Общее собрание собственников нежилого помещения

Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании

Общее собрание собственников нежилого помещения

30 января 2019 года директор по правовым вопросам З. С. Косаруков

31 января 2019 года

Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.

Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г.

N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ”, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?

Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.

Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.

В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

В более свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» ответ на вопрос о возможности применения аналогии жилищного законодательства к нежилым зданиям прописан однозначно. В п.

41 Постановления указано, что в соответствии с п. 1 ст.

6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например, уже упомянутые статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 44 — 48 Жилищного кодекса РФ.

Статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ как раз регулируют порядок проведения общих собраний собственников.

Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:

Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015

Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил.

Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений.

Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».

Источник: https://lawsexp.com/juridicheskie-sovety/sobranie-sobstvennikov-nezhilyh-pomeshhenij-v.html

Кто в доме хозяин? Ответ один: общее собрание собственников жилых и нежилых помещений

Общее собрание собственников нежилого помещения
28.07.2017, 16:24 просмотров: 2706 Не раз и не два в наших публикациях мелькало словосочетание «общее собрание собственников жилья».

Однако в полной мере это понятие так и не было разъяснено, и у некоторых читателей в головах рождались ассоциации с каким-нибудь средневековым новгородским вече, где все кричат, оскорбляют друг друга, а порою даже дерутся, в результате чего вверх одерживают самые сильные и наглые.

Не будем скрывать, где-то общие собрания проводятся именно так. Но обычно, все проходит немного сложнее, упорядоченно и цивилизованно.

Что такое общее собрание собственников?

Прежде всего — это некий орган самоуправления дома. Правильно оно называется общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Как ясно из названия, чтобы принять в нем участие, необходимо владеть квартирой или нежилым помещением в доме (или же какой-то его частью).

Квартиранты или арендаторы принимать участие в собрании не имеют право (хотя, могут на нем присутствовать).

Кто может инициировать общее собрание, и какие виды собраний бывают?

Первичное собрание, как правило, организуют сами собственники (или их представители). На этом собрании, обычно решаются вопросы управления домом. Далее начинаются собрания очередные, за организацию которых отвечают либо специально уполномоченные на это люди, либо правление управляющей организации.

Здесь обычно рассматриваются текущее положение дел и отчеты о выполненной работе. Также собственники, правление управляющей организации или же члены ревизионной комиссии могут собрать внеочередное собрание, для решения срочных или внезапно возникнувших проблем.

Какие вопросы решает общее собрание собственников помещений МКД?

Вопросов, которые могут быть решены с помощью общего собрания, множество.

Прежде всего, это способ управления домом, тарифы на обслуживание дома, проводимые в доме работы по содержанию или текущему ремонту, вопросы капитального ремонта и так далее.

Практически любая проблема, которая затрагивает общее функционирование МКД, может стать поводом для общего собрания жильцов.

Что нужно для того, чтобы организовать общее собрание собственников?

Прежде всего — уведомить о дате, времени и месте его проведения всех собственников. Кроме информации о том, когда и где оно будет проходить, необходимо также сообщить, кто инициировал проведения собрания, в каком виде (очном или заочном) оно будет проводиться, какие вопросы на нем будут обсуждаться.

Уведомления можно рассылать по почте в виде заказных писем, либо вручать в руки каждому лично под роспись о получении. Однако, на каждом общем собрании собственники могут утвердить любые другие способы уведомления о последующих собраниях. Это их право.

В каком случае общее собрание собственников считается состоявшимся?

Прежде всего, в том случае, если на нем был обеспечен кворум, то есть ли в собрании участвовало достаточное количество собственников жилья. Согласно Жилищному кодексу, если в собрании принимают участие менее 50% процентов, то оно признается недействительным.

Значит, достаточный кворум — это количество собственников, превышающее половину от их общего количества в доме. Это первое обязательное условие. Второе: подробное и грамотное ведение протокола. Бывали случаи, когда решения абсолютно правильно проведенного собрания оспаривались из-за неверно составленных протоколов.

Как принимаются решения на общем собрании собственников?

Все решения принимаются с помощью ания, очного или заочного.

Для проведения ания каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения, на основании которых он является собственником помещения в доме, и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.

Какое решение было поддержано большинством голосом, то и становится окончательным. Оспорить принятые на нем решения крайне сложно, и, как правило, возможно, через проведение нового собрания, что потребует времени и сил.

Что должно быть указано в протоколе, чтобы он считался достоверным?

Как мы уже писали, результаты некоторых общих собраний собственников помещений были оспорены из-за неверно составленного протокола. Вопрос ведения протокола – один из самых серьезных и к нему надо подойти с особой тщательностью.

В протоколе общего собрания в обязательном порядке должны быть указаны следующие данные: номер и дата протокола (дата ставится тем числом, когда он готов и подписан); дата и время проведения собрания; место проведения собрания; какое это собрание (очередное или внеочередное) и в какой форме проводится; кто является инициатором собрания и сведения о нём и его собственности; информация о председателе, секретаре собрания и приглашенных лицах; информация о площади дома и площади всех собственников присутствующих на собрании; повестка дня и информации по анию по каждому вопросу; указать все приложения к протоколу и количество страниц. Готовый протокол подписывается председателем и секретарем собрания.

Почему необходимо участвовать во всех общих собраниях собственников?

Как мы уже указали, собрание собственников жилых и нежилых помещений определяет практически все стороны дальнейшей жизни дома.

Поэтому, если у вас есть возможность — обязательно принимайте в них участие: от это напрямую зависит, какая управляющая организация будет заниматься вашим домом, какие виды работы в нем будут проводиться, какие работы по капитальному ремонту, будут проведены в вашем доме, что раньше приведут в порядок – подвал или крышу.

Любая, еще раз подчеркнем, любая мелочь в жизни дома решается именно на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений. И лучше не пытаться избежать участия в нем, отговариваясь здоровьем, занятостью или просто незаинтересованностью в этом, чтобы впоследствии не пришлось жалеть об этом неудачном выборе.

Идите на собрание, ведь, кто знает, может именно ваш голос станет решающим и изменит жизнь всего дома в лучшую сторону.Помните — судьба вашего дома зависит от вас!

Подготовил Антон ТУГУШЕВ

Источник: http://gkh64.ru/articles/22734-kto-v-dome-hozyain-otvet-odin-obschee-sobranie-sobstvennikov-zhilyh-i-nezhilyh-pomescheniy.html

Решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании

Общее собрание собственников нежилого помещения
Скачать статью

Фёдоров Павел Геннадьевич

В статье рассматриваются ситуации, которые порождены отсутствием прямого законодательного регулирования общего собрания собственников помещений в нежилом здании.

Особенное внимание уделяется признанию в качестве основания возникновения прав и обязанностей решения общего собрания собственников помещений.

Отдельное место занимает проблематика оспаривания решения общего собрания в условиях отсутствия прямого регулирования.

The article deals with the situations which arises from the lack of direct legislative regulation of the general meeting of owners of premises of non-residential building.

Special attention is given to recognition as the grounds of the rights and responsibilities of the decision of general meeting of owners of premises.

A separate problem is impugnment the decision of the general meeting in the absence of direct regulation.

Ключевые слова: нежилое здание, общее собрание собственников помещений, кворум, аналогия закона.

Keywords: non-residential building, the general meeting of owners of premises, the quorum, the analogy of the law 

Современное гражданское законодательство находится в стадии активного развития. Изменению подлежат многие институты гражданского права, участникам гражданского оборота предоставляется больше свободы в установлении прав и обязанностей.

Несмотря на совершенствование гражданского права, остаются отношения, которые до сих пор регулируются нормами права по аналогии закона.

Примером являются отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по вопросу проведения общего собрания.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) регламентирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что нормы ЖК РФ не всегда применяются к порядку проведения собрания собственников нежилых помещений.

При отсутствии прямого законодательного регулирования имеющиеся по этому вопросу правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) на практике судами применяются по разному.

Имеющийся правовой вакуум порождает значительное количество практических проблем, которые начинаются от неопределенности правил, согласно которым необходимо проводить общее собрание собственников, и заканчивается поиском подлежащих применению норм права при оспаривании решения собрания.

Решение общего собрания как основание возникновения прав и обязанностей 

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом. ЖК РФ содержит отдельную главу (Гл.

6), посвященную регулированию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, решение собрания в многоквартирных домах порождает юридические последствия в виде возникновения прав и обязанностей для собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Необходимо отметить, что ЖК РФ говорит о собственниках помещений в многоквартирном доме, не выделяя отдельно жилые и нежилые помещения (1). Можно сделать вывод, что решение общего собрания является основанием возникновения прав и обязанностей независимо от назначения помещения при условии, что они расположены в многоквартирном доме.

Решение собрания собственников помещений в нежилом здании законом не предусмотрено. Следует ли из этого то, что данное решение не является основанием возникновения прав и обязанностей. Многочисленная судебная практика говорит об обратном.

При этом суды, в первую очередь, ориентируются на правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г.

№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление ВАС № 64).

Согласно Постановления ВАС РФ № 64 поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 ст.

6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В данном случае ВАС РФ говорит о применении по аналогии закона норм о расходах на содержание общего имущества (ст.

249 ГК РФ) и о правах на общее имущество (ст.ст. 289 и 290 ГК РФ).

Указание в Постановлении ВАС РФ № 64 на возможность установления режима использования общего имущества здания по решению собрания собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст.ст.

44 – 48 ЖК РФ, не свидетельствует однозначно о признании решения общего собственников помещений в нежилом здании в качестве основания возникновения прав и обязанностей.

По данному вопросу имеется обширная судебная практика, свидетельствующая о том, что ЖК РФ не всегда подлежит применению к отношениям собственников в нежилом зданию, поскольку отсутствует схожесть отношений.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 12.08.

2010 по делу № А60-57683/2009, обосновывая отсутствие схожести отношений, указал на то, что целью жилищного законодательства является обеспечение государством реализации гражданами их права на жилище, осуществления их жилищных прав.

Отношения же между собственниками нежилых помещений связаны с осуществлением ими экономической деятельности в отношении объектов недвижимости, не являющихся жилыми.

Ясность в данном вопросе попытался внести ВС РФ. Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.

2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  (далее Постановление ВС РФ № 25) в соответствии с п. 1 ст.

6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44-48 ЖК РФ.

Данная позиция не безупречна. В ст. 6 ГК РФ речь идет о применении по аналогии именно норм гражданского законодательства. Принимая во внимание позицию ВС РФ стоит признать, что ВС РФ считает ЖК РФ актом гражданского законодательства.

Безусловно, судебная практика определит порядок применения указанной позиции. В настоящий момент главный вопрос заключается в следующем: до какого предела распространяется аналогия закона в части принятия решения общего собрания собственников  помещений в нежилом здании. От этого зависит признание данного решения основанием возникновения прав и обязанностей.

Принимая во внимание ст. 2 ГК РФ и ст. 4 ЖК РФ можно предположить, что решение общего собрания будет являться основанием возникновения прав и обязанностей, если оно касается порядка осуществления права собственности (в данном случае общей собственности). Видимо, в этом смысле стоит воспринимать сформулированное ВС РФ в указанном постановлении «по поводу общего имущества» (п. 41).

Осуществление права собственности происходит в результате реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. В части общей собственности актуальность имеет владение и пользование.

Следовательно, можно предположить, что решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании будет являться основанием возникновения прав и обязанностей в случае, если решением определяется порядок владения и пользования общим имуществом.

В судебной практике отсутствует единый подход к определению тех вопросов, которые относятся к отношениям по владению и пользованию общим имуществом.

К примеру, вопрос выбора управляющей компании, который является одним из основных компетенции общего собрания, не всегда относится к владению и пользованию общим имуществом (решение Арбитражного Свердловской области от 20.12.2009 по делу № А60-32029/2010).

Постановление ВС РФ № 25 направлено на устранение правового пробела в вопросе проведения общего собрания. Практика применения данного постановления только начинает появляться, а укрепиться лишь после рассмотрения ВС РФ конкретных дел. В настоящий момент можно лишь предположить, что данное постановление может применяться в двух вариантах:

– широкая аналогия закона, которая подразумевает признание в качестве основания возникновения прав и обязанностей, решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании по всем вопросам компетенции;

– ограниченная аналогия закона, которая подразумевает признание в качестве основания возникновения прав и обязанностей, решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании только по вопросам реализации правомочий по владению и пользованию общим имуществом. В этом случае значение будет иметь круг вопросов, которые относятся к владению и пользованию. Возможно, по этому ВС РФ в п. 41 Постановления ВС РФ № 25 сделал оговорку «нормы законодательства, регулирующие сходные отношения» (речь идет о сходных отношениях).

Актуальность данного вопроса заключается в том, что от признания решения общего собрания основанием возникновения прав и обязанностей зависит обязательность данного решения для всех собственников. 

Обязательность решения общего собрания 

До принятия Постановления ВС РФ № 25 вопрос об обязательности решения общего собрания для собственников, которые не принимали участия в собрании, решался по усмотрению суда. При этом обязательность решения зависела только от признания судом возможности применения к отношениям сторон норм ЖК РФ.

На практике при проведении общего собрания собственников помещений в нежилом здании руководствуются ЖК РФ. Это вынужденная мера, поскольку отсутствует прямое регулирование. В этой связи возникают сомнения относительно обязательности данного решения для собственников, которые не присутствовали на данном собрании.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Принятое на общем собрании собственников помещений нежилого здания решение можно расценивать в качестве соглашения, которое предусмотрено ст. 247 ГК РФ. В этом случае данное решение (соглашение) имеет силу для собственников, которые али за принятие такого решения (ст. 308 ГК РФ).

Данная позиция находит свое подтверждение в судебной практике (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 09.09.2014 по делу № 33-19636/2014). Суд пришел к выводу об отсутствии возможности применения к отношениям собственников  помещений в нежилом здании норм ЖК РФ.

Кроме того, суд указал, что проведение собрания собственников в таком здании в порядке, установленном ЖК РФ, не влечет для них изменения их правового статуса участников гражданских правоотношений, они не становятся участниками жилищных правоотношений, у них не возникает прав и обязанностей, установленных ЖК РФ.

В итоге суд установил факт обязательности решения только для собственников, которые присутствовали на собрании.

Источник: https://ustpro.ru/reshenie-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-pomeshhenij-v-nezhilom-zdanii2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть