Общежитие в частной собственности

Жилищные права граждан, проживающих в общежитии

Общежитие в частной собственности

Жилые помещения в общежитиях используются для проживания граждан на время их работы, службы и обучения; в помещениях, специально построенных либо переоборудованных для использования в качестве общежития в обычных жилых домах или в каких-либо частях этих домов.

На основе положений ст. 105 Жилищного кодекса РФ “договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии”.

Основания и условия проживания в общежитиях регламентируются и в отдельных законодательных актах, примерных, типовых положениях об общежитиях, в частности в Федеральном законе от 22 августа 1996 г.

“О высшем и послевузовском профессиональном образовании”, Примерном положении об общежитиях, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г.

, Положении об общежитии для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г.

, Типовом положении о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования РФ, утвержденном Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г., письме Госкомвуза РФ от 18 августа 1994 г. “О взимании со студентов платы за проживание в общежитиях и другие коммунальные услуги”, письме Минстроя РФ от 17 марта 1995 г. “О плате за проживание в общежитиях”.

Министерства и ведомства, объединения, предприятия, учреждения и организации обладают законными правами по разработке и изданию своих положений об общежитиях, а также об общежитиях в жилых помещениях, находящихся в их ведении на правах хозяйственного ведения, оперативного управления или права собственности, с последовательным и неукоснительным соблюдением жилищных прав граждан, вытекающих из положений Конституции РФ, ЖК РФ, других законодательных актов.

При этом должны соблюдаться и особые права граждан, связанные с их проживанием в общежитии. В Примерном положении об общежитии от 11 августа 1988 г. (с измен. от 23 июля 1993 г.), Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с измен. от 25 октября 1996 г.

) предусмотрены требования относительно укомплектования помещений общежития мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для занятий и отдыха граждан; важное значение придается тому, имеются ли штаты обслуживающего персонала, каков размер платы, взимаемой за пользование общежитием.

Очевидно, что эти виды услуг должны предоставляться и в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, используемых в качестве общежитий.

Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения. Вселяемому(ым) на основе договора найма выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь.

Размер платы за проживание и бытовые услуги для обучающихся (студентов) за счет средств соответствующего бюджета не может превышать 5% от размера стипендии.

Вместе с тем государственные образовательные учреждения профессионального образования в пределах нормативов самостоятельно устанавливают порядок и размеры оплаты за проживание в общежитии за предоставляемые коммунально-бытовые и другие услуги, непосредственно не связанные с образовательным процессом.

К ним относятся дополнительные услуги, которые могут предоставляться только по желанию студентов и при наличии материально-технических возможностей (пользование телефоном, камерами хранения, пунктами проката бытовой орг-, теле-, радиотехники, химчисткой и прачечной, получение дополнительных медицинских услуг и т.п.)

В иных случаях за проживание в общежитии размер платы не должен превышать установленный органами исполнительной власти в данной местности уровень платы за жилье и коммунальные услуги в жилых муниципальных домах.

Рекомендованный порядок не распространяется на лиц, поступающих на учебу с полным возмещением затрат на обучение (в т.ч. иностранцев), которые должны оплачивать услуги в полном объеме.

Наниматели, проживающие в общежитии как в специализированном жилом фонде, не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Они (наниматели) как имеющие права только временного проживания, при отсутствии другой жилой площади (на территории РФ) и наличии оснований признания малоимущими (ст.

49 ЖК РФ), вправе требовать от местных органов самоуправления постановки на учет на получение жилья в порядке ст. ст. 51, 52 ЖК РФ.

Если эти жилые помещения, использовавшиеся ранее в качестве общежитий, переданы в ведение местных органов самоуправления с соблюдением требований законодательства, то впоследствии на эти помещения будут распространены положения статей ЖК РФ о договоре социального найма (ст. ст. 60 – 91). Граждане, проживающие в них, будут обладать правами на обмен, поднаем, изменение, расторжение договора найма, приватизацию.

Предоставление гражданину места в общежитии, длительное время его проживания в нем (общежитии) не является основанием отнесения его к категории лиц, обеспеченных жильем на постоянной основе.

Ибо, как было отмечено, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания.

Верховный Суд РФ в своих определениях и постановлениях неоднократно разъяснял, что недопустимо превращать комнаты в общежитии в место постоянного проживания и считать гражданина обеспеченным жильем.

Имеют место факты нарушений жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях, по мотивам переселения из одного общежития в другое.

Такое решение может быть принято только при наличии законных оснований и должно быть согласовано с местными органами государственной власти и управления.

При этом заинтересованные лица вправе обратиться в суд, ибо первоначальной стадией такого переселения является выселение из занимаемого помещения.

Бывают случаи вселения в общежитие без оформления договора найма на правах временного проживания лиц, как указанных в законе, так и не указанных в нем (не обладающих правами проживания) на основе письменного или даже устного распоряжения руководителей предприятий, учреждений и организаций, в ведении которых находятся общежития. Проживание таких граждан в общежитии без данных правовых оснований продолжается годами и после увольнения таких лиц с работы в связи с неоднократными нарушениями трудовой дисциплины, службы.

Из-за бездействия руководителей граждане становятся фактически постоянными жильцами общежития и в связи с истечением больших сроков проживания (10 и более лет) становится весьма затруднительным их выселение без предоставления другой жилой площади из-за пропуска срока исковой давности.

По общему правилу на эти требования распространяются положения ст. ст. 195, 196, 198 – 200 ГК РФ о сроке исковой давности.

Утверждение, что на это требование (о выселении) не распространяется срок исковой давности из-за “требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304) (ч. 4 ст.

208 ГК РФ)”, несостоятельно: эти граждане в свое время были вселены в общежитие на законном основании (письменные и устные распоряжения руководителей о вселении приравниваются к законным основаниям).

Другое дело, если в общежитие граждане вселились самовольно. На эти требования, естественно, не распространяется срок исковой давности.

Большую озабоченность людей, непонимание сути и смысла вызывает положение п. 2 ст. 102 ЖК РФ.

Что означает прекращение договора найма в данном случае? Каковы последствия такого прекращения? Может ли такое прекращение договора найма привести к выселению проживающих без предоставления другой жилой площади?

Выражение “прекращение договора найма” означает утрату прав и обязанностей по договору не по воле сторон. На основании п. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Но это относится к договору социального найма. В рассматриваемом же случае слово прекращение употребляется применительно к договору найма в специализированном жилом помещении – общежитии.

Как представляется, в том и другом случае “прекращение” означает утрату прав и обязанностей не по воле сторон по конкретному договору.

И оно непосредственно не связано с выселением, тем более без предоставления другой жилой площади.

Попытки толковать выражение п. 2 ст. 102 ЖК РФ как “…прекращение договора найма такого жилого помещения…” приводят к выселению жильцов из занимаемых комнат без предоставления другой жилой площади, что противоречит статьям 99, 101, 103, 104 ЖК РФ, а также принципиальным положениям ст. 40 Конституции РФ.

Возможно, со временем редакция п. 2 ст. 102 ЖК РФ будет уточнена в интересах охраны и защиты жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях, Государственной Думой, через разъяснения в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ либо в постановлениях Конституционного Суда РФ в точки зрения соответствия этой нормы ст. 40 Конституции РФ.

Это возможно в будущем. К сожалению, жизнь показывает, что пока критические замечания и предложения по совершенствованию ряда статей ЖК РФ, как правило, не воспринимаются.

А граждан, оказавшихся в ситуации выселения без предоставления другой жилой площади в связи с передачей общежития другим собственникам либо владельцам, надо защищать сегодня.

Такая защита должна строиться, прежде всего, исходя из правового анализа договора по передаче такого жилого помещения – общежития – другим лицам на правах собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Соответствует ли закону; в связи с какими, собственно, обстоятельствами закончен этот договор по передаче общежития? Как прошли стороны этапы регистрации недвижимости? Нет ли оснований для признания договора как мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК РФ), совершенной, возможно, с целью выселения ряда “неугодных” жильцов или установления более высоких размеров платежей за жилье и коммунальные услуги?

Весьма действенной является защита, построенная на основе ссылок на практику рассмотренных Верховным Судом РФ подобных дел.

Так, по одному из гражданских жилищных дел Верховный Суд РФ разъяснил: “Перевод общежитий в ведомственный, муниципальный или государственный жилищные фонды с закреплением за проживающими в них гражданами занимаемых ими жилых помещений, как правило, связан с перераспределением жилых помещений с целью разрешения жилищных проблем как можно большего числа очередников предприятия. Такое перераспределение вызывает большое количество споров. При рассмотрении подобных споров судам следует учитывать, что основания для выселения граждан из жилых помещений в общежитиях, в т.ч. и с предоставлением других жилых помещений, указаны в законе; расширительному толкованию их перечень не подлежит.

Изменение статуса жилого помещения в общежитии само по себе не является основанием для выселения лица, занимающего в этом общежитии жилое помещение.

При рассмотрении конкретных споров, связанных с передачей общежитий в ведение других предприятий и организаций, особое внимание следует уделить положениям законодательных актов о преимущественных формах перехода общежитий в ведение местных органов власти и управления.

Пунктом 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 к объектам муниципальной собственности отнесен жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов.

Согласно положениям статей 6, 7 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР общежития были отнесены к жилищному фонду и жилые дома, в т.ч.

общежития, ведомственного жилищного фонда подлежали передаче в ведение местных органов исполнительной власти.

Источник: https://www.urprofy.ru/zhilishchnye-prava-grazhdan-prozhivayushchih-v-obshchezhitii

Частные общежития: возможность или реальность?

Общежитие в частной собственности

Частные общежития: возможность или реальность?

Горина Эльвира Дмитриевна,

аспирант Российского нового университета, г. Москва.

В качестве специализированных жилых помещений, согласно требованиям п. 2 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации[1], могут выступать только жилые помещения государственного или муниципального жилищных фондов.

 Таким образом, собственником общежития всегда должен выступать муниципальный, государственный орган власти или государственное либо муниципальное учреждение, унитарное предприятие, владеющее данным объектом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Данного вывода придерживается и Л.В. Сальникова.

 По мнению же Ю.К.

Толстого, «хотя ЖК определяет правовой режим специализированных жилых помещений, находящихся лишь в пределах государственного и муниципального жилищного фонда, такие помещения (например, служебные жилые помещения и общежития) могут находиться и в других жилищных фондах, в том числе и в частном жилищном фонде юридических лиц. Но, разумеется, жилым помещениям, находящимся в частном жилищном фонде, может быть придан статус специализированных жилых помещений лишь с согласия их собственников». Однако, нормами жилищного права РФ наличие частного специализированного жилищного фонда не предусмотрено.

Для определения необходимости отнесения законодателем объектов специализированного жилищного фонда к частному жилищному фонду обратимся к практике органов судебной власти РФ.

Так, разрешая вопрос о возможности распространения норм ЖК РФ на требования о выселении из жилых помещений, использующихся в качестве общежитий и принадлежащих коммерческим организациям, Верховный суд РФ дал следующее разъяснение: «Согласно ст. 92 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд – это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Из положений данных норм следует, что ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК РФ, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ.

 В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением, он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для данного дела, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника по поводу его пользования и иных заслуживающих внимания обстоятельств».

Итак, как мы видим, органами судебной власти предусматривается наличие на территории Российской Федерации общежитий, являющихся собственностью хозяйствующих субъектов. При этом, как следует из вышеуказанной практики Верховного суда РФ, при прекращении трудового договора работник и члены его семьи подлежат обязательному срочному (согласно условиям гражданского договора), выселению.

– к пенсионерам по старости;

– к членам семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии и который умер;

– к инвалидам I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалидам I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей (при этом не являющимися нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, а также состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (прим. автора),

действие нормы права, а именно п. 3 ст. 103 ЖК РФ, предусматривающей обязанность работодателя предоставить иное жилое помещение в случае выселения из общежития указанной льготной категории лиц, на данного работодателя не распространяется.

Немного отклоняясь от тематики, необходимо отметить, что в данном случае законодатель, несмотря на сохранение права проживания данной категории лиц, при введение в действие статьи 103 ЖК РФ ограничился только указанием на предоставление жилья в черте соответствующего населенного пункта, не предусматривая условия о благоустроенности жилого помещения и его предельного минимального размера, что, конечно же, требует соответствующего законодательного изменения некоторых норм жилищного права, а именно, на наш взгляд, пункта 3 статьи 103 ЖК РФ и пункта 10 раздела 3 типового договора найма жилого помещения в общежитии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42.

Но даже при таких условиях предоставление любого жилого помещения в черте соответствующего населенного пункта все равно является лучшим вариантом решения жилищного вопроса, чем не предоставление ничего.

При этом необходимо отметить, что частные общежития, не относящиеся к объектам государственного или муниципального жилищных фондов, уже длительное время существуют на территории РФ.

Многие негосударственные высшие учебные заведения имеют общежития для предоставления студентам, а также и абитуриентам, в целях их проживания на период обучения либо поступления. Помимо этого, обладают на праве собственности общежитиями и иные коммерческие структуры.

Данные обстоятельства подтверждаются многочисленными материалами судебной практики и широко освещаются в СМИ.

Также, к примеру, об этом отмечает в своих работах А.А. Титов.

С учетом изложенного, по нашему мнению, является актуальным на сегодняшний день законодательно предусмотреть наличие в Российской Федерации частного специализированного жилищного фонда.

Так, автором предлагается пункт 2 статьи 92 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного, муниципального, а также частного жилищных фондов.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление данным жилищным фондом».

Опираясь на результаты судебной практики Верховного суда РФ, можно предположить, что наличие законодательно утвержденного частного специализированного жилищного фонда не позволит органам судебной власти применять к рассматриваемой ситуации исключительно нормы Гражданского законодательства РФ, направленные, в первую очередь, на свободу гражданских правоотношений. В данном случае вышеизложенная позиция Верховного суда РФ, возможно, будет пересмотрена или отменена.

Данные обстоятельства позволят, на наш взгляд, ограничить работодателя коммерческой организации в выселении вышеуказанной, определенной ч. 2 ст.

103 ЖК РФ, льготной категории лиц, а именно производить их выселение с предоставлением других специализированных жилых помещений по аналогии п. 3 ст.

103 ЖК РФ либо осуществлять предоставление работодателем коммерческой организации иных мер материальной поддержки (компенсации), что на сегодняшний день является также актуальным.

Литература

1.                  Жилищный кодекс РФ. Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

2.                  Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных

жилых помещений».

Источник: http://jurnal.org/articles/2011/uri51.html

бывшее общежитие | Дом | Квартирный вопрос

Общежитие в частной собственности

  • Вопрос к знающим – понравилась квартира для покупки, она в собственности у одного человека, по документам все в порядке, но раньше сам дом был общежитием. В 2005 году по решению суда перешел в жилой фонд, после народ стал собственником жилья.Вопрос – нет ли каких подводных камней у дома, который раньше был общежитием?
  • Как минимум,специалисту нужно изучить это решение суда! Как минимум.
  • специалист изучил решение – никакого подвоха – общежитие раньше принадлежало предприятию, потом предприятие перестало функционировать и безо всяких проблем все это перестало быть общежитием – т.е. решение суда не имело никаких проблем. Квартира в собственности три года, полная стоимость в договоре, один взрослый собственник. До меня эту квартиру хотели покупать ипотечники ВТБ банка, так вот банк по документам одобрил квартиру, банк не одобрил ипотеку клиенту, а к квартире претензий не было.
  • Очень странная очередность.Сначала одобряется ипотека заемщику, а уж потом рассматриваемая квартира. Ваш вариант ипотечников мне кажется странным
  • там как я поняла что-то с процентами они поменяли и ипотечник не прошел на ту сумму, которую хотел изначально, но это можно уточнить – у них на руках все документы, необходимые для банка и ипотеки, вряд ли врут.Дело в том, что квартира предполагается браться для малолетнего собственника другой квартиры и будет опека, меня волнует не смутит ли опеку именно факт бывшего обжежития. По метражу значительно больше, чем малолетний собственник имеет сейчас.Сами документы активно проверяются моим риэлтором, убеждена, что проверит все досконально.И еще момент меня смущает – там реально хорошие большие квартиры с огромной кухней, раздельные ванна туалет, хороший корридор, прекрасное состояние, но цена по району прилично ниже таких же по метражу квартир в обычных домах. Вот и думаю – почему ниже, если собственность и все в порядке. В том доме три квартиры продаются и у всех цена ниже, чем по району, хотя у всех прекрасный метраж.
  • А где в документах фигурирует, что это бывшее общежитие?
  • Точно не знаю где именно, но полагаю, что где-то фигурирует, т.к. их риэлтор сказал, что решение суда, когда дом стал не общежитием от 2005 года и его можно посмотреть. Т.е. где-то в истории квартиры есть.Вы не знаете, почему квартиры в этом доме дешевле аналогичных по району в “обычных” домах, несмотря на прекрасный метраж (однушка 40 метров, кухня 14 метров)?
  • Опеку история не интересует, что по документам конкретно на эту квартиру? Это не Москва?
  • Это Москва. Не новая, обычный московский район южного округа. По документам – приватизация почти три года, полная стоимость в договоре, один взрослый собственник. Основание приватизации – договор купли-продажи стандартный. Сам дом 1984 года постройки. На данный момент малолетний собственник имеет долю собственности в 20 кв. м., а в этой квартире будет иметь 40 кв.м. В этом районе квартиры подобного метража и хорошего состояния стоят около 7 млн в обычных домах, в этом же доме в районе 5 млн. Мы когда ехали смотреть не знали, что это общежитие. Там общежитие напоминает только то, что длинные коридоры, в остальном же обычная квартира с обычной входной дверью и т.д.
  • “Основание приватизации – договор купли-продажи стандартный”, – так не бывает, Вы что-то перепутали.
  • Основанием приватизации не может быть договор купли-продажи, это разные сделки. Но если это приватизация, то в документах общежитие нигде не будет фигурировать, соответственно, опеке все равно. Почему так по цене – не могу сказать, не зная, о чем речь. Но у вас же есть риэлтор, думаю, он прояснит.
  • ну наверное, перепутала, я же не специалист, документы будет мой риэлтор проверять, я своими словами говорю. Т.е. словами дилетанта – было общежитие, жили в нем люди, потом перестало быть общежитием, стало муниципальной собственностью и те, кто в ней жил, ее в итоге и выкупили и приватизировали.
  • спасибо за информацию. Риэлтор моя первый раз сталкивается с бывшим общежитием, поэтому может не знать всех подводных камней. Безусловно, проверять будет досконально все.
  • Мы лет двадцать назад жили в квартире, которая считалась общежитием, потом предприятие решило отдать нам эту квартиру, т.к. муж очень хороший специалист. Предприятие писало письмо в гор администрацию о снятии статуса общежития с квартиры и передачи нам этой квартиры по ордеру. Было решение администрации, нас из этой квартиры в один день выписали и вписали, но уже по ордеру. Мы ее сразу приватизировали. Года 4 назад продали без всяких проблем и купили другую(большую).
  • спасибо за рассказ! Здесь как я понимаю такая же история. Меня только волнует вопрос почему именно в этом доме квартиры дешевле, чем такой же метраж по району? Вы когда продавали, ставили цену по району или в Вашем доме немного дешевле было?
  • так вы адрес дома дайте, может что и проясниться
  • да, она самая. Знаете что про этот дом?
  • У нас квартира была в обычном доме, ее просто после сдачи дома оставили общежитием, а остальные раздали по ордерам. Поэтому мы свою продавали по обычной рыночной цене.У вас дешевле может потому, что весь дом был общежитием, коридоры, подъезды и отношение к дому в целом ,как к бывшему общежитию.
  • спасибо, муж тоже считает, что такая низкая цена из-за коридорной системы, которая осталась. А что значит отношение как к бывшему общежитие? Т.е. контингент не пойми какой? Там внизу охранник сидит, пропускает всех по паспортам, т.е. “муха не пролетит”, в цело подъезд чистый, единственно – коридоры длинные
  • У коллеги квартира в бывшем общежитии.У них как-то хитрожопо все с подводкой воды. Трубы заходят к ним от стояка через соседа. Из-за этого не получается поставить счетчики воды. В чем именно проблема не знаю, вполне допускаю, что коллег мой (большой любитель, кстати, придумать гемор) как обычно больше напридумывал проблем. Но вот такое по его словам есть
  • ага, спасибо большое за инфу. Но нам сказали, что там стоят счетчики и даже показали их. На кухне раковина, плита, все функционирует, в ванной стиральная машина стоит, в туалете даже биде приспособили с душиком небольшим – с виду подвоха не вижу.буду рада, если кто еще поделиться если есть опыт квартир в бывшем общежитии
  • Мой муж жил в такой квартире. Дом являлся общежитием семейного типа от завода. Потом его передали на баланс городу, квартиру он приватизировал и через 5 лет продал. Никаких проблем не было ни у продавца, ни у покупателей. Все прошло нормально.
  • Тоже рассматривали такой вариант, но потом отмели. Риелтор объяснил, что в дальнейшем это не ликвид. Я не сильна в документах, но у меня вопрос если приватизация была, то как приватизировали как квартиру отдельную или долю?
  • кор 4? а где там кухни 14? перепланировка? там 6
  • А я про корп.6 подумала.Родственники там жили. Было общежитие квартирного типа, потом квартиры перевели в жилой фонд.Как мне известно, там все законно.
  • Мы смотрели подобного типа квартиру, действительно, дешевле аналогичных. Но вот эта система коридорная – как-то сразу убивает, тоскливо. И вид на помойку..Контингент – не встретился ни в каком виде, а то еще те могут быть сюрпризы, надо вечером смотреть, не страшно ли там жить в принципе.
  • контингент понятное дело не изучила – видела некоторых – люди как люди, как и везде вокруг. Вида на помойку нет – вид хороший во двор, на детскую и футбольную площадки. По поводу вечера и страшностей…. там такой суровый охранник сидит на входе и пропускает народ строго по паспортам, они ему доплачивают и турникет как в метро – т.е. чужой и “нехороший” априори вроде не пройдет.
  • по документам нет перепланировки – у них и техпаспорт на руках, и экспликация и все на свете – все нормально, кухня такая большая
  • то что законно я и не сомневаюсь, моя риэлтор сегодня подробно изучила все документы – все в полном порядке, волнует именно чисто моральная сторона дела – какой может быть жизнь в доме, где раньше было общежитие? Как и в обычном, или все-таки есть свои нюансы?
  • Знаю дорогущие новостройки с коридорной системой. За границей такого валом. А мне нравится кста. Как то широко, воздуха много.
  • у нас с доками точно все в порядке – вчера моя риэлтор вдвоем с юристом их изучали, пробили по базам везде где можно и нельзя – все чисто – в 2005 году Госкомиссией дом переведен в жилой фонд, далее пошла раздача собственности. У нас один собственник, никаких проблем нет.Я посмотрела Вашу ссылку – у нас кухня 14 метров… Я как увидела квартиру, сама в ней жить захотела, хотя с жильем все в порядке, мы берем в качестве инвестиций для младшего сына – ближайшие лет 10-15 под сдачу, далее если он захочет отделиться, то будет сам там жить, или будет думать что с ней делать.Если все сложится сейчас по документам, скорее буду брать. За такие деньги в таком состоянии и такого метража я не найду. И это Москва, не Новая, а обычная Москва. Тем более там квартира находится в конце и есть реальная возможность три квартиры отгородить одной дверью – они так и собирались сделать. Так что, коридорной системы будет не заметно. Что касается хулиганств всяких – говорю же, там охранник и как в метро-автобусах пропускная штука – пропускает только по паспортам, въедливо читает каждого входящего. Сложно представить, как туда может проникнуть “нехорошая компания”.
  • у вас я посмотрела бывший топик – по докам другая ситуация – все только начинали переводить в собственность, а у нас с 2005 года собственность и все везде это подтверждено. И давно там квартиры продаются-покупаются собственниками. Т.е. с 2005 года обычный жилой дом, только коридорная система напоминает бывшее общежитие
  • Вчера разговаривала с родственников о то квартире.Он рассказал, что в 70х годах в доме было настоящее общежитие. В квартирах жило по 8-15 человек (по 3-5 человек в комнате). Уже в 80х годах общежитие стало семейным. В отдельных квартирах жили отдельные семьи. Иногда, в трешках, могли жить по 2 семьи. Родственник жил с 80го года в отдельной двушке с двумя детьми.Контингент по его словам такой же, как и в соседних домах. Не лучше, но и не хуже.
  • Спасибо большое за рассказ!!! Если все сложится по документам, буду брать.
  • Обратите внимание, что это касается только 6го корпуса. Возможно, в других домах было иначе.
  • думаю, в 4-м (о котором идет речь) в целом такая же ситуация.

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-3325652.htm

Общее имущество в бывших общежитиях, подлежащее обслуживанию управляющими организациями

Общежитие в частной собственности

Коллеги! На обсуждение хочу поставить вопрос о бывших общежитиях и разграничении зоны ответственности в таких общежитиях между собственниками и управляющими организациями.

Управляющую организацию беру, как синоним другой стороны в правоотношениях, однако для ЖСК, ТСЖ, непосредственного управления, все то, о чем я буду говорить ниже, также действует. 

Начнем с того, что в 90-х, начале нулевых, ведомственный, служебный фонд, состоящий из общежитий, начал переходить в муниципальную собственность.

Этот же фонд начал довольно активно приватизироваться гражданами и утратил статус общежитий, став многоквартирными домами, – со всеми вытекающими.  

По сути, такие новообразованные многоквартирные дома, именуемые в обороте – «Общаги», имеют две особенности, два типа, имеющих значение для управляющих организаций.

На мой взгляд, хорошая «дефиниция» дана для них в пп. 51, 52 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Процитирую: 

«51. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире.»,

«52. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях квартирного типа, производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в жилых помещениях в многоквартирном доме.».

То есть, у нас имеется два типа общежитий, одни – это блочные, где у нас имеются удобства в блоках или в худшем варианте – на этаже (правда, я таких не видел).

И второй вариант, где мы имеем удобства в комнатах, но какой-то элемент имеем общим. Например, я жил в таком общежитии, где все было в комнате: кухонька, туалет, душ; однако, душ не находился там изначально. Поэтому, в пятиэтажном здании, на первом его этаже, был довольно большой душевой зал «для всех».

И вот есть в этом, на мой взгляд, актуальный вопрос – что в таких общагах является общедомовым имуществом в понимании ч.1 ст.

36 ЖК РФ и Постановления Правительства №491? Потому, что, отвечая на этот вопрос мы ответим, где заканчивается зона ответственности жильцов за содержание их имущества и начинается зона ответственности управляющей организации за содержание общего имущества всех собственников.

Хочу сразу отграничить этот вопрос от вопросов содержания лифта и консьержа, как недискуссионных, поскольку мы имеем в их отношении четкую позицию законодателя и Верховного Суда, выраженную Пленумом.

Я вижу это следующим образом в двух вариантах.

Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.

Вариант №2. Если Вы живете в таком общежитии, где Вас с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития. Такое имущество должно обслуживаться управляющей организацией.

Далее, в обоснование позиции я приведу нормы права (кроме пп. 51, 52 вышеприведенных правил).

1.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК РФ).

2. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире), – ч.1 ст.41 ЖК РФ.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.1 ст.42 ЖК РФ).

4.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч.3 ст.42 ЖК РФ).

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч.1 ст.43 ЖК РФ).

7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч.2 ст.43 ЖК РФ).

8.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

9. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

А вот норма, которую, на первый взгляд, можно привести в контрапозицию.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

На самом деле, все что я цитировал, это одна неделимая норма. Она не противоречит сама себе и в полной мере определяет правоотношения собственников комнат в общежитиях. Также, все это согласуется с Постановлением Правительства №491. 

В итоге, я предлагаю считать новообразованные общежития многоквартирными домами двух типов:

– многоквартирными домами в классическом понимании, где маленькие квартирки имеют все (или практически все) для самообслуживания, а общим имуществом дома является все, что не умещается в эти квартиры;

– многоквартирные дома коммунального типа, где блоки или этажи являются квартирами, а общим имуществом являются лестничные клетки, лестницы, чердаки, подвалы и т.п.

Прошу критиковать!    

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/07/13/obschee_imuschestvo_v_byvshih_obschezhitiyah_podlezhaschee_obsluzhivaniyu_upravlyayuschimi_organizac

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.