ. Процедура проведения собраний уже укоренилась, сложилась и судебная практика оспаривания собраний.

Однако не следует запускать дело или пренебрегать его юридическим оформлением.

Стоит максимально продумать все принципиальные моменты, выполнить все требования действующего законодательства, а в проблемных ситуациях – обратиться за консультацией к специалистам.

You have no rights to post comments

Источник: https://www.avtonomia-spb.ru/information6/193-sobraniye-2

Подсчет на собрании

Общее собрание собственников или членов тсж
Количество пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а такая доля пропорциональна размеру площади помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, количество прямо зависит от площади помещения, которым обладает участник ания (необходимо также учитывать, не находится ли само помещение в общей собственности нескольких лиц).

Для общего собрания собственников помещений почти все требования к количеству ЖК РФ сформулированы в ст. 44, 45, а для собрания членов ТСЖ – в ст. 145, 146. В любом случае, чтобы собрание могло принимать какие угодно решения, в нём должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

В таком случае принято говорить, что кворум имеется, собрание правомочно принимать решения.

Теперь рассмотрим количество по конкретным решениям, выносимым на ание (перечень не исчерпывающий). Начнем с самых строгих требований.

Решение принимается только 100% (единогласно)

Согласие всех собственников требуется при уменьшении общего имущества собственников помещений.

В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст.

40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Подробнее об этом мы писали в предыдущей нашей статье.

Решение принимается 2/3 (66,7%)

Вопросы, по которым решения принимаются большинством не менее двух третей от общего числа всех собственников.

Многие вопросы капитального ремонта:

– о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта) (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о получении ТСЖ или кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом решение о проведении капитального ремонта предусматривает в соответствии со ст.

189 ЖК РФ утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту; предельно допустимая стоимости услуг и (или) работ, лица, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то сюда же прибавляются вопросы об утверждении сроков проведения капитального ремонта и источниках финансирования работ.

Вопросы, связанные с использованием общего имущества:

– о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу, и о лицах, уполномоченных на подписание этих соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных такими соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы.

– о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в ИФНС, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества (ч.2 ст. 136 ЖК РФ).

Решение принимается 50% от общего (!) числа собственников

Вопросы, по которым решения принимаются более чем 50% от общего числа всех собственников:

– о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о создании ТСЖ в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ),

– об утверждении устава создаваемого в одном многоквартирном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ),

– реорганизация многодомного ТСЖ в форме выделения ТСЖ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).

Решение принимается 50% от числа принявших участие (!) в собрании собственников

Вопросы, по которым решения принимаются простым большинством от участвующих в собрании собственников.

Вопросы, связанные с общим имуществом:

– о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке; (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

Вопросы организации и проведения общих собраний:

– об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников доме в форме заочного ания (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников в форме заочного ания (далее – администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников, решений собственников по вопросам, поставленным на ание, а также о продолжительности ания по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного ания с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– о способе направления собственникам письменного сообщения о проведении общего собрания собственников или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 ЖК РФ),

– о сроках проведения годового общего собрания собственников (по умолчанию – второй квартал каждого года) (ч.1 ст.45 ЖК РФ);

– об определении места (адреса) хранения копии протоколов общих собраний собственников и решений таких собственников (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ)

– об определении доступного для всех собственников помещения дома, в котором инициатором собрания размещается сообщение о решениях, принятых общим собранием, и итогах ания (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ),

Вопросы, связанные с выбором и реализацией способа управления:

– выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– выбор управляющей организации (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ),

– утверждение условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) – при этом договор должны подписать не менее 50% от общего числа собственников!!!

– отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ),

– о реорганизации ТСЖ путем преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ),

– о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% от общего числа собственников (ч. 2. ст.

141 ЖК РФ), при этом решением надо назначить ликвидатора, установить порядок и срок ликвидации ТСЖ, выбрать лицо, уполномоченное письменно сообщить о ликвидации в ИФНС для внесения в ЕГРЮЛ записи о том, что ТСЖ находится в процессе ликвидации и опубликовать сведения о принятии решения о ликвидации ТСЖ,

Вопросы о совете многоквартирного дома:

– выбор и переизбрание совета многоквартирного дома и его председателя, избрание комиссий собственников помещений (ч. 1, 6, 12 ст. 161 ЖК РФ),

– об установлении вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера,

– о сроке полномочия совета многоквартирного дома (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ).

– об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ),

Все остальные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Сюда можно отнести, например,

– о заключении собственниками, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),

– об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ),

– об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с проведением перерасчета исходя из показаний общедомового прибора учета или исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета (ч. 9. ст. 156 ЖК РФ),

– о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ),

– о выборе лица, уполномоченного действовать доме в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в доме, где выбрано непосредственное управление (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ),

– об отказе от указания в платежном документе штриховых кодов, предусмотренных ГОСТ Р 56042-2014 в случае управления домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Источник: http://tsg.v-res.ru/index.php?mod=golosa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.